Trong khi thị trường căn hộ hay bất động sản nghỉ dưỡng phần nhiều gắn với các “ông lớn” bất động sản, đất nền lại mang đặc thù riêng: phân mảnh và nhỏ lẻ. Bởi vậy, dù nguồn cung đất nền tại các đô thị loại III trở lên đã bị hạn chế, do quy định cấm phân lô, giới chuyên môn vẫn cho rằng các doanh nghiệp lớn khó lòng làm chủ nguồn cung hay quyết định giá.
Nói với VietnamFinance, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng doanh nghiệp lớn có thể kiến tạo những khu đô thị quy mô, nhưng chỉ có thể chiếm một phần thị trường đất nền. Đa phần đất nền hiện nay thuộc sở hữu người dân, mua bán nhỏ lẻ là chính.
Chung quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho biết các tập đoàn hiện chủ yếu phát triển dự án nhà ở, chung cư, thay vì đất nền thô. “Nguồn cung đất nền phần lớn đến từ hộ gia đình, tách thửa để bán. Nhu cầu đất nền rất lớn, đặc biệt từ những người có vốn nhàn rỗi khoảng 1 - 2 tỷ đồng, coi đây như kênh giữ tài sản bền vững”, ông Kiên nói.
Thực tế cũng cho thấy, tại nhiều nơi, đặc biệt các đô thị loại 4 trở xuống, doanh nghiệp địa phương mới là lực lượng chính trong phát triển đất nền. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với phân khúc căn hộ, vốn do doanh nghiệp lớn dẫn dắt.
Phản biện quan điểm cho rằng doanh nghiệp lớn có thể quyết định giá đất nền, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, nhấn mạnh: “Doanh nghiệp chỉ có thể tác động khi cung thấp hơn cầu. Ví dụ, một dự án ra mắt tại Hà Nội hay TP. HCM trong bối cảnh nguồn cung hạn chế thì chủ đầu tư có thể định giá và quyết định thanh khoản. Nhưng ở những nơi dư cung hoặc thị trường chưa hồi phục, doanh nghiệp khó thao túng giá, thị trường sẽ vận hành theo cung - cầu tự nhiên”.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property bổ sung: “Ở các đô thị lớn, nguồn cung khan hiếm giúp chủ đầu tư có quyền lực định giá. Nhưng ở Hải Phòng hay nhiều tỉnh khác, dự án mở bán liên tục, thị trường cạnh tranh nên doanh nghiệp khó đẩy giá quá cao”.
Nhấn mạnh yếu tố “cầu”, ông Lê Quốc Kiên cho rằng thanh khoản đất nền phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu thực, hạ tầng và pháp lý. Ngay cả doanh nghiệp lớn cũng khó bán hàng nếu pháp lý chưa rõ ràng hoặc giá vượt quá khả năng chi trả của số đông.
Để thấy rõ cách các doanh nghiệp vận hành thị trường và phân bổ ưu đãi, có thể nhìn vào các dự án đất nền trên khắp cả nước.
Ở miền Bắc, ngoài Hà Nội, nhiều dự án tung ưu đãi hấp dẫn. City Rise - Phổ Yên (Thái Nguyên) triển khai chương trình “Mùa vàng tháng Ngâu”, tặng 8 - 14 chỉ vàng, trong khi Danko City cùng địa phương áp dụng gói quà trị giá 250 triệu đồng, gồm chuyến du lịch châu Âu và kim cương 1 carat. Seoul Ecohome (Hải Phòng) có mức giá dao động 19 - 25 triệu đồng/m², còn Cienco 5 (Mê Linh, Hà Nội) là 40 - 65 triệu đồng/m², với ưu đãi chủ yếu tập trung vào chiết khấu và vay ưu đãi.
Tại Miền Trung, dự án nổi bật là Han River Village (Đà Nẵng, Sun Group) có giá từ 54 - 100 triệu đồng/m², nhờ vị trí ven sông, gần biển và hạ tầng đồng bộ.
