Đề xuất làm nhà ở thương mại giá phù hợp: Liệu có khả thi?

Bốn điểm khác biệt so với nhà ở thương mại

Bộ Xây dựng vừa có văn bản ngày 25/02/2026 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây là động thái nhằm thực hiện kết luận của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp mà Bộ Xây dựng vừa lấy ý kiến các địa phương, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có các nội dung khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường.

Thứ nhất, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (tức là áp dụng cơ chế “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư” - một hình thức chỉ định chủ đầu tư).

Thứ hai, phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15. Trong đó chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Chủ đầu tư quyết định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác và được cộng thêm lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Sau khi nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để hậu kiểm giá bán, giá thuê mua nhà ở (tương tự nhà ở xã hội).

Thứ ba, người mua, thuê mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước (tức là không bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài như nhà ở thương mại thông thường), mỗi cá nhân chỉ được mua, thuê mua 01 căn nhà từ chủ đầu tư. Bên mua, thuê mua từ chủ đầu tư không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền (chính sách tương tự nhà ở xã hội).

Thứ tư, dự thảo đề xuất một số giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục pháp lý dự án: Quy hoạch chi tiết được lập mới, điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung; chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện các thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi; thẩm định phòng cháy, chữa cháy; cấp phép xây dựng theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 hoặc thực hiện theo pháp luật về xây dựng…

Tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho rằng chính sách nêu trên có sự khác biệt so với các luật hiện hành, điển hình là việc chỉ định chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu.

“Theo Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật, Chính phủ được ban hành nghị quyết để điều chỉnh một số quy định của luật, nghị quyết do Chính phủ trình và báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội. Do đó về mặt pháp lý, các chính sách nêu trên đều hợp pháp. Vấn đề cần bàn luận là tính hợp lý của các chính sách” – luật sư Đỉnh nói.

Theo vị luật sư, Luật Nhà ở đã quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất đối lập là nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Từ phân tích trên, có thể thấy chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập.

Ông Đỉnh lấy ví dụ để dễ hình dung: giả định tại thành phố X có 1 dự án được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp”, do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh là dự án 2 là dự án nhà ở thương mại thông thường, không được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.

Mặc dù cùng là nhà ở thương mại (không bị kiểm soát về đối tượng mua), tuy nhiên do dự án 1 là “nhà ở thương mại giá phù hợp” được nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m2, dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi “nhà ở thương mại giá phù hợp” nên có giá bán 60 triệu đồng/m2 (đặc biệt nếu dự án được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, làm tăng tiền sử dụng đất).

Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện tích... ở hai dự án là tương đương nhau, tuy nhiên giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả là, chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ trong khi chủ đầu tư B có thể chỉ bán được 10% số căn hộ.

Theo quy luật tự nhiên, chủ đầu tư B nhận thấy vấn đề nên ở các dự án sau, chủ đầu tư B có thể sẽ tìm mọi cách để hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản.

Vô hình trung, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin – cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.

Hơn nữa, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán – một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (“sổ hồng”) hoặc sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.

“Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời bởi dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội, và quy định một cá nhân chỉ được sở hữu 01 nhà ở thương mại giá phù hợp tại 01 dự án có thể bị “lách” bằng cách nhờ người đứng tên do không có cơ chế xét duyệt đối tượng” – luật sư Đỉnh nhấn mạnh.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp “sổ hồng” thì mới bán ra thị trường theo giá “thả nổi”, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.

Với những phân tích ở trên, vị luật sư đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức nhà ở thương mại giá phù hợp. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.

“Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và cần theo dõi, tổng kết, đánh giá làm cơ sở áp dụng rộng rãi hoặc điều chỉnh cho phù hợp, thay vì đề xuất thêm một chính sách mới” – vị luật sư nói.

Theo đó, một mặt Chính phủ cần chỉ đạo, quán triệt thực hiện nghiêm chính sách nhà ở xã hội trên quỹ đất nhà ở xã hội đã xác định trong phạm vi các khu đô thị, có chế tài cụ thể; một mặt cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người dân có thu nhập trung bình, thấp.

“Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình nhà ở xã hội lai thương mại” – ông Đỉnh nhấn mạnh