Đầu tư đất nền: Linh hoạt trong chính sách, thận trọng với pháp lý
Linh Chi -
02/10/2025 08:30 (GMT+7)
(VNF) - Thị trường đất nền đang trở lại hấp dẫn nhờ chính sách bán linh hoạt và tiềm năng tăng giá nhanh. So với căn hộ ổn định dòng tiền, đất nền phù hợp nhà đầu tư muốn sinh lời nhanh nhưng chấp nhận rủi ro pháp lý và thanh khoản.
Thanh toán linh hoạt: Cơ hội ngắn hạn nhưng rủi ro dòng tiền
So với căn hộ hay nhà liền thổ, chính sách bán hàng đất nền linh hoạt hơn hẳn. Nhiều dự án chỉ yêu cầu giữ chỗ hoặc đóng tiền theo tiến độ hạ tầng, cho phép nhà đầu tư chia nhỏ dòng tiền. Thậm chí chỉ với vài trăm triệu đồng, người mua đã có thể tham gia. Chủ đầu tư còn tung ra nhiều ưu đãi như chiết khấu thanh toán sớm, tặng vàng hay hỗ trợ vay vốn.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định: “Đất nền mang tính đầu tư cao, giá trị thường tăng nhanh hơn so với căn hộ, nhất là ở các tỉnh có dư địa phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, hạn chế lớn là khó tạo ra dòng tiền ổn định như cho thuê căn hộ".
Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, phân tích: “Căn hộ phù hợp với người mua có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê. Đất nền lại khác, thường chỉ sinh lời khi chuyển nhượng, không tạo được dòng tiền đều đặn".
Như vậy, có thể thấy đất nền hấp dẫn với nhà đầu tư ngắn hạn nhờ khả năng tăng giá nhanh, nhưng lại tiềm ẩn rủi ro thanh khoản nếu thị trường chững lại. Trong khi đó, căn hộ mang đến sự ổn định và dễ theo dõi dòng tiền hơn.
Pháp lý - điểm mấu chốt quyết định rủi ro
Một trong những rủi ro lớn nhất của đất nền nằm ở pháp lý. Nếu căn hộ hay nhà liền kề thường đi kèm hồ sơ pháp lý đầy đủ, người mua chỉ cần chú ý đến giá cả và tiềm năng tăng giá, thì đất nền lại phức tạp hơn nhiều.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản, nhấn mạnh: “Với đất nền, đặc biệt là đất trong dân, người mua phải tự mình kiểm tra rất nhiều yếu tố: quy hoạch, tranh chấp, tình trạng sổ đỏ… Đất nền trong dự án thì an toàn hơn vì đã được chủ đầu tư tách thửa, cấp sổ, nhưng nhà đầu tư vẫn cần xem xét kỹ hạ tầng, giấy phép xây dựng đã có chưa".
Thực tế, không ít nhà đầu tư ôm đất phân lô tự phát gặp cảnh dự án treo hoặc không được cấp phép xây dựng, dẫn tới mất vốn. Ngược lại, căn hộ gần như ít rủi ro hơn. “Pháp lý của căn hộ thường đã hoàn thiện từ trước, nên người mua dễ yên tâm hơn. Do vậy, xét về thủ tục, mua căn hộ thường đỡ phức tạp hơn so với đất nền,” ông Kiên nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, bổ sung: “Đất nền chủ yếu mang tính đầu cơ. Khi thị trường thuận lợi, thanh khoản tốt, giá có thể tăng vài trăm triệu đồng một lô. Nhưng khi thị trường đi xuống, rất khó thoát hàng. Trong khi đó, căn hộ có thể tạo ra dòng tiền từ cho thuê, giảm áp lực phụ thuộc vào tăng giá".
Chính sách bán đất nền khác biệt căn hộ ra sao?
Hiện nay, đất nền chia thành hai loại chính: đất nền dự án và đất phân lô tự do, mỗi loại có ưu - nhược điểm riêng, phù hợp với nhà đầu tư khác nhau.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, phân tích: “Đất nền dự án thường do chủ đầu tư hoặc nhà nước quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, bán đấu giá hoặc phân lô. Người mua có thể đầu tư lâu dài mà chưa cần xây dựng ngay. Ngược lại, đất phân lô tự do thường do hộ gia đình, cá nhân tự chia tách, người mua có thể xây dựng theo nhu cầu nhưng pháp lý phức tạp hơn, dễ phát sinh tranh chấp".
Ở một số đô thị lớn, đất nền dự án buộc phải xây dựng theo quy hoạch, còn ở đô thị nhỏ, nhà đầu tư có thể linh hoạt hơn. Tuy nhiên, dù là loại hình nào, nhà đầu tư hiện nay không chỉ chú ý biên độ lợi nhuận mà còn quan tâm đến tính sử dụng, khả năng cho thuê, kinh doanh và pháp lý minh bạch. Đây là sự dịch chuyển quan trọng, phản ánh tâm lý thị trường thận trọng hơn sau giai đoạn sốt nóng.
Hiểu rõ khẩu vị trước khi xuống tiền
Điểm chung trong nhận định của các chuyên gia là không có loại hình nào tốt tuyệt đối, mà phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro và mục tiêu tài chính của từng nhà đầu tư. Ông Phạm Đức Toản khuyến nghị: “Ở các tỉnh, đất nền còn nhiều dư địa tăng giá, nhưng tại Hà Nội và TP. HCM, căn hộ sẽ phù hợp hơn vì pháp lý rõ ràng và dễ khai thác cho thuê".
Ông Lê Quốc Kiên nhận định: “Nhà đầu tư mới nên ưu tiên căn hộ để hạn chế rủi ro pháp lý. Người có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mạnh có thể chọn đất nền dự án, vừa có tiềm năng tăng giá vừa ít rủi ro hơn so với đất phân lô tự do".
Ông Lê Đình Chung cho biết: “Ở các địa bàn công nghiệp như Bắc Ninh, căn hộ ngày càng hút khách nhờ phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, đất nền vẫn có chỗ đứng với nhà đầu tư muốn tự xây và kinh doanh".
Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh: “Căn hộ có thể mang lại thu nhập ổn định từ cho thuê, còn đất nền phù hợp hơn với những ai chấp nhận chờ đợi sự tăng giá và chịu được rủi ro thanh khoản".
Như vậy, đất nền khác biệt căn hộ ở chỗ linh hoạt hơn trong chính sách bán và tiềm năng tăng giá nhanh, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro pháp lý và thanh khoản. Căn hộ lại ổn định, dễ kiểm soát dòng tiền, ít rủi ro nhưng biên độ tăng giá hạn chế.
Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu tài chính và khẩu vị rủi ro trước khi lựa chọn kênh phù hợp: nếu muốn tăng giá nhanh và chấp nhận rủi ro, đất nền là lựa chọn; nếu ưu tiên ổn định, dòng tiền đều đặn, căn hộ vẫn là kênh đầu tư đáng cân nhắc.
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Bà Đỗ Thị Thuý Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, nhận định nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang khan hiếm, vì thế sức mua vẫn được bảo đảm, nhất là với các sản phẩm có vị trí tiệm cận trung tâm và giá hợp lý.
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - HoREA- Hiệp hội Bất động sản TP. HCM có báo cáo bổ sung danh sách nhiều dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài, kiến nghị thành phố sớm tháo gỡ.
(VNF) - Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu và quà tặng với kỳ vọng kích cầu thanh khoản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng ưu đãi chỉ là chất xúc tác, quyết định xuống tiền vẫn phụ thuộc vào giá trị thực của sản phẩm và niềm tin của người mua.
(VNF) - Vừa “lời” ngay 1% khi xuống tiền sớm trong tháng 6, vừa thảnh thơi suốt 15 năm không lo tìm trường, không mất thời gian đưa đón mỗi ngày, lại sở hữu “bệ phóng vàng” cho hành trình trưởng thành của con - đó mới chỉ là những lợi ích ban đầu khi các gia đình lựa chọn an cư tại đại đô thị công viên sinh thái tri thức đáng sống bậc nhất TP. HCM - Vinhomes Sài Gòn Park.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển sang mô hình tăng trưởng mới dựa trên hiệu quả, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, thị trường bất động sản được kỳ vọng trở thành một động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng. Tuy nhiên, để thực hiện vai trò đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần thay đổi tư duy phát triển, trong đó nhà ở cho thuê giá hợp lý phải trở thành một cấu phần quan trọng thay vì chỉ tập trung vào nhà ở để bán như hiện nay.
(VNF) - Thông tin từ Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy hiện cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi, chuyển giao về địa phương quản lý nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác triệt để.
(VNF) - Bộ Tài chính cho hay điều kiện "trước ngày 1/7/2014" chỉ áp dụng với đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng trong quá trình lập bản đồ địa chính, không áp dụng cho mọi trường hợp.
(VNF) - Từ ngày 8/6, tỉnh Thanh Hóa sẽ áp dụng bộ đơn giá mới về nhà ở, công trình xây dựng để làm cơ sở thống nhất trong việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Khi Metro số 1 và mô hình TOD bước vào giai đoạn vận hành thực tế, khu Đông TP. HCM cũng bắt đầu hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bối cảnh hạ tầng dần định hình lại cấu trúc đô thị, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Metro và Vành đai 3 đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế mới.
(VNF) - Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho rằng dù thị trường bất động sản đang tồn tại những khó khăn nhất định, song cơ hội đầu tư vẫn liên tục xuất hiện tại nhiều địa bàn, phân khúc, sản phẩm.
(VNF) - Giữa nhịp phát triển của phố thị, khi khái niệm nhà ở dần mở rộng ra khỏi nhu cầu an cư đơn thuần, Gladia by the Waters hiện diện như một tuyên ngôn về chất sống tinh tuyển, được kiến tạo theo chuẩn đô thị xanh của Singapore - nơi thiên nhiên, tiện nghi và tư duy phát triển bền vững cùng hội tụ để hình thành một không gian sống khác biệt ngay giữa trung tâm thành phố.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh với tổng vốn đầu tư hơn 60.500 tỷ đồng. Dự án được định hướng trở thành khu đô thị đa chức năng tích hợp nhiều loại hình nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội trong cùng một không gian phát triển.
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Theo UBND TP.Huế, phương án thiết kế cầu qua Cồn Hến cần hướng đến tính độc bản, đặc sắc, có tầm vóc; trở thành điểm nhấn kiến trúc mới trên sông Hương, góp phần làm giàu thêm không gian văn hóa, cảnh quan của đô thị Huế.