Tại miền Nam, khu dân cư Tân Đô (Long An) có mức giá mềm hơn, khoảng 15 - 23 triệu đồng/m², phù hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ở các tỉnh lẻ, phần lớn giao dịch yêu cầu thanh toán trực tiếp, nên chủ đầu tư thường ưu đãi bằng chiết khấu hoặc quà tặng, khác với Hà Nội và TP. HCM, nơi ưu đãi tập trung vào hỗ trợ tài chính.
Những con số và chương trình minh họa này cho thấy đất nền là thị trường rộng, phân tán, khó để một vài doanh nghiệp lớn thao túng toàn bộ, đồng thời phản ánh sự đa dạng về chính sách bán hàng và tiềm năng đầu tư theo từng vùng.
Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng Hà Nội có lợi thế lớn về vị trí trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, quỹ đất hạn chế, nên giá luôn ở mức cao. “Hà Nội hiện có nhiều tiềm năng phát triển mới như khu vực ven sông Hồng, Ba Vì, nếu được đầu tư bài bản sẽ trở thành điểm nhấn quốc gia. Trong khi đó, TP. HCM giá đất thấp hơn Hà Nội khoảng 50% ở nhiều phân khúc, nhưng vẫn giàu tiềm năng nhờ dư địa phát triển công nghiệp và đô thị vệ tinh”, ông Điệp nhận định.
Ông Lê Đình Chung chỉ ra: “Tại Hà Nội, đất phân lô ô tô vào được dao động 250 - 350 triệu đồng/m², đất trong ngõ khoảng 230 triệu đồng/m². Mức giá này đã rất cao, cơ hội đầu tư đột biến không còn nhiều. Nhiều nhà đầu tư dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi dư địa tăng giá còn lớn hơn”.
Ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh sự khác biệt trong chính sách bán hàng: “Ở Hà Nội, TP. HCM, chủ đầu tư thường bắt tay ngân hàng, hỗ trợ khách hàng trả trước khoảng 15%, phần còn lại vay. Ở tỉnh lẻ, điều này ít xảy ra, người mua chủ yếu phải thanh toán trực tiếp, nên chủ đầu tư thường dùng chiết khấu hoặc tặng quà để hút khách”.
Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, Hà Nội và TP. HCM vẫn là thị trường “giữ giá trị” tốt nhất. Tuy nhiên, giai đoạn 2024 - 2025, đất nền đã tăng quá mạnh, có nơi tăng gấp đôi, nên dư địa ngắn hạn hạn chế. “Nhà đầu tư cần nhìn dài hạn, đặc biệt tại các khu vực quy hoạch trung tâm hành chính, kinh tế mới hoặc gắn với công nghiệp, du lịch”, ông Quê khuyến nghị.
Ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam. ,cảnh báo: “Đa phần đất nền bị chi phối bởi đầu cơ. Khi nguồn cung hạn chế, một số nhóm có thể làm giá, đẩy rủi ro lên cao. Trong khi đó, căn hộ phục vụ nhu cầu thực, định giá minh bạch hơn”.
Ông Điệp kết luận: “Điều quan trọng nhất là động lực phát triển. Khi hạ tầng và chính sách được tháo gỡ, đất nền sẽ phát triển ổn định, doanh nghiệp và người dân cùng tham gia, tránh nguy cơ bị đầu cơ đẩy giá”.
Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư tung khuyến mãi để hút khách, nhà đầu tư cần tỉnh táo: ở đô thị lớn, cân nhắc dòng tiền và tiềm năng giữ giá; ở tỉnh lẻ, tính đến khả năng tăng giá dài hạn. Đất nền vẫn là kênh hấp dẫn, nhưng không phải nơi doanh nghiệp lớn có thể “quyết định tất cả".
Tags:
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có thông tin phản hồi về việc liên quan tới cơ quan xác nhận mua nhà ở xã hội cho đối tượng lao động tự do không có hợp đồng lao động.
