Mua bán nhà đất online, đưa giao dịch BĐS lên nền tảng số như thế nào?

Còn nhiều thách thức

Thị trường bất động sản những năm qua đang vận hành trong tình trạng thiếu minh bạch khi các thông tin về giá cả, quy hoạch, pháp lý hay giao dịch chưa được thống nhất trên một nền tảng chung, trong khi cơ sở dữ liệu về đất đai, dân cư vẫn rời rạc, khó kiểm chứng. 

Việc quản lý chủ yếu dựa trên quy trình hồ sơ truyền thống, chưa được số hóa toàn diện, khiến thị trường dễ phát sinh tình trạng “hai giá”, giao dịch ngầm và tình trạng thổi giá, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và cả người dân. 

Để giải quyết hạn chế trên, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất trực tuyến do nhà nước quản lý và dự kiến sẽ được thí điểm trong hai năm, từ 2026 – 2027. 

Theo đó, các loại hình được giao dịch tại trung tâm gồm nhà ở có sẵn, nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.... Mọi giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua sẽ phải thực hiện qua trung tâm này khi dự thảo nghị quyết được cấp có thẩm quyền thông qua và có hiệu lực.

Động thái của Bộ Xây dựng được đánh giá là bước đi phù hợp trong tiến trình số hóa thị trường, song cũng đặt ra không ít băn khoăn khi cơ sở dữ liệu về đất đai và giao dịch hiện vẫn chưa được đồng bộ, trong khi tính pháp lý của các giao dịch trực tuyến còn nhiều khoảng trống.

Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, nhìn nhận việc lập trung tâm giao dịch nhà đất trực tuyến là một bước đi hợp lý, tích cực, nhưng để đưa giao dịch bất động sản lên môi trường số thành công, cần đảm bảo đồng bộ về pháp lý, công nghệ, chuẩn hóa dữ liệu đất đai trên toàn quốc, hệ thống quản lý đất đai phải được xây dựng hiện đại, minh bạch. 

Ông Tuấn chỉ ra ba thách thức lớn khi triển khai mô hình này trong giai đoạn hiện nay đó là minh bạch thông tin, dữ liệu phân mảnh và tâm lý người dân. 

Theo vị chuyên gia, tính minh bạch là khâu then chốt nhưng cũng là điểm yếu cố hữu của thị trường bất động sản Việt Nam. Dù có nhiều nền tảng trực tuyến, song phần lớn vẫn tồn tại tình trạng “tin ảo”, thông tin sai lệch hoặc không kiểm chứng được, điều này bắt nguồn từ cả hành vi người bán, người mua lẫn các sàn trung gian thiếu chuẩn hóa.

Thách thức thứ hai là cơ sở dữ liệu chưa đồng bộ và thiếu liên thông. Dữ liệu về đất đai hiện được quản lý rời rạc giữa các cơ quan khác nhau, từ địa chính, quy hoạch, công chứng... Nếu chưa có một kho dữ liệu thống nhất, minh bạch và cập nhật thông tin liên tục thì sàn giao dịch trực tuyến sẽ không khác gì một “chợ thông tin”, nơi kẻ mua người bán vẫn phải “đoán ý lẫn nhau”. 

Yếu tố thứ ba là tâm lý người dân. Theo ông Tuấn, với phần lớn người Việt, nhà đất vẫn là tài sản hữu hình, “cầm nắm được”, có sổ đỏ trên tay mới yên tâm. Do đó, chuyển từ giấy tờ sang giao dịch điện tử là một quá trình. Người dân cần thời gian làm quen, được hướng dẫn và được bảo đảm về tính pháp lý của giao dịch. 

Bên cạnh đó, ông Tuấn cũng cho rằng vấn đề bảo mật và an toàn dữ liệu cũng không thể xem nhẹ. Rủi ro tấn công mạng, rò rỉ thông tin hay giả mạo giao dịch là hoàn toàn có thể xảy ra, nhất là trong bối cảnh hạ tầng công nghệ của nhiều cơ quan quản lý còn yếu. 

“Muốn sàn giao dịch hoạt động tốt, cần thống nhất được cơ sở dữ liệu, đảm bảo tính bảo mật của dữ liệu và sự thay đổi trong tâm lý người dân. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, cơ sở hạ tầng vẫn còn yếu nên chỉ có thể thí điểm tại các thành phố lớn, rất khó để áp dụng đồng loạt. Pháp lý hiện tại cũng chưa cho phép giao dịch hoàn toàn trên nền tảng số mà không có sự xác nhận trực tiếp từ cơ quan thuế, công chứng”, ông Đinh Minh Tuấn nói với VietnamFinance.

