Cục diện mới của thị trường bất động sản Hà Nội

Sự trỗi dậy của bên kia sông Hồng

Thành Thăng Long xưa nằm ở hữu ngạn sông Hồng, từ đời Trần bắt đầu đắp đê quai vạc, vừa trị thủy, vừa tiện bề phòng thủ. Hình thế đó tồn tại hàng trăm năm, trở thành tư duy chính trong sự phát triển của đô thành này. Cho tới tận đầu những năm 2000, khi bàn về việc mở rộng Hà Nội, phương án được lựa chọn vẫn là hướng về phía tây, lấy toàn bộ không gian văn hóa xứ Đoài (tức tỉnh Hà Tây), thay vì ngoảnh về phía đông, đầu tư mạnh cho bên kia sông Hồng.

Sự sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008 đã chính thức mở ra thời kỳ hướng tây của Thủ đô, với các trục đường huyết mạch: quốc lộ 32, Lê Văn Lương, Nguyễn Trãi - Trần Phú và đặc biệt là đại lộ Thăng Long. Cũng từ đây, thị trường bất động sản Hà Nội nghiêng hẳn về tây. Suốt mười năm (2008 – 2018), khu tây luôn là địa bàn có nguồn cung nhà ở lớn nhất, với tỷ trọng thường trên 50%.

Trong cùng giai đoạn đó, khu đông hầu như mờ nhạt: hạ tầng kém phát triển, dự án ít ỏi, quy mô nhỏ, chậm triển khai, không tạo lập được cộng đồng dân cư lớn, không gây được tiếng vang. Nói cho công bằng, khu đông cũng có được một số dự án đẳng cấp (ví dụ Vinhomes Riverside), quy mô lớn (khu đô thị Việt Hưng, khu đô thị Sài Đồng) song chừng đó là không đủ để “đối chọi” với khu tây.

Mọi chuyện chỉ bắt đầu khác từ năm 2018. Đó là năm Vinhomes – nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, cho khởi công dự án lớn nhất của công ty này tính đến thời điểm đó, mang tên Vinhomes Ocean Park. Đại dự án quy mô 420ha này đã đưa khu đông trở thành “ngôi sao” của thị trường bất động sản Hà Nội với gần 5 vạn dân về sinh sống tính đến hiện nay. Cũng từ đây, trong các thống kê về nguồn cung nhà ở, Gia Lâm (huyện trọng điểm của khu đông) bắt đầu hiện diện như là một trong những địa bàn quan trọng nhất.

Vai trò nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản Hà Nội của khu đông tiếp tục được củng cố khi Vinhomes triển khai giai đoạn II của Vinhomes Ocean Park mang tên The Empire với quy mô 458ha. Màn ra mắt hồi tháng 4/2022 của dự án này đã trở thành hiện tượng của thị trường bất động sản toàn miền Bắc. Theo ghi nhận của Savills, The Empire đã có tới 6.000 giao dịch, tương đương với lượng giao dịch của Hà Nội từ năm 2020 tới nay và gấp sáu lần lượng giao dịch của Hà Nội trong nửa đầu năm 2022.

Phía đông là tương lai?

Khi nói về sự mở rộng Hà Nội, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng bờ đông sông Hồng có lợi thế lớn về quỹ đất, địa hình, ở đây đất đai cao mà thoáng, gần như không bao giờ ngập lụt. Trong thời đại mới, khi yếu tố phòng thủ của sông Hồng không còn đặc biệt như xưa, Hà Nội nên tận dụng địa kinh tế của phía đông để phát triển.

GS Võ cũng cho rằng sự phát triển về phía đông là phù hợp với địa thế phong thủy của Hà Nội. “Sông Hồng là điểm tựa cực kỳ quan trọng cho đất nước. Nước ta có tứ bất tử, ngoại trừ bà chúa Liễu Hạnh ở xa về phía nam đồng bằng Bắc Bộ, ba vị còn lại đều cư ngụ ở hai bên bờ sông Hồng: Thánh Tản Viên ở Ba Vì, Thánh Gióng ở Sóc Sơn và Thánh Chử Đồng Tử ở Hưng Yên. Hà Nội nên phát triển sao cho đúng vị trí của ba vị thánh bất tử này. Đó là quy luật phong thủy, không thể khác được. Áp vào thực địa, Thủ đô cần phát triển theo hướng tỏa ra hai phía đông tây, ở giữa là sông Hồng, tức một đầu nằm ở Ba Vì, một đầu nằm về phía Hưng Yên, đó là địa thế phong thủy bền vững nhất, chắc chắn nhất”.

Đồng quan điểm, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường – giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng phía đông chính là tương lai của Hà Nội. Định hướng phát triển khu đông là “một tầm nhìn tuyệt vời. Nếu thực thi được điều đó, Hà Nội sẽ khác hẳn. Hà Nội mà khác, đất nước cũng sẽ khác”.