(VNF) - Thanh tra thành phố Hải Phòng xác định hàng loạt trường hợp mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng do sai thu nhập, sai nơi làm việc và thiếu trung thực trong hồ sơ.
(VNF) - Tỉnh Lào Cai có quyết định cấp giấy phép môi trường cho Công ty TNHH Bất động sản Điện Biên – Invest được thực hiện các hoạt động bảo vệ môi trường tại dự án đầu tư nhà ở xã hội đường Điện Biên, phường Cốc Lếu, TP.Lào Cai 9 (cũ)
(VNF) - Công ty TNHH Blooming Sky được UBND tỉnh Gia Lai chọn là nhà đầu tư Dự án Khu văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí kết hợp thương mại dịch vụ, du lịch 1 tại xã Cát Tiến.
(VNF) - Doanh nghiệp nhà đất Hàn Quốc đề xuất đầu tư gần 20.000 tỷ đồng tại Bắc Ninh, KBC và doanh nghiệp châu Âu đề xuất làm tổ hợp cảng biển - sân bay tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 25/11.
(VNF) - UBND xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai đang lấy ý kiến người dân đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu vực trên đỉnh núi Chứa Chan, xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.
(VNF) - Tổng công ty Nhà đất Hàn Quốc đang triển khai khảo sát, xây dựng hồ sơ đề nghị tỉnh Bắc Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị Đông Nam với tổng vốn đầu tư dự kiến 19.780 tỷ đồng.
(VNF) - Với tổng vốn hơn 1.100 tỷ đồng và quy mô 33ha, dự án Khu đô thị Bắc Thung tại xã Nam Đàn (tỉnh Nghệ An) đang mở ra cơ hội hiếm có cho các nhà đầu tư, hứa hẹn thay đổi diện mạo đô thị và tạo chỗ ở cho 3.000 cư dân trong tương lai gần.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
(VNF) - HoREA đề xuất tháo gỡ vướng mắc đất đai cho doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, Rice City Long Châu sẽ tổ chức bốc thăm online 1.951 căn nhà ở xã hội ngày 24/11, Huế lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 24/11.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng đang trong giai đoạn trầm lắng khi bước vào mùa mưa bão, lượng giao dịch giảm do nhà đầu tư ngoài tỉnh tạm nghỉ. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, không xuất hiện xu hướng giảm. Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn “đi ngang” cần thiết để thị trường tái cân bằng, chuẩn bị cho nhịp tăng mới vào cuối năm.
(VNF) - Ninh Bình chọn liên danh phát triển khu đô thị sinh thái 163ha, Ngân hàng Nhà nước thông tin về gói ưu đãi 145.000 tỷ đồng mua NƠXH, Bắc Ninh triển khai bồi thường dự án khu đô thị sân golf 6.600 tỷ... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 23/11.
(VNF) - Doji Land mới được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với dự án 26ha tại Hải Phòng, dự án dự án sẽ triển khai thi công hạ tầng trong quý IV/2025.
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến làn sóng “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc, dòng vốn mạnh mẽ đang đổ về TP. HCM và các đô thị vệ tinh. Sự dịch chuyển này đánh dấu bước chuyển quan trọng, mở ra cơ hội tăng giá và định hình lại các thị trường vệ tinh.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
(VNF) - Dự án Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 - Khu đô thị Công nghệ FPT với gần 1.400 căn hộ đáp đứng điều kiện được bán theo quy định.
(VNF) - Liên danh Ecopark Hải Dương - Hồng Phong - Minh Anh vừa được Ninh Bình chọn làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái phía Đông TP Hoa Lư (cũ), quy mô 163 ha và tổng vốn gần 16.443 tỷ đồng.
(VNF) - Bắc Ninh phê duyệt mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2, vốn 1.760 tỷ đồng; Đà Nẵng giao đất làm khu dân cư Nam Bàu Mạc; Bình Trưng cho phép xây dựng tạm sân thể thao trên đất trống... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/11.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
