Mới đây, ACC công bố Nghị quyết Hội đồng quản trị về việc phê duyệt tổng mức đầu tư dự án Xây dựng nhà ở thương mại trong dự án Khu dân cư Ấp 5C Thới Hoà, phường Thới Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.
Theo đó, dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích hơn 14,82 ha, quy mô 945 căn nhà ở thương mại. Tiến độ được chia làm ba giai đoạn: từ quý II đến hết quý IV/2021, triển khai các thủ tục đầu tư; từ quý I/2022 đến IV/2023, triển khai xây dựng; từ quý V/2021 đến IV/2025, khai thác kinh doanh.
Tổng vốn đầu tư của dự án là 2.077,4 tỷ đồng; trong đó, tiền sử dụng đất, hạ tầng là 952,98 tỷ đồng, chi phí xây dựng nhà ở thương mại là 1.070,4 tỷ đồng và 154 tỷ đồng chi phí khác.
ACC vốn là doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực sản xuất - kinh doanh cống bê tông cốt thép, bê tông nhựa nóng, bê tông xi măng các loại; thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, công trình giao thông, công trình công cộng…
Thị trường chủ yếu của Công ty là Bình Dương. Báo cáo thường niên 2020 của Công ty cho biết, 41% doanh thu trong năm qua đến từ sản xuất và thi công thảm bê tông nhựa nóng; 31% đến từ xây dựng hạ tầng kỹ thuật; 25% đến từ cống bê tông cốt thép. Trong 6 tháng đầu năm 2021, cơ cấu doanh thu của ACC không có nhiều thay đổi.
Như vậy, có thể thấy, sau nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực xây lắp, ACC có tham vọng tạo đột phá với việc trở thành chủ đầu tư của dự án có quy mô lên tới hàng nghìn tỷ đồng.
Tại hồ sơ chào bán 75 triệu cổ phiếu cho cổ đông được công bố mới đây, ACC cho biết, trong hồ sơ quyết định giao đất cho Becamex thực hiện dự án Khu dân cư Ấp 5C Thới Hoà, điều này đồng nghĩa với việc hợp tác giữa ACC và Becamex cùng thực hiện dự án. Chưa rõ tỷ lệ góp vốn của ACC vào dự án này là bao nhiêu, nhưng quy mô tài chính hiện tại của Công ty vẫn còn khá khiêm tốn.
Báo cáo tài chính cập nhật nhất của ACC là bán niên 2021 cho thấy, tính đến 30/6/2021, Công ty có 25,5 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 2,8% tổng tài sản. Nhiều năm trở lại đây, phần lớn lợi nhuận Công ty tạo ra đều chia cho cổ đông.
Đơn cử, năm 2017 chia tới 96,5% tổng lợi nhuận cho cổ đông, các năm còn lại đều thực hiện chia từ 47,9 - 72,7% lợi nhuận cho cổ đông. Vì vậy, lợi nhuận để lại không đáng kể, tỷ lệ tiền mặt của Công ty luôn duy trì tỷ lệ thấp. Tổng tài sản của Công ty có tới 60% nằm ở dạng tồn kho, với việc ghi nhận 550,1 tỷ đồng tồn kho tại thời điểm cuối tháng 6/2021.
Trong khi đó, dư nợ vay ngắn hạn lên tới 309 tỷ đồng, áp lực đáo nợ trong vòng 1 năm sẽ gây áp lực lớn tới kế hoạch đầu tư dự án mới của Công ty.
Ngoài dự án Khu dân cư Ấp 5C Thới Hoà, ACC đang triển khai đầu tư dự án bất động sản khác. Thuyết minh báo cáo tài chính bán niên 2021 của ACC cho hay, trong khoản mục hàng tồn kho của Công ty có 330,3 tỷ đồng là tồn kho tại dự án Nhà ở thương mại Định Hoà, 197,8 tỷ đồng chi phí sản xuất thi công dở dang.
Dự án Nhà ở thương mại Định Hoà mới xuất hiện trên báo cáo tài chính năm 2020, với giá trị tồn kho vào cuối năm là 188,8 tỷ đồng, như vậy sau nửa đầu năm 2021 tăng thêm 141,5 tỷ đồng.
Đến nay, ACC chưa công bố chi tiết kế hoạch bán hàng và triển khai dự án này. Báo cáo tài chính bán niên 2021 của Công ty có ghi đối ứng người mua trả tiền trước chỉ là 0,6 tỷ đồng và không xuất hiện khoản mục liên quan tới việc bán dự án bất động sản, cho thấy khả năng Công ty vẫn đang trong giai đoạn đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc ACC tiếp tục đầu tư để phát triển dự án.
Thông thường, các công ty bất động sản khi triển khai dự án tới một tỷ lệ nhất định sẽ bắt đầu huy động vốn từ nhà đầu tư, hoặc thu tiền theo tiến độ dự án, điều này làm giảm áp lực cho vốn chủ sở hữu.
Tuy nhiên, ACC là “lính mới” trên thị trường bất động sản, nhà đầu tư sẽ có xu hướng thận trọng hơn trong giai đoạn sản phẩm chưa thành hình, thành khối. Do vậy, Công ty chịu áp lực tăng vốn chủ sở hữu và vốn vay.
Chính vì việc đẩy mạnh triển khai dự án với quy mô lớn, trong khi sức mạnh tài chính không được đánh giá cao, điều này sẽ là một thách thức không nhỏ đối với nhà đầu tư tài chính, cũng như với những người mua sản phẩm bất động sản trong các dự án Công ty đang triển khai và sắp triển khai trong những năm sắp tới.
Mới đây, Hội đồng quản trị ACC đã thông qua Nghị quyết về kế hoạch phát hành 75 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu trong quý IV/2021, để tăng vốn từ 300 tỷ đồng lên 1.050 tỷ đồng. Mục tiêu của đợt phát hành là dành 450 tỷ đồng thực hiện thanh toán theo Hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở với Becamex để thực hiện dự án nhà ở tại xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương; 300 tỷ đồng còn lại trả nợ ngân hàng.
Giữa tháng 9/2021, ACC đã phát hành 250 tỷ đồng trái phiếu cho nhà đầu tư riêng lẻ, trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo, kỳ hạn 5 năm. Mục tiêu của đợt phát hành là “bổ sung nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản”. Công ty không công bố lãi suất phát hành thành công là bao nhiêu.
Trong Nghị quyết Hội đồng quản trị trước đó về việc thông qua kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ, kỳ hạn của trái phiếu là 2 năm, lãi suất dự kiến là 10 - 10,5%/năm.
Tất nhiên, với dự án đầu tư Khu dân cư Ấp 5C Thới Hoà, ACC không đơn độc tiến hành. Becamex, đối tác hợp tác với ACC trong dự án này là đơn vị có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản và có sàn giao dịch bất động sản trong hệ thống.
Nhưng hiện tại vẫn còn quá sớm để nói về triển vọng của dự án, sự hấp thụ của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản của ACC như thế nào. Bởi theo kế hoạch thì khoảng 2 năm nữa dự án mới hoàn thành xây dựng, đà hồi phục của thị trường bất động sản sau giai đoạn dài thực hiện giãn cách xã hội vẫn đang là ẩn số.