Phải có lộ trình 

Theo giới chuyên môn, việc triển khai mô hình này cần thực hiện theo lộ trình phù hợp, bắt đầu thí điểm ở những địa phương có hạ tầng dữ liệu tốt trước khi mở rộng. Nếu các yếu tố nền tảng như cơ sở dữ liệu, bảo mật hay năng lực vận hành chưa sẵn sàng, chính sách khó đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Trao đổi với VietnamFinance, Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng đề xuất trên là bước tiến cần thiết, giúp minh bạch hóa thị trường và rút ngắn thời gian thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, theo ông, việc triển khai cần được tiến hành thận trọng và có lộ trình rõ ràng, tránh tình trạng vội vàng khi nền tảng dữ liệu chưa sẵn sàng. 

Ông Quê cũng cho rằng mốc thời gian áp dụng từ năm 2026 có phần “gấp gáp”, bởi dữ liệu dân cư, đất đai hiện chưa đầy đủ, chưa liên thông với hệ thống công chứng và cơ quan quản lý khác. 

“Thời gian đầu, chỉ nên thí điểm ở một số phân khúc và khu vực nhất định, chẳng hạn phân khúc chung cư tại Hà Nội và TP. HCM, nơi nhu cầu về nhà ở của người dân hiện đang rất lớn. Nếu mô hình này vận hành hiệu quả ở giai đoạn thí điểm thì mới nên mở rộng trên phạm vi cả nước”, ông Quê đề xuất. 

Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, nhìn nhận việc hình thành hạ tầng số cho thị trường bất động sản là xu thế không thể đảo ngược, phù hợp với định hướng chuyển đổi số quốc gia và thông lệ quốc tế. Theo ông, một trung tâm giao dịch trực tuyến nếu được thiết kế bài bản sẽ là công cụ hữu hiệu giúp tăng minh bạch, giảm rủi ro và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. 

Tuy nhiên, ông Điệp cũng nhấn mạnh quá trình triển khai không nên nóng vội, cần phải có lộ trình thực hiện, phải tuyên truyền để người dân nắm bắt và tiếp cận được. Điều này vừa để kiểm nghiệm năng lực công nghệ, vừa để đo độ tương thích giữa hệ thống dữ liệu đất đai, dân cư, quy hoạch và hệ thống công chứng. 

“Không chỉ cần thí điểm, chúng ta còn cần truyền thông rộng rãi để người dân, doanh nghiệp hiểu và đồng thuận. Khi niềm tin đã hình thành và mọi người thấy rõ sự tiện lợi, tính minh bạch của mô hình, việc nhân rộng trên phạm vi cả nước sẽ tự nhiên diễn ra”, ông Nguyễn Thế Điệp nói. 

Theo giới chuyên môn, bất kỳ mô hình mới nào cũng tiềm ẩn rủi ro trong giai đoạn đầu, nhất là khi liên quan đến công nghệ và dữ liệu lớn. Điều quan trọng là cần nhận diện sớm các nguy cơ để có giải pháp ứng phó, bảo đảm hệ thống vận hành an toàn và ổn định ngay từ giai đoạn thí điểm. 

Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh giao dịch trên nền tảng số sẽ có nguy cơ mất an toàn bảo mật, bị hacker tấn công... Tuy nhiên, không thể vì có những rủi ro đó mà không làm. Điều quan trọng là cần phải chuẩn bị tốt về mặt công nghệ, nhân sự... để không ảnh hưởng đến thời gian giao dịch hay tính bảo mật thông tin của người dân. 

Đồng thời, cần hoàn thiện hành lang pháp lý, công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, ứng dụng công nghệ AI để lưu trữ thông tin, tránh gian lận, làm giả hồ sơ, giấy tờ. 

Ngoài ra, theo ông Quê, cần có định hướng đây chỉ là một lựa chọn bổ sung về phương thức giao dịch, không nên ấn định là phương thức bắt buộc. Nếu phương thức này tốt, chắc chắn người dân sẽ ủng độ, đồng thuận và lựa chọn. 

“Việc áp dụng sàn giao dịch nhà đất online vào thực tiễn phải thận trọng, mang tính thí điểm từng phân khúc, từng địa phương, không nên áp dụng đồng loạt khi mà các chủ thể tham gia chưa sẵn sàng hay chính bản thân dữ liệu phục vụ chưa sẵn sàng”, ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh.