Đất đấu giá Hà Nội hạ nhiệt: Đầu cơ tạm nghỉ, qua đợt thổi giá?

Đất đấu giá Hà Nội không còn là một 'trò đùa'

Năm 2024, đất đấu giá ven Hà Nội trở thành “điểm nóng” với giá trúng đã liên tiếp “lập đỉnh”, khi nhiều khu đất trên 100 triệu đồng/m2.

Thậm chí, ở một số địa phương, có những cuộc đấu giá với mức cao bất thường, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Điển hình, có cuộc đấu giá đất, người tham gia nâng khống giá lên đến 30 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc.

Việc này khiến hoạt động đấu giá này biến thành "trò đùa", gây bức xúc trong dư luận xã hội và để lại nhiều hệ lụy xấu, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá và những nhà đầu tư chân chính và gây khó khăn cho công tác quản lý, thực hiện các chính sách, pháp luật về đất đai và đầu tư của Nhà nước…

Nhưng gần đây, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất vùng ven Hà Nội đã giảm mạnh.

Có thể kể đến cuộc đấu giá 26 thửa đất (khu LK2, LK6) thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ở ĐG 31 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai (TP Hà Nội) vào cuối tháng 12/2024.

Giá khởi điểm là 4,7 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá kết thúc với giá trúng cao nhất là 76,7 triệu đồng/m2 (gấp 16 lần khởi điểm) và thấp nhất là 40,7 triệu đồng/m2 (gấp 8,7 lần giá khởi điểm).

So với phiên đấu giá đất gần nhất cũng tại khu ĐG 31 thôn Yên Quán, xã Tân Phú hồi cuối tháng 11/2024, giá đất đã giảm mạnh, khi lô đất có giá trúng cao nhất giảm 18 triệu đồng, tức khoảng 20%.

Trước đó, cuối tháng 11/2024, huyện Quốc Oai cũng tổ chức đấu giá 20 thửa đất thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ở ĐG 31 thôn Yên Quán, xã Tân Phú. Kết quả, thửa có giá trúng cao nhất là 94,7 triệu đồng/m2, gấp hơn 20 lần khởi điểm và thấp nhất 70,7 triệu đồng/m2, gấp 15 lần khởi điểm.

Ngày 23/11/2024, phiên đấu giá 25 lô đất của huyện Thanh Oai (Hà Nội) thành công sau 11 vòng đấu. Lô đất có giá trúng cao nhất đạt 75,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 14 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, mức giá này thấp hơn rất nhiều so với phiên 10/8 khi giá trúng cao nhất tới 133 triệu đồng/m2.

Tại huyện Hoài Đức, giá trúng đấu giá gần đây cũng giảm mạnh. Theo đó, giá trúng cao nhất của 2 phiên đấu đầu tháng 11/2024 là 103 và 109 triệu đồng/m2, trong khi giá trúng cao nhất của phiên tháng 8/2024 lên tới 133 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại huyện Phúc Thọ, trong phiên đấu giá hồi tháng 11/2024, giá trúng cao nhất chỉ 37,6 triệu đồng/m2, trong khi 2 tháng trước đó, một số thửa tại đây lên đến 75 triệu đồng/m2.

Không chỉ mức giá trúng hạ mà số lượng người tham gia các phiên đấu giá gần đây cũng giảm rõ rệt.

Hồi tháng 8, 9/2024, nhiều phiên đấu giá tại các huyện ven Hà Nội đã thu hút hàng trăm người tham dự, thậm chí có những buổi có trên 1.000 hồ sơ đăng ký.

Nhưng gần đây, các phiên đấu giá đất huyện ven Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt khi số lượng người tham gia lẫn hồ sơ đăng ký đấu giá ít đi đáng kể.

Chẳng hạn, tại huyện Hoài Đức, nếu phiên đấu giá đất ngày 19/8/2024 có 500 người tham gia và 1.500 bộ hồ sơ thì đến phiên ngày 11/11/2024 chỉ còn hơn 100 người tham gia.

Tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá đất ngày 16/11/2024 chỉ thu hút 111 người và 400 bộ hồ sơ đấu giá, giảm mạnh so với phiên đấu giá kỷ lục ngày 10/8/2024 khi thu hút tới 1.500 người tham gia và 4.000 bộ hồ sơ. Hay cuộc đấu giá ngày 23/11/2024 tại Thanh Oai chỉ thu hút 97 người với 413 hồ sơ tham gia.

Chấn chỉnh đấu giá đất, ngăn chặn hiện tượng “đẩy giá ảo"

Đất đấu giá ven đô đang cho thấy dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt khi nhà đầu tư dần có tâm lý thận trọng hơn, nhờ các động thái quản lý và kiểm soát thị trường giúp ngăn chặn hiện tượng “đẩy giá ảo".

Tháng 12/2024, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, địa phương chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất. Nhiều địa phương đã phải tạm dừng tổ chức đấu giá đất trong những tháng cuối năm để rà soát pháp lý.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản vừa được thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, trong đó có nhiều nội dung nhằm điều chỉnh những bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá.

Nhận xét về thực trạng các phiên đấu giá đất hạ nhiệt gần đây, ông Phạm Đức Toản - CEO của EZ Propert phân tích, giá đất trong những phiên đấu giá trước đây đã bị đẩy lên quá cao. Khi mức giá vượt xa giá trị thực, khả năng thanh khoản trở thành vấn đề lớn. Theo ông Toản, việc thanh khoản kém có thể là nguyên nhân trực tiếp khiến giá trúng đấu giá thời gian qua đang dần hạ nhiệt.

Còn ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tạo ra “cửa thoát” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo ông Đỉnh, bảng giá đất của Hà Nội (trước 20/12/2024) và nhiều địa phương quá thấp kéo theo giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia.

Như cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn gây xôn xao dư luận khi được trả lên tới 30 tỷ đồng/m2 có giá khởi điểm chỉ 2-3 triệu đồng/m2. Một số người sẵn sàng “thi đấu”, trả giá cao với tâm lý “cùng lắm là mất tiền đặt trước”, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá.

Ông Đỉnh cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo các địa phương rà soát, điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường. Nhiều địa phương như TP.HCM, Hà Nội… cũng đã công bố bảng giá đất mới với mức tăng cao hơn nhiều lần trước, qua đó nâng giá khởi điểm và tiền cọc lên, buộc nhà đầu tư phải suy nghĩ kỹ trước khi tham gia. Nhờ vậy, hoạt động đấu giá đất kỳ vọng sẽ chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, chấm dứt tình trạng “phá giá” như thời gian qua.

Năm 2025, ông Đỉnh dự đoán các nhà đầu tư sẽ “chọn mặt gửi vàng” nhiều hơn. Những thửa đất có pháp lý hoàn thiện, quy hoạch minh bạch sẽ duy trì sức hút, dự kiến giá trúng nhỉnh hơn khoảng 10% so với khởi điểm. Dù vậy, việc quỹ đất nền hợp pháp khan hiếm có thể tiếp tục đẩy giá lên cao, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý.

Để ổn định thị trường đất đấu giá, theo các chuyên gia, Nhà nước cần kiểm soát giá khởi điểm và bảo đảm cơ chế đấu giá minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "cò" đất đẩy giá, gây rối loạn thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nêu ý kiến: để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trong các phiên đấu giá đất, cần nâng giá khởi điểm và tỷ lệ đặt cọc trong các phiên đấu giá, xác định giá khởi điểm sát giá thị trường, hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm và yêu cầu xây dựng trong 2-3 năm, rút ngắn thời gian nộp tiền sau trúng đấu giá…

Theo các nhà phân tích, tỷ lệ tiền đặt cọc cao hơn chắc chắn sẽ khiến các tổ chức, cá nhân có ý định tham gia đấu giá rồi bỏ cọc chỉ để làm giá phải cân nhắc. Ngay cả khi các nhóm đầu cơ không “chùn tay” thì với mức giá khởi điểm mới, khi người đấu giá bỏ cọc, Nhà nước sẽ có nguồn thu cao hơn để phục vụ mục tiêu an sinh xã hội.