Đồ họa bài toán không gian và kinh tế nhân đề xuất 'lấp' hồ Thành Công của Vihajico

Đây là phương án đã từng được Vihajico đề xuất trong hội thảo cải tạo chung cư cũ diễn ra tại Hà Nội vào tháng 4/2017. Đề xuất này cũng đã nhận được không ít sự phản ứng quyết liệt của dư luận trong bối cảnh hiện nay, khi mà khu vực này đang là một trong những điểm nóng về giao thông tại Hà Nội.

Cũng tại thời điểm đó, VietnamFinance đã tham khảo ý kiến các chuyên gia, kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng để mô phỏng toàn bộ quá trình này. Lưu ý rằng các dữ liệu trong bài là giả định và hoàn toàn không phải do phía Vihajico cung cấp, cũng như không lấy từ đề xuất của công ty này. Xin giới thiệu lại để bạn đọc tham khảo.

Giả sử có một ô phố được kẹp giữa bốn tuyến phố, có diện tích tổng cộng là 20 ha, trong đó bao gồm 10 ha đang là nhà tập thể cũ và 10 ha diện tích mặt hồ.

Trên 10ha này đang có 10 tòa chung cư và toàn bộ khu vực sân vườn, hành lang của khu này. 10 tòa chung cư này được hưởng tiếp giáp với ½ "tài nguyên" mặt đường. Theo hình vẽ, có 7 tòa nhà được hưởng "mặt đường" và 5 tòa nhà được hưởng "mặt hồ/view hồ"

Mỗi tòa chung cư cao 5 tầng, mỗi tầng 20 căn hộ tức mỗi tòa có 100 căn hộ, tức toàn khu có 1.000 căn hộ.

Bây giờ nhà đầu tư A xuất hiện để xây lại khu này, họ sẽ phải đồng thời giải quyết nhu cầu ở ổn định của 1.000 hộ dân; đồng thời đảm bảo không thay đổi quy hoạch ô phố theo phương diện diện tích sử dụng, tức giữ nguyên diện tích đất ở, đất mặt hồ

Họ sẽ lấp 2ha hồ để xây dựng 2 tòa chung cư mới (với giả định là mỗi tòa cũng sử dụng 1ha đất như cũ).

Nhưng vì tòa chung cư mới xây theo kiểu mới, cao 25 tầng, tức là số căn hộ mỗi tòa gấp 5 lần tòa cũ, tương ứng 500 căn hộ. Khi đó, hai tòa này sẽ đủ để đáp ứng nhu cầu ở của 1000 hộ của 10 tòa cũ.

Chủ đầu tư di dời toàn bộ dân cư vào hai tòa mới, tiến hành phá dỡ 10 tòa cũ. Tiếp đó, để đảm bảo "diện tích mặt hồ không đổi", chủ đầu tư sẽ "hy sinh" 2 nền móng tòa nhà cũ để đào hồ, tạo ra 2ha hồ bù vào chỗ đã lấp.

Còn lại 8 nền móng, sẽ xây mới 8 tòa chung cư mới và bán ra thị trường, nguồn thu từ việc này sẽ dùng để bù đắp toàn bộ chi phí dự án: lấp hồ, xây nhà, cải tạo cảnh quan…, phần còn lại là lợi nhuận.

Khi đó, không gian của khu vực sẽ thay đổi như sau:

Theo đánh giá của VietnamFinance, đây là phương án khá hợp lý về mặt sử dụng không gian; phương án này cũng khả thi về mặt thi công và thu hồi vốn, tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư, giải quyết được nhu cầu "tái định cư tại chỗ" của người dân.

Tuy nhiên, không giải quyết được vấn đề phát sinh là vẫn với hạ tầng cũ, việc phát sinh thêm 8 tòa chung cư, tức khoảng 4.000 căn hộ mới thì khu vực này sẽ ra sao.

Lưu ý rằng với phương án này, có tới 9 tòa nhà có yếu tố "mặt đường", và có tới 8 tòa nhà có yếu tố "mặt hồ/view hồ", khác hẳn so với nguyên trạng. Đây chính là những lợi điểm mà các chủ đầu tư rất quan tâm trong bối cảnh căn hộ view hồ đang rất "được giá" hiện nay.

Vậy ý kiến của quý bạn đọc là gì? VietnamFinance sẽ ghi nhận các ý kiến phản hồi của quý bạn đọc xung quanh đề xuất rất đáng chú ý này.