Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Kỳ vọng tăng thu ngân sách như thế nào?

Dễ lợi bất cập hại

Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất thu thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản. Trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế suất sẽ được tính lũy tiến theo thời gian nắm giữ: 10% với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm, 6% với bất động sản nắm giữ từ 2 đến dưới 5 năm, 4% với bất động sản nắm giữ từ 5 đến dưới 10 năm và 2% với bất động sản nắm giữ từ trên 10 năm.

Theo các chuyên gia, mục tiêu của các đề xuất này là đảm bảo công bằng khi thu thuế đúng bản chất kinh tế (tức thu trên phần thu nhập phát sinh), hạn chế tình trạng “lướt sóng” và đặc biệt sẽ góp phần giúp tăng thu ngân sách nhà nước.

Mặc dù, Bộ Tài chính cho rằng tổng thể mức thu không chênh lệch nhiều so với hiện hành, nhưng việc đánh thuế vào lợi nhuận thực tế và điều tiết theo thời gian nắm giữ có thể giúp thu thuế hiệu quả hơn từ các giao dịch có lợi nhuận cao.

Trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, cho rằng đề xuất thuế suất 20% trên phần lợi nhuận chuyển nhượng hoặc biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ không chỉ giúp cơ quan thuế thu đúng, thu đủ mà còn tạo nền tảng cho tăng trưởng nguồn thu ổn định, bền vững mà không cần phải điều chỉnh tăng thuế suất một cách cơ học.

Về lâu dài, luật sư Hà cho rằng việc chính sách được triển khai đồng bộ với quá trình hoàn thiện hạ tầng dữ liệu, ứng dụng công nghệ số trong quản lý thuế và tăng cường hoạt động hậu kiểm không chỉ gia tăng nguồn lực cho ngân sách nhà nước mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Đây là bước đi cần thiết, góp phần hiện thực hóa mục tiêu cải cách tài chính ngân sách quốc gia trong giai đoạn phát triển của đất nước.

Theo luật sư Hà, tuy chưa có con số chính thức, nhưng ước tính, với việc chống thất thu hiệu quả và khai thác triệt để tiềm năng thuế từ bất động sản - lĩnh vực có giá trị giao dịch rất lớn, nguồn thu có thể tăng từ 30 - 50% so với mức hiện tại, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực có hoạt động đầu cơ, lướt sóng diễn ra thường xuyên. Tuy nhiên, hiệu quả thu ngân sách không chỉ phụ thuộc vào việc tăng thuế suất hay mở rộng cơ sở tính thu, mà còn nằm ở khả năng thực thi, vốn là điểm yếu cố hữu trong quản lý giao dịch bất động sản hiện nay.

Bởi lẽ, để tính được phần lợi nhuận chuyển nhượng, cần một hệ thống dữ liệu minh bạch, xác thực và đầy đủ để cơ quan thuế có thể định lượng đúng giá vốn, chi phí và thời gian nắm giữ tài sản. Nếu không có dữ liệu chuẩn, chính sách rất dễ rơi vào thế "có luật mà không thi hành được", khiến kỳ vọng tăng thu trở nên thiếu cơ sở.

Chính từ sự bất cập trên, chuyên gia cũng cho rằng, việc tăng thu ngân sách nhà nước từ đề xuất đánh thuế trên phần lợi nhuận chuyển nhượng có thể là “lợi bất cập hại”. Hiệu quả tăng thu ngân sách từ sắc thuế mới vẫn còn là dấu hỏi lớn khi đối chiếu với thực tế thị trường và điều kiện tổ chức thực thi.

Theo Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, ông Phạm Đức Toản, đề xuất đánh thuế trên phần lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản sẽ có tính hai mặt đối với nguồn thu ngân sách quốc gia. Khi thị trường sôi động, giá bất động sản tăng mạnh, việc đánh thuế theo lợi nhuận có thể giúp nguồn thu ngân sách tăng tương ứng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thậm chí xuất hiện giao dịch lỗ, thì phương pháp này lại “không có cơ sở” để thu thuế, khiến nguồn thu trở nên “bấp bênh”.

Bên cạnh đó, ông Toản cũng cho rằng, với thực trạng dữ liệu giao dịch chưa đầy đủ, việc xác định đúng giá vốn, chi phí và mức lợi nhuận chuyển nhượng là rất khó khăn. Điều này không chỉ làm tăng rủi ro sai lệch trong tính thuế, mà còn khiến kỳ vọng tăng thu trở nên thiếu thực tế.

“Trước đây thu mặc định 2% trên giá bán dù lãi hay lỗ, tức nhà nước vẫn có nguồn thu ổn định. Nay nếu đánh thuế trên phần lợi nhuận mà lại gặp phải giao dịch lỗ, thì rõ ràng không có cơ sở thu. Do đó, trong bối cảnh thị trường yếu và dữ liệu còn thiếu, thì chính sách này có thể không mang lại hiệu quả tốt trong bài toán thu ngân sách quốc gia” - ông Toản đánh giá.

Cần lộ trình triển khai đồng bộ trên nhiều phương diện

Để những kỳ vọng về tăng thu ngân sách từ chính sách thuế mới không rơi vào tình trạng "kỳ vọng nhiều - hiệu quả thấp", điều kiện tiên quyết là phải có một lộ trình triển khai đồng bộ, với nền tảng pháp lý vững chắc, dữ liệu minh bạch và kỹ thuật thu hiện đại. “Quan trọng là phải có dữ liệu, cơ chế rõ ràng, dựa trên đó mới có thể xác định đúng nghĩa vụ thuế, tránh tình trạng trục lợi và hạn chế rủi ro cho người mua”, ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh.

Vị doanh nhân này cũng cho rằng cần sớm thiết lập cơ chế kiểm soát giá chuyển nhượng, nhằm ngăn chặn tình trạng khai thấp giá để nộp thuế ít, thậm chí là “né thuế”. Để làm được điều đó, cơ quan quản lý cần có khung giá tham chiếu rõ ràng và hệ thống liên thông dữ liệu giữa cơ quan thuế, văn phòng công chứng và các đơn vị liên quan.

Về thời điểm áp dụng chính sách mới, ông Toản lưu ý cần có lộ trình rõ ràng để thị trường có thời gian thích nghi, tránh gây “sốc” tâm lý. Đồng thời, việc hồi tố đối với các bất động sản mua từ trước cũng cần được cân nhắc kỹ. “Nếu tính cả những giao dịch cũ thì sẽ rất phức tạp và có thể gây ảnh hưởng lớn đến toàn thị trường. Do đó, nhà chức trách chỉ nên xem xét áp dụng với những bất động sản giao dịch sau khi luật có hiệu lực”, ông Toản đề xuất.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, để chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản thực sự đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả như kỳ vọng, cần có một lộ trình triển khai đồng bộ trên cả bốn phương diện: thể chế, cơ sở thu, kỹ thuật thu và đánh giá hiệu quả thu.

Đầu tiên, về thể chế, cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý một cách rõ ràng, minh bạch và thống nhất, trong đó làm rõ phương pháp xác định thu nhập tính thuế, trách nhiệm kê khai của người nộp thuế, cũng như cơ chế phối hợp liên ngành giữa các cơ quan.

Về cơ sở thu, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng và vận hành hiệu quả cơ sở dữ liệu tài sản quốc gia liên thông, có khả năng kết nối thời gian thực giữa các cơ quan chức năng. Đây là điều kiện cần để xác minh tính chính xác giá mua, giá bán và thời gian nắm giữ bất động sản, những yếu tố then chốt trong tính thuế theo cả hai phương án được đề xuất.

Về mặt kỹ thuật thu, cơ quan thuế cần phát triển nền tảng số hóa toàn diện, cho phép người dân kê khai giá, tra cứu và nộp thuế trực tuyến. Song song với đó là xây dựng các công cụ tính thuế tự động theo cả hai phương án lợi nhuận chuyển nhượng và biểu thuế lũy tiến để người dân dễ tiếp cận, giảm thiểu sai sót và tiết kiệm thời gian.

Về hiệu quả thu, nếu triển khai tốt, chính sách có thể mang lại mức tăng thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đang chiếm tỷ trọng tương đối thấp trong tổng thu từ thuế thu nhập cá nhân (chủ yếu vẫn từ tiền lương, tiền công). Việc chuyển sang đánh thuế theo lợi nhuận thực tế hoặc lũy tiến theo thời gian nắm giữ sẽ giúp thu đúng đối tượng, mở rộng cơ sở thu, giảm thất thu từ các giao dịch “ngầm”, đồng thời điều tiết thị trường theo hướng minh bạch hơn.

Chính vì vậy, để chính sách thuế mới phát huy hiệu quả như kỳ vọng, bài toán đặt ra không chỉ là thiết kế một chính sách thuế hợp lý trên giấy, mà quan trọng hơn là bảo đảm các điều kiện thực thi “đủ độ chín” để chính sách đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, ổn định và tạo ra nguồn thu bền vững cho ngân sách quốc gia.