Dự án ‘khủng’ ở Nhơn Trạch: Thu hồi sớm tốt hơn lay lắt sống

Chậm triển khai, lỗi tại ai?

Theo Quyết định số 455/QĐ-TTg ngày 22/3/2016 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch, không gian đô thị được chia thành 8 phân khu, trong đó có 4 khu vực phát triển đô thị, 3 khu vực phát triển công nghiệp, cảng, dịch vụ hậu cần cảng và 1 khu vực bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn.

Đến nay, huyện Nhơn Trạch mới được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch 2 phân khu là 3.2 và 3.3. Tiến độ này bị đánh giá là quá chậm chạp. Đáng nói là trong quá trình thực hiện đồ án quy hoạch, các đơn vị liên quan liên tục “đùn đẩy” trách nhiệm, đổ lỗi lẫn nhau.

Trong báo cáo mới đây của UBND huyện Nhơn Trạch, Phó chủ tịch UBND huyện Nguyễn Thế Phong cho rằng, các quy hoạch phân khu chậm được phê duyệt do trong quá trình lập quy hoạch, đơn vị tư vấn (của Bộ Xây dựng) đã thể hiện hồ sơ còn nhiều lỗi kỹ thuật, cập nhật chưa chuẩn xác các quy hoạch đã được cung cấp, quy hoạch các vị trí chức năng sử dụng đất với quy mô nhỏ lẻ, manh mún xen lẫn nhau không đúng với định hướng của quy hoạch 1/10.000.

Về nguyên nhân chủ quan, do đồ án thực hiện ở một tỷ lệ lớn (1/10.000) và trên cơ sở định hướng không gian sử dụng đất trong một khu vực rộng, UBND huyện và các phòng chức năng không thể rà soát, kiểm soát và phát hiện hết các nội dung bị lỗi do sai sót của tư vấn nêu trên (do hồ sơ đóng góp ý kiến của huyện chưa phải là hồ sơ cuối cùng trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt).

Lãnh đạo huyện Nhơn Trạch cũng cho rằng, huyện và các đơn liên quan có thiếu sót khi phối hợp cập nhật các vị trí chồng ghép quy hoạch vào quy hoạch sử dụng đất mà chưa có chủ trương bằng văn bản của các cơ quan cấp trên (UBND tỉnh, Bộ Xây dựng, Thủ  tướng Chính phủ…).

Còn theo Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, việc các hồ sơ phân khu chức năng kéo dài, không phù hợp với quy hoạch chung được duyệt, đồng thời việc cập nhật các hồ sơ phân khu chưa được phê duyệt này vào hồ sơ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của huyện Nhơn Trạch, trình phê duyệt dẫn đến hồ sơ quy hoạch sử dụng đất có một số điểm chưa thống nhất với quy hoạch chung được duyệt, việc này thuộc trách nhiệm của UBND huyện Nhơn Trạch và đơn vị tư vấn. 

Sở Xây dựng cũng đã tham mưu UBND tỉnh. Tuy nhiên, quá trình phối hợp giữa các bên chưa chặt chẽ, chưa kịp thời và thống nhất dẫn đến thực hiện hồ sơ kéo dài. Một số khu vực, vị trí đề xuất không đúng chức năng quy hoạch và giai đoạn phát triển so với hồ sơ quy hoạch chung được phê duyệt.

Ông Đặng Minh Đức, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cho hay, tiến độ rà soát, báo cáo của huyện Nhơn Trạch chậm chạp. Đơn cử từ ngày 27/10/2022, sở này đã có văn bản đề nghị huyện rà soát sự khác nhau giữa hồ sơ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chung xây dựng đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định 445/QĐ-TTg ngày 22/3/2016 đồng thời đề xuất giải pháp xử lý đảm bảo đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, đến nay, sở này vẫn chưa nhận được báo cáo về nội dung liên quan từ UBND huyện Nhơn Trạch.

Bao giờ xóa “thành phố ma”

Trong khi các cơ quan chức năng của tỉnh Đồng Nai vẫn còn “mổ xẻ” nguyên nhân và đùn đẩy trách nhiệm chậm trễ trong thực hiện đồ án quy hoạch đô thị mới Nhơn Trạch, VietnamFinance đã đi thực địa Thành phố mới Nhơn Trạch. Kết quả cho thấy những cảnh tượng hoang phế, hai bên đường cỏ mọc um tùm, dự án dang dở rất nhiều.

Biệt thự hoang tàn tại TP mới Nhơn Trạch

Sức hấp dẫn xây dựng một TP hiện đại, văn minh chỉ có trên lý thuyết, khiến Nhơn Trạch đã tạo nên 4 - 5 cơn “sốt” đất rất lớn, còn thực tế tới nay, giữa các dự án dang dở, hàng nghìn ha đất nông nghiệp được các hộ dân tận dụng trồng lúa mì và nhiều loại cây đậu bắp ngắn ngày. Hàng loạt điểm tư vấn ký gửi, mua bán nhà đất chỉ còn để lại những tấm bảng hiệu rỉ sét, nhạt nhòa thông tin rao bán đất nền dự án, đất nông nghiệp.

