Đề xuất thu thuế tài sản căn hộ giá 50 triệu đồng/m2

Một trong số những nội dung đáng chú ý của dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 và điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến góp ý là đề xuất đánh thuế tài sản đối với căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng đánh thuế tài sản trên giá bán theo mét vuông là không hợp lý và mức giá này cũng không phù hợp với thực tế thị trường.

Giảm cung cao cấp nhưng lo đẩy giá nhà

Dự thảo trên đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến hoàn thiện. Theo đó, thuế bất động sản (BĐS) sẽ thực hiện điều tiết áp dụng với căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, mục đích là góp phần đảm bảo công bằng trong việc điều tiết thu nhập của mọi tầng lớp dân cư.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay giá phân khúc căn hộ cao cấp đã có mức giá cao hơn nhiều. Mức giá 50 triệu đồng/m2 đã “rớt” xuống phân khúc trung cấp. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết mức giá căn hộ phân khúc bình dân hiện khoảng trên 35 triệu đồng/m2.

Như vậy, mức 50 triệu đồng/m2 chỉ xếp vào phân khúc trên trung bình, quá thấp so với mặt bằng giá bán căn hộ cao cấp thực tế. Mặt bằng giá căn hộ cao cấp hiện nay phải gấp đôi giá nhà bình dân, nghĩa là vào khoảng 70 triệu đồng/m2. Hơn nữa, muốn đánh thuế tài sản theo giá bán căn hộ tính trên mét vuông thì cần phải cập nhật liên tục vì giá vật liệu xây dựng tăng theo từng quý, từng năm, chi phí xây dựng cũng tăng. Như vậy, giá căn hộ cao cấp phải được cập nhật định kỳ 1-3 năm/lần.

Đánh giá về tác động của việc đánh thuế này, ông Quang nhận định sẽ giúp hạn chế nguồn cung cao cấp, điều tiết phân khúc căn hộ vì người mua nhà lúc đó càng muốn chọn căn hộ trung cấp nhiều hơn để tránh thuế, buộc chủ đầu tư phải phát triển mạnh phân khúc này. Như vậy, nguồn cung căn hộ cao cấp sẽ được điều chỉnh theo hướng giảm, không phát triển lệch pha như hiện nay.

Tuy nhiên, đánh thuế căn hộ cao cấp vô tình làm tăng giá nhà ở phân khúc thấp hơn. Lý do là chủ đầu tư buộc phải tìm cách bù đắp vào khoảng trống doanh thu từ nguồn căn hộ cao cấp. Điều này khiến giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp tăng, người mua nhà ở thực bị ảnh hưởng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam (Vars), cũng nhận định đánh thuế tài sản với BĐS đã được các nước phát triển trên thế giới áp dụng từ lâu. Việc đánh thuế sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ, đẩy giá, lũng đoạn thị trường. Dù vậy, cần xem xét thời điểm đánh thuế cho hợp lý bởi đang có quá nhiều loại thuế cùng với chi phí góp phần làm giá nhà quá cao.

“Mục tiêu của đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 để hạn chế số lượng nhà ở cao cấp nhưng nếu đánh thuế mà lại làm giá nhà trung cấp tăng lên tiệm cận giá cao cấp thì cuối cùng người tiêu dùng phải gánh hậu quả. Hơn nữa, các chủ đầu tư lại đang gặp nhiều khó khăn, nếu đánh thuế sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản thị trường” - ông Đính nói.

Nên đánh thuế trên nhà rộng

Một số ý kiến khác cho rằng đánh thuế trên giá bán căn hộ tính trên mét vuông cũng không hợp lý. Ông Nguyễn Hưng (quận 6, TP. HCM) lấy ví dụ ông chỉ có một căn hộ để ở, diện tích nhỏ chỉ 30-40 m2, nếu tính giá 50 triệu đồng/m2 để thu thuế là không công bằng.

“Tính ra giá trị căn hộ của tôi chỉ 1,5-2 tỉ đồng mà bị xếp vào căn hộ cao cấp thì có hợp lý không? Hơn nữa, với căn hộ diện tích nhỏ thì giá bán tính theo mét vuông luôn cao, có thể lên đến 60 triệu đồng/m2 với căn hộ 30-40 m2 vì nhu cầu nhiều. Cùng một dự án nhưng căn hộ có diện tích lớn 80-120 m2 thì giá bán/m2 luôn thấp hơn, có khi chỉ 40 triệu đồng/m2 vì nhu cầu cũng ít hơn” - ông Hưng nói.

Vì vậy, nên đánh thuế tài sản với người có căn nhà thứ hai nhưng không để ở mà cho thuê hoặc để không sẽ hợp lý hơn. Nếu đánh thuế trên giá bán thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường khiến người dân không dám mua căn hộ vì sợ nộp thuế.

Đồng tình, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cũng đánh giá đề xuất đánh thuế với căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2 là chưa hợp lý. Vì theo thực tế thị trường căn hộ có giá hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên chưa phải là phân khúc cao cấp.

Đánh thuế tài sản nên dựa trên diện tích sử dụng nhà ở. Thuế tài sản cần xây dựng định mức một người dân được ở bao nhiêu diện tích sàn xây dựng. Vượt định mức thì phải đóng thuế cao. Khi đó, người đứng tên thay nhà đất cho người khác nếu nhà to, đất rộng, vượt định mức đều phải nộp thuế.