Đấu thầu làm khu đô thị: Rõ ràng tiền nong, thủ tục... gỡ vướng cho nhà đầu tư

Phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Ngày 16/9/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 115/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (sau đây gọi tắt là "Nghị định")

Theo đó, Điều 4 Nghị định quy định các dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) gồm: (i) dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án khu dân cư nông thôn và (ii) các dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Tại khoản 2 Điều 4, Nghị định đã làm rõ phạm vi các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn NĐT theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực được xác định gồm dự án xây dựng: Công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt; công trình cấp nước sạch; xây dựng chợ; xây dựng công trình trạm dừng nghỉ; công trình dịch vụ hàng không tại cảng hàng không; dự án xã hội hóa trong các lĩnh vực, giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường; nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; dự án đầu tư trường đua ngựa, đua chó gắn liền với đặt cược đua ngựa, đua chó; dự án xây dựng công trình năng lượng theo pháp luật về điện lực và các trường hợp khác theo quy định tại điểm (b) khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024.

Nghị định cũng quy định hai điều kiện tiên quyết khi tổ chức đấu thầu là các quỹ đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu được HĐND cấp tỉnh quyết định.

Cùng với Nghị định số 23/2024/NĐ-CP quy định việc lựa chọn NĐT thực hiện dự án phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực, Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã góp phần đồng bộ, hoàn thiện cơ chế pháp lý lựa chọn NĐT trong tất cả lĩnh vực hạ tầng xã hội, nhất là lĩnh vực bất động sản; khắc phục những "khoảng trống" pháp lý khi thiếu quy trình lựa chọn NĐT các dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP trước đây.

Xác định rõ tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước

Đây là một nội dung quan trọng nhận được sự quan tâm rất lớn không chỉ cơ quan quản lý nhà nước, mà cả đối với cộng đồng doanh nghiệp, bởi liên quan mật thiết đến chi phí thực hiện các dự án có sử dụng đất.

Trước đây, theo quy định tại Nghị đinh 25/2020/NĐ-CP, việc xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trước đây gọi là M3) ở các địa phương gặp khó khăn do: (i) Không có quỹ đất tham chiếu vì chưa có kết quả đấu giá hoặc có quá nhiều quỹ đất tham chiếu dẫn đến khó khăn trong việc tổng hợp; (ii) Khó xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến; (iii) Khó phối hợp giữa các cơ quan tại địa phương trong công tác thẩm định giá trị này. Đây là một trong những lý do dẫn đến việc nhiều địa phương lúng túng khi tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Để khắc phục những bất cập trên, Điều 48 Nghị định quy định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (gọi chung là giá trị M) khi đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện dự án khu đô thị; khu dân cư nông thôn tính theo tỷ lệ % thay vì số tiền như trước đây. Tỷ lệ % được tính trên cơ sở tham chiếu tỷ lệ tăng bình quân sau đấu giá quyền sử dụng đất (chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá) các khu đất thực hiện dự án tại địa phương. Khu đất đấu giá thực hiện dự án được tham chiếu (không sử dụng kết quả đấu giá đất riêng lẻ cho người dân làm nhà ở) phải có kết quả đấu giá thành công trong thời gian 3 năm liền kề trước ngày có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án (tối đa 7 năm trong một số trường hợp đặc biệt) và tương đồng về địa điểm (cùng địa bàn cấp huyện hoặc huyện khác thuộc tỉnh) với khu đất đấu thầu.

Như vậy, Nghị định đã thay đổi cách xác định tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất theo hướng áp dụng"tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước" thay vì xác định giá trị này bằng tiền cụ thể như trước đây. Giá trị nộp ngân sách nhà nước thực tế (giá trị M) sẽ bằng tỷ lệ nộp ngân sách do NĐT đề xuất nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế của dự án.

Quy định nêu trên đã tháo gỡ các khó khăn được các địa phương phản ánh, như: Lược bỏ thành tố khó xác định là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất "dự kiến" như trước đây. Nghị định đã xác định rõ mức sàn cụ thể tại hồ sơ mời thầu với phương pháp và công thức minh bạch, dễ tính toán hơn. Phương pháp tính đã phản ánh đúng tình hình phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương, bảo đảm tăng thu ngân sách nhà nước và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm tính cạnh tranh trong đấu thầu.

Để khắc phục một số trường hợp có thể sẽ phát sinh do địa phương chưa từng tổ chức đấu giá dự án nên sẽ không có quỹ đất tham chiếu để đưa vào công thức, khoản 6 Điều 48 Nghị định cũng quy định trường hợp không có quỹ đất đấu giá để tham chiếu thì được sử dụng tỷ lệ tăng bình quân của giá trị nộp ngân sách của các dự án đã tổ chức đấu thầu trong 5 năm liền kề trước ngày có quyết định chủ trương đầu tư hoặc văn bản phê duyệt thông tin của dự án đang tổ chức đấu thầu.

Nếu địa phương chưa tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo phương thức đấu giá, đấu thầu nên không có quỹ đất tham chiếu thì hồ sơ mời thầu không quy định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước (M). Tỷ lệ này do NĐT tự đề xuất trong hồ sơ dự thầu. Giá trị nộp ngân sách nhà nước do NĐT đề xuất (M) sẽ được nộp cùng với thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hình thức, tiến độ quy định tại Hợp đồng dự án.

Luật sư Thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn (Đoàn LS TP. Hà Nội) cho biết, Nghị định mới có nhiều thay đổi về trình tự lựa chọn NĐT trên tinh thần đơn giản hóa trình tự, thủ tục; đồng thời cũng quy định xử lý nhiều tình huống phức tạp nảy sinh trong quá trình đấu thầu lựa chọn NĐT. Ngoài ra, Nghị định cũng quy định cụ thể việc thành lập, chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế do NĐT trúng thầu thành lập.