Để triển khai quy hoạch Thành phố mới Nhơn Trạch, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt 74 dự án lớn với gần 5.000ha đất được giao cho các nhà đầu tư, nhưng chỉ 12 dự án được thực hiện dở dang rồi ngưng hẳn. Các kỳ họp cuối năm của HĐND tỉnh Đồng Nai “nóng rực” việc rà soát lại các dự án còn “đắp chiếu”, rồi đưa vào nghị quyết HĐND tỉnh nhằm loại bỏ các dự án xây dựng yếu kém và xóa bỏ “thành phố ma” ở Nhơn Trạch.

“Mục sở thị” nhiều dự án diện tích “khủng” ví như khu đô thị du lịch xã Đại Phước (130ha), khu dân cư Long Tân (125ha), khu dân cư Vĩnh Thanh (100ha)... mới thấy đa số các dự án được phê duyệt rất “khủng” nhưng không thành hiện thực, gây bức xúc cho người dân.

Dự án tỷ USD – thà chết còn hơn lay lắt sống

Đầu tháng 4, đoàn giám sát của thường trực HĐND tỉnh Đồng Nai đã thực hiện giám sát kết quả triển khai quyết định của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050.

Nhiều thành viên trong đoàn giám sát cho rằng việc lập, phê duyệt các đồ án quy hoạch phân khu theo quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch rất còn chậm chạp, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp trong quá trình tính bài toán đầu tư, xây dựng, làm lãng phí nguồn lực đất đai.

Ông Thái Bảo, Trưởng đoàn giám sát - Chủ tịch HĐND tỉnh Đồng Nai, nhấn mạnh quyết định số 455 vẫn là quyết định có hiệu lực pháp lý cao nhất về quy hoạch đối với đô thị mới Nhơn Trạch. Do đó, đoàn giám sát đề nghị UBND tỉnh Đồng Nai chỉ đạo chính quyền huyện Nhơn Trạch và các sở, ngành liên quan tiếp tục tuân thủ quyết định số 455 của Thủ tướng Chính phủ, đẩy mạnh tiến độ triển khai đồ án quy hoạch để tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án “treo”.

Về hàng loạt các dự án “khủng” đã được phê duyệt đầu tư nhiều năm nhưng bỏ hoang, có một số dự án tỉnh đã ra quyết định thu hồi giấy phép đầu tư. Sắp tới, UBND tỉnh Đồng Nai cũng sẽ rà soát, cập nhật danh mục các dự án quá thời hạn triển khai và tiếp tục thu hồi. Theo nhiều chuyên gia, điều này là xác đáng.

“Doanh nghiệp được giao dự án cứ lần lữa giãn tiến độ triển khai, khi không thể giãn được nữa thì họ mới 'đầu hàng', trả dự án. Họ chỉ mất một số tiền ban đầu không đáng kể bỏ ra để nghiên cứu quy hoạch. So với quy mô, số tiền này cũng chỉ là miếng mồi nhỏ bé. Hàng nghìn ha đất ở Nhơn Trạch được huy động vào các dự án bị đóng băng, lãnh phần thiệt là người dân có quyền sử dụng đất nằm trong dự án, nhà cửa xuống cấp cũng chả sửa chữa gì được, nơm nớp chuyện di dời từ năm này qua năm khác”, ông Nguyễn Trung Hà, chuyên gia tư vấn đầu tư của một quỹ bất động sản, cho hay.

Theo ông Hà, sự thất bại của những dự án bất động sản quy mô lớn ở Nhơn Trạch một phần là do thị trường bất động sản chưa đủ lớn để có thể hấp thu, một phần là do doanh nghiệp chưa đủ năng lực tài chính và đánh giá sai tình hình thị trường, thậm chí là quá ảo tưởng đưa đến đổ vỡ. Một nguyên nhân khác là công tác quy hoạch quá chậm chạp, sẽ dẫn tới hệ lụy là địa phương có dự án đó đã không thu hút được đầu tư và tăng trưởng dân số như hoạch định.

Hiện tại Nhơn Trạch vẫn còn hàng trăm dự án bất động sản “trùm mền” chưa thể khởi động lại. Nhưng xem ra việc đổ vỡ của các dự án bất động sản tỉ USD có khi tốt hơn cho huyện Nhơn Trạch và cả tỉnh Đồng Nai. Thà dự án chấm dứt ngay từ khi nó mới manh nha còn hơn là dự án “chết” khi đã có hình hài, để hoang hóa, như thời gian vừa qua, càng nguy hại cho nền kinh tế. Đây cũng là bài học cho tỉnh Đồng Nai khi phê duyệt các dự án có vốn đầu tư “khủng”. Với một thị trường còn khiêm tốn như huyện Nhơn Trạch, dự án càng “khủng” càng khó thành công.