Quỹ đất sạch khan hiếm, pháp lý chưa thông
Sau giai đoạn suy thoái 2010 - 2011, không thể phủ nhận, sự bùng nổ của phân khúc căn hộ vừa túi tiền đã góp công lớn vào việc giúp thị trường có thanh khoản trở lại và phục hồi từ 2013 – 2014. Tuy vậy đối với giai đoạn hiện nay, nhiều chủ đầu tư không đánh giá cao tính khả thi của các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền do nhiều nguyên nhân.
“Sau khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, tại TP. HCM đang có dấu hiệu các nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch “găm” hàng chờ giá tăng để chuyển nhượng. Nguyên nhân do khoản 6 Điều 127 của Luật quy định trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác đang làm khan hiếm nguồn cung trong ngắn hạn. Các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được chính quyền địa phương phê duyệt đang chiếm lĩnh thế thượng phong trên thị trường”, bà Mỹ Chi, Giám đốc phát triển dự án của Công ty BĐS Trường Thành (quận Bình Tân) cho hay.
Còn ông Vũ Anh Tuấn, một nhà đầu tư địa ốc thừa nhận, chi phí quỹ đất sạch chắc chắn sẽ tăng mạnh so với giai đoạn trước, đặc biệt trong khu vực nội thành. Theo đó, nguồn cung nhà thương mại giá vừa túi tiền và giá rẻ được dự báo khó cải thiện trong thời gian tới.
Mới đây, trong đơn kiến nghị với Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng bày tỏ lo ngại “Trong khoảng 5-7 năm tới đây, e rằng thị trường nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do chúng tôi tính toán, các tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo quỹ đất với tốc độ nhanh đáp ứng nhu cầu của thị trường”.
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị: “Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai bởi thị trường đang rất thiếu nguồn cung nhà giá vừa túi tiền”.
Một trong những trở ngại không nhỏ khiến nguồn cung nhà giá vừa túi tiền chưa có hy vọng tăng trở lại đó là khó khăn pháp lý khiến thời gian triển khai dự án mới kéo dài và làm tăng giá vốn.
“Chúng tôi đang hy vọng Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất, thì may ra dự án của chúng tôi mới được tháo gỡ pháp lý, vì loay hoay đã 3 năm nay mà chính quyền địa phương không có phương án định giá cuối cùng để chúng tôi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và triển khai đầu tư”, ông Bùi Tuấn Minh, một nhà đầu tư địa ốc tại quận Tân Phú bày tỏ.
Một lý do khá phổ biến ở TP. HCM hiện nay là không ít các dự án nhà ở thương mại giá rẻ đã hoàn thiện móng, hạ tầng trước đây nay đình trệ bởi vướng thanh kiểm tra chưa có hồi kết, bởi tồn tại những thiếu sót trong quy hoạch, quy trình đầu tư, cấp phép mà lỗi đôi khi không phải do doanh nghiệp, do các cơ quan quản lý thiếu sót trong quá trình hướng dẫn nhà đầu tư.
“Dự án chung cư giá vừa túi tiền của chúng tôi là điển hình, chúng tôi đã được cấp phép xây dựng rồi, nhà chuẩn bị bán rồi thì thanh tra vào, tranh luận sai đúng trong quy trình đầu tư. Dự án kéo dài cả 12 năm nay, trải qua quá trình thực hiện đủ thứ quy trình, rồi Luật chồng chéo, cán bộ hướng dẫn cũng trải qua mấy nhiệm kỳ, giờ sai đúng không ai chịu trách nhiệm nên dự án bị giậm chân tại chỗ, thử hỏi như vậy làm sao có nguồn cung?”, Giám đốc điều hành một dự án tại Quận 7 cho hay.
Kêu gọi chủ đầu tư giảm giá - khó khả thi
Mới đây, tại Diễn đàn "Thị trường BĐS 2024 - Nhận diện thách thức và cơ hội phục hồi”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Chính phủ đã rất nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bằng nhiều giải pháp, và ông kêu gọi các chủ đầu tư cùng chia sẻ khó khăn chung bằng cách giảm giá chung cư, kích cầu thị trường.
Tuy nhiên, theo góc nhìn của nhiều chuyên gia, việc “giảm đau” cho thị trường vẫn còn “ốm yếu” bằng cách hạ giá sản phẩm địa ốc thực sự rất khó khả thi do nguồn cung nhà vừa túi tiền vẫn thiếu trong ngắn hạn và trung hạn, trong lúc tiềm năng dài hạn của lực cầu đối với nhà ở vừa túi tiền vẫn rất dồi dào.
Đầu tiên là yếu tố nhân khẩu học. Cơ cấu dân số trẻ với mặt bằng thu nhập gia tăng qua các năm. Thế hệ sinh quanh năm 1990 (chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu dân số) hiện có áp lực lớn trong việc mua nhà mới để ổn định chỗ ở sau khi kết hôn, điều này khiến cho nhu cầu về bất động sản nhà ở vẫn ở mức cao. Cùng với đó là quá trình di cư ồ ạt từ các tỉnh thành lên TP. HCM lớn trong những năm qua đã khiến một lượng không nhỏ người trẻ chưa sở hữu nhà ở.
Thứ hai, thị hiếu ưa chuộng BĐS. Quan niệm an cư lạc nghiệp gần như đã “thấm vào máu” của đại đa số người dân, cùng với đó, với phần lớn người dân, BĐS là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn do lịch sử tăng giá tốt và các kênh đầu tư mới (như trái phiếu, quỹ đầu tư) chưa tạo dựng được niềm tin.
Thứ ba là động lực từ việc thúc đẩy cơ sở hạ tầng. Cụ thể, mức độ phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị tại TP. HCM vẫn rất thấp so với quy mô dân số và nền kinh tế, do đó còn nhiều dư địa để cải thiện. Từ năm 2023, việc giải ngân đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ với nhiều dự án lớn khởi công, TP. HCM được cải thiện tích cực về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích đô thị.
Đó là lý do tại sao nhiều dự án chung cư hạng B mở bán giai đoạn 2 mới đây tại khu vực dọc đại lộ Võ Văn Kiệt kéo dài từ quận 6 tới quận Bình Tân không có mức giá dưới 48 triệu đồng/m2. Còn hàng loạt dự án chung cư hạng B mới mở bán tại khu vực trung tâm Thủ Đức không tìm được mức giá dưới 60 triệu đồng/m2.
“Đã 3 năm qua, tôi vẫn chờ chung cư ở khu vực trung tâm nội thành TP. HCM có mức giá 30 triệu đồng/m2 để tìm mua nhưng giấc mơ ngày càng quá xa vời”, chị Vũ Bích Liên, nhân viên ngân hàng ACB, ngụ tại quận Bình Thành bộc bạch.