Theo TS Ánh, những năm qua, Chính phủ đã xây dựng những tuyến đường cao tốc vô cùng quan trọng: Hà Nội – Hải Phòng, Hải Phòng – Bãi Cháy. Những tuyến đường cao tốc đó đã hiện thực hóa ý tưởng về một “tam giác kinh tế Bắc Bộ” gồm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh. Bởi vậy, việc phát triển đô thị ra phía đông chính là cách tốt nhất để tận dụng được sự kết nối siêu tốc giữa các tỉnh, thành, thúc đẩy kinh tế phát triển.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang chú trọng kinh tế biển. “Ta làm kinh tế biển thì phải hướng về biển. Từ khu đông, theo những cao tốc, chúng ta chạy ô tô 1 giờ là tới biển. Phát triển khu đông, vì vậy, là kéo những người ở biển tới Hà Nội và ngược lại, kéo người Hà Nội ra với biển”, TS Ánh bình luận.

TS Ánh cũng nhấn mạnh rằng sự hưng khởi của đô thị phía đông đã tạo ra một hình mẫu về việc phát triển đô thị vệ tinh – điều mà Hà Nội mấy chục năm qua không thể làm được. Chỉ trong không đầy 5 năm, khu đông từ một vùng quê đã “lột xác” ngoạn mục về hạ tầng, đô thị và dân cư.

Trong sự phát triển ấy, vai trò của Vinhomes là rất nổi bật với chuỗi dự án Vinhomes Ocean Park, đồng bộ từ hạ tầng giao thông đến tiện ích dịch vụ và quan trọng nhất là gây dựng được cộng đồng dân cư quy mô lớn khi thu hút được hàng vạn người về sinh sống, tạo thành một “quận trung tâm mới” (New Central Business District) cho Hà Nội, mang đến ví dụ sinh động nhất cho mô hình đô thị đa trung tâm tại Việt Nam.

Đánh giá về cách làm của Vinhomes tại khu đông, GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận: “Tư duy của Vinhomes khi đổ bộ về phía đông bằng chuỗi đô thị kết nối với nhau là rất sáng sủa, mạch lạc, rõ ràng, có ý tưởng lớn chứ không phải thấy đất trống là nhảy vào. Đó là tư duy phát triển đô thị của phương tây, rất hiện đại, đặc sắc. Các dự án của Vinhomes là điểm nhấn kéo toàn bộ đô thị phía đông đi lên, là hình mẫu mà các đô thị khác, nếu có ở đây, cũng sẽ học theo”.

TS Vũ Đình Ánh bày tỏ sự ấn tượng với cách thức phát triển dự án đô thị của Vinhomes khi làm hạ tầng trước, bao gồm cả kỹ thuật lẫn xã hội, rồi mới làm nhà ở. “Hạ tầng tại các dự án của Vinhomes không phải đi trước một bước mà đã đi trước tới vài bước. Đó là cách làm thú vị, cư dân về sinh sống đã có ngay hạ tầng, chứ không phải là ‘hạ tầng hứa’ như nhiều nơi khác”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng đánh giá cao phương thức của Vinhomes: “Trong phát triển đô thị, tại TP. HCM khi trước chỉ có 1 – 2 doanh nghiệp làm hạ tầng đầy đủ rồi mới bán sản phẩm. Vinhomes không những làm được như thế mà còn làm với quy mô đại đô thị, gấp 3 lần Phú Mỹ Hưng. Tôi tán thành Vinhomes ở chỗ họ đã chỉn chu từ quy hoạch, dành nhiều diện tích cho giao thông, cây xanh, mặt nước”.

Mảnh ghép cuối cùng

Sau thành công với Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes tiếp tục cho ra đời dự án mới mang tên Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown có quy mô 294ha. Đây là mảnh ghép cuối cùng để làm nên quần thể đô thị Vinhomes Ocean Park rộng 1.200ha – lớn nhất Hà Nội từ trước đến nay.

Cũng như hai giai đoạn trước đó, The Crown được Vinhomes phát triển hạ tầng trước với Vịnh biển bốn mùa Paradise Bay gồm công viên nước mini do VinWonders thiết kế, bộ đôi hồ bơi phong cách Olympics, hồ bơi nước mặn trong nhà và ngoài trời cùng một loạt tiện ích khác như quảng trường, nhà hàng, công viên gym/BBQ…

Với 8 phân khu, tổng cộng hàng ngàn sản phẩm, The Crown được đánh giá sẽ là bom tấn của thị trường bất động sản mùa đông năm 2022. Ông Hoàng Đình Khiêm, Chủ tịch HĐQT Vietstarland, cho rằng với tốc độ xây dựng và bàn giao nhanh chưa từng có của Vinhomes (chỉ 5 tháng), nhà đầu tư giá trị sẽ có thể đạt lợi suất tính bằng lần trong chu kỳ 5 năm.

“ Việc dịch chuyển từ Old Town (đô thị cũ) sang New City (thành phố mới) đang tạo ra giá trị cho bất động sản của Vinhomes. Tôi cho khu đông sẽ là mặt tiền mới của Hà Nội, do đó sở hữu bất động sản tại đây sẽ mang lại giá trị bền vững, bất chấp biến động của thị trường”, ông Khiêm nói.