Cơ hội nào cho thị trường địa ốc TP. HCM năm 2022?

Cung khan, giá lên

Trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng năm 2022, thị trường bất động sản TP. HCM vẫn tồn tại những vấn đề cố hữu: chưa thể cân đối được cung cầu; chưa thể chống được tình trạng lệch pha phân khúc; vẫn tiếp tục thiếu nhà ở vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Nhấn mạnh riêng về vấn đề cung cầu, ông Châu cho hay do nguồn cung mới chưa dồi dào trong khu nhu cầu vẫn đang ở mức cao ở hầu hết phân khúc, thị trường TP. HCM tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm sản phẩm. Tình trạng khan hiếm sản phẩm bắt nguồn từ sự vướng mắc về pháp lý. Cụ thể, các dự án nhà ở thương mại được phát triển trên 100% đất nông nghiệp hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải đất ở đều bị ách tắc, thậm chí các dự án nhà ở thương mại “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác” cũng chưa được khai thông.

Cả năm 2021 vừa qua, toàn TP. HCM chỉ giải quyết “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” 20 dự án, vẫn còn hơn 100 dự án bị ách tắc chưa được giải quyết. Bên cạnh pháp lý, sự khan hiếm của nguồn cung mới còn do 2 đặc thù của thị trường nhà đất là độ trễ chính sách và vòng đời của dự án. Thực tế, một dự án kể từ khi được công nhận cho đến lúc triển khai mất 18 – 24 tháng, thậm chí lâu hơn.

Đây cũng là nguyên do mà DKRA Vietnam dự báo, năm 2022, nguồn cung mới của hầu hết các phân khúc bất động sản tại TP. HCM sẽ tiếp tục duy trì sự khan hiếm như 2021.

Sự khan hiếm nguồn cung đã trực tiếp đẩy giá nhà gia tăng. Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư cấp cao của Savills Việt Nam tại TP. HCM, đà tăng của giá nhà còn được hỗ trợ bởi các yếu tố như: ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 khiến thời gian phát triển của các dự án bị kéo dài; vừa chống dịch vừa xây dựng làm tăng chi phí quản lý; vật liệu xây dựng gia tăng.

VNDIRECT cũng chung quan điểm này khi cho biết tiền đền bù, chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án bị kéo dài nhiều năm và chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh đã khiến giá căn hộ tại TP. HCM tăng trưởng. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng 1% - 7% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc, trong đó phân khúc trung cấp sẽ tăng mạnh nhất, đạt 7% so với cùng kỳ.

Ông Lê Hoàng Châu lưu ý thêm một yếu tố khiến giá nhà leo cao thời gian gần đây là giới đầu cơ thổi giá để trục lợi. Tình trạng lợi dụng đấu giá đất xảy ra ở nhiều địa phương, ví như ở Thủ Thiêm vừa qua chính là đỉnh điểm.

Kỳ vọng gì ở thị trường 2022?

Theo ông Châu, muốn thị trường bất động sản phát triển bền vững thì phải có môi trường đầu tư minh bạch công bằng, nếu không giải quyết vướng mắc cốt lõi thì không phát triển được. “Nút thắt cổ chai” về pháp lý trong Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ sẽ gây tác động đến thị trường. Cùng chung nhận định, ông Sử Ngọc Khương cũng cho rằng trong các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2022, pháp lý là vấn đề then chốt của các nhà đầu tư.

Bởi vậy, giới chuyên gia kỳ vọng thị trường địa ốc TP. HCM năm 2022 sẽ được hỗ trợ bởi yếu tố pháp lý. Khi pháp lý được khơi thông, nguồn cung sẽ tăng lên đáng kể, giải quyết cơn khát sản phẩm hiện nay. Động lực khác được kỳ vọng là nguồn cầu hồi phục mạnh cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân. Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà được nhìn nhận sẽ tiếp tục rẻ, củng cố quyết định “xuống tiền” của người mua nhà trong năm 2022.

Ngoài 3 động lực nêu trên, một yếu tố quan trọng khác cũng được các chuyên gia chỉ ra là hạ tầng giao thông. Hiện, tại TP. HCM, các dự án đường vành đai, các tuyến nối đã và đang được triển khai, mang lại cơ hội phát triển tốt cho các dự án đang trong quá trình chào bán.

Theo ông Sử Ngọc Khương, hầu hết các dự án đang mời khách “xuống tiền” đều ăn theo sự phát triển của hạ tầng giao thông. Dự báo khi các giao thông hoàn thiện, cơ hội tăng giá sẽ rất tốt. Ông Khương bổ sung thêm “Phát triển hạ tầng giao thông, phải đi kèm với hoạt động kinh doanh thương mại sầm uất, chứng tỏ khu vực này đóng góp ngân sách cho nền kinh tế càng nhiều, thì triển vọng và cơ hội của bất đọng sản nơi đó càng cao”.

Đâu là vùng trũng hút vốn?

Nhìn nhận về địa bàn sẽ là trọng điểm đầu tư bất động sản năm 2022, khá nhiều quan điểm hiện nay nhắc tới thành phố Thủ Đức. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó chủ tịch (phụ trách khu vực miền Nam) của Hội Môi giới bất động sản (VARS) đánh giá: trong các khu vực trên địa bàn TP. HCM, khu Đông (tức thành phố Thủ Đức) đang được các chủ kinh doanh, giới đầu tư kỳ vọng cơ hội tăng trưởng mạnh trong năm 2022.

Theo bà Hương, các năm 2020- 2021 là giai đoạn thành lập, xây dựng nền tảng cơ sở cho thành phố Thủ Đức; từ 2022 trở đi là giai đoạn khởi động để toàn khu vực Thủ Đức phát huy các sức mạnh, phát triển kinh tế xã hội, tăng kết nối vùng, hoàn chỉnh các dự án…

Với các diễn biến hiện tại, khu Đông đang tạo hấp lực mới cho thị trường TP. HCM, thể hiện qua sự có mặt của các chủ đầu tư hàng đầu Việt Nam hiện nay như: Vinhomes, Sunrise, Hưng Thịnh, Masterise, Khang Điền, Novaland, Vạn Phúc Group… với các dự án lớn, vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng. Thành phố Thủ Đức là một trong những điểm đến hấp dẫn dòng vốn FDI, với sự xuất hiện của: Microsoft, Intel, Quantus Corporation (Mỹ), Allied Telesis (Nhật Bản) hay Samsung, Lotte (Hàn Quốc), Tập đoàn Mitsubishi (Nhật Bản)...

Loạt dự án trọng điểm hàng tỷ USD được tăng cường đầu tư gồm vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long An, metro Bến Thành – Suối Tiên – Biên Hoà, sân bay Tân Sơn Nhất – Long Thành đều chạy qua thành phố Thủ Đức. Năm qua, thành phố Thủ Đức có lượng căn hộ bán ra chiếm 95% nguồn cung mới toàn TP. HCM và sức tiêu thụ đạt 75%.

Thành phố Thủ Đức hoạt động theo cơ chế mới mang tính đột phá; hướng tới 2025 là một đô thị đại học, quy hoạch hiện đại, hình thành đô thị thông minh sáng tạo. Theo bà Hương, tập trung được đầy đủ các yếu tố vĩ mô, vi mô, được cả chính quyền, cả cộng đồng các đại gia trong ngành, các nhà đầu tư chung tay thúc đẩy, sẽ tạo nên cơ hội bứt phá cho Thủ Đức.

Ngoài Thủ Đức, các quận huyện khác như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ cũng được đánh giá tích cực. Giá bất động sản ở đây vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng mới trong thời gian qua.