Đất nền Đà Nẵng: Dòng tiền thực tạo sóng lớn

Thị trường sôi động nhờ động lực nền tảng

Ông Nguyễn Anh Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản An Trường Phát, cho hay thị trường đất nền Đà Nẵng thời gian qua đang phát triển tích cực, phản ánh động lực thực sự chứ không phải hiện tượng tăng trưởng ảo.

Theo ông, nguyên nhân cốt lõi của sự khởi sắc này xuất phát từ nhiều yếu tố nền tảng. Trong suốt 5 năm vừa qua, khi bất động sản cả nước liên tục tăng trưởng, Đà Nẵng lại rơi vào giai đoạn suy giảm. Tuy nhiên, khi thành phố dần ổn định về tổ chức lãnh đạo, đồng thời nhận được sự quan tâm đặc biệt từ Bộ Chính trị và Trung ương, hàng loạt “siêu” dự án, “đại” công trình đã được các tập đoàn lớn triển khai, dòng vốn đầu tư bắt đầu chảy mạnh về Đà Nẵng. Định hướng phát triển thành cực tăng trưởng thứ ba sau Hà Nội và TP. HCM cũng đã tạo nên sức bật rõ rệt cho thị trường.

Song song với đó, hiệu ứng truyền thông trong và ngoài nước khi nhiều tập đoàn lớn đồng loạt khởi công càng góp phần làm thị trường bất động sản Đà Nẵng thêm sôi động. “Diễn biến này không phải là ‘sóng ảo’, mà xuất phát từ thực tế mức giá đã chạm đáy sau thời gian dài suy giảm, nay có thêm lực đẩy để tăng trưởng trở lại”, ông Dũng nhận định.

Trước một số ý kiến lo ngại về hiện tượng “làm giá”, ông Dũng cho hay việc một số nhà đầu tư mua gom là điều bình thường trong kinh doanh, không thể coi đó là thao túng, bởi thị trường đủ rộng và giao dịch thực mới là yếu tố quyết định. Ông cho biết khoảng 50% – 60% nhà đầu tư hiện nay chỉ mua vào, không bán ra mà giữ để ở hoặc khai thác cho thuê khách sạn, căn hộ. Điều này cho thấy nhu cầu thực chiếm tỷ trọng lớn. Bản thân ông Dũng cũng tham gia mua thêm cho khách hàng và chưa bán ra.

Ở góc độ nghiên cứu, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập đơn vị SPE.R, nhận định nhiều ý kiến trên mạng xã hội cho rằng giá đất Đà Nẵng đã tăng quá nhanh trong 1,5 năm qua, ở mức 40% – 60%. Tuy nhiên, nếu nhìn dài hạn, bức tranh sẽ khác. Tính từ tháng 4/2019 đến nay, bất động sản Đà Nẵng chỉ tăng tổng cộng 10% – 15%, tức vừa mới vượt đỉnh năm 2019. Nếu tính thêm yếu tố lạm phát và các chỉ số kinh tế, giá trị gần như đi ngang. Ông Vũ cho rằng thị trường hiện mới ở giai đoạn hồi phục, chứ chưa hẳn đạt đỉnh.

Theo ông Vũ, ba yếu tố quan trọng sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường. Thứ nhất, việc sáp nhập hành chính tạo ra không gian phát triển rộng hơn, đồng thời hình thành lõi trung tâm mới. Khi Đà Nẵng – Quảng Nam sáp nhập, trung tâm đặt tại Đà Nẵng, kéo theo toàn bộ nguồn lực về hạ tầng, đầu tư, an cư hội tụ tại đây.

Thứ hai, so với Hà Nội, TP. HCM – những thị trường đã tăng liên tục nhiều năm và vượt xa đỉnh cũ, Đà Nẵng mới chỉ vượt nhẹ, do đó dòng tiền dịch chuyển vào Đà Nẵng khá dễ dàng.

Thứ ba, môi trường sống đáng mơ ước giúp thành phố thu hút nguồn lao động bậc trung và cao cấp, trong bối cảnh các đô thị lớn ngày càng quá tải. Kết hợp các yếu tố này, ông Vũ nhận định lực cầu tại Đà Nẵng vẫn còn rất lớn, trong khi giá bất động sản mới chỉ ở mức hồi phục, chưa quá cao.

Về hiện tượng “làm giá”, ông Vũ nhấn mạnh điều quan trọng không nằm ở việc có ai đó thao túng, mà ở khả năng thị trường hấp thụ. Nếu có người mua, tức là thị trường chấp nhận mức giá đó và giá trị đó là thực. Đây vốn là thủ thuật kinh doanh phổ biến trong nhiều lĩnh vực, từ bất động sản đến điện thoại hay xe hơi.

Thị trường vẫn duy trì tăng trưởng

Về khu vực thu hút dòng vốn, theo ông Trần Trọng Vũ, có thể chia thành ba nhóm chính. Nhóm đầu tư ngắn hạn thường tìm đến những nơi có thông tin tích cực như Liên Chiểu với dự án khu thương mại tự do và cảng Liên Chiểu, Hải Châu với dự án đô thị và tòa tháp 69 tầng biểu tượng, hay Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân với các sản phẩm cao cấp mới.

Nhóm đầu tư dài hạn lại hướng tới những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền như căn hộ, chung cư cho thuê, bất động sản du lịch, lưu trú tại Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà. Còn nhóm mua để an cư tập trung vào các khu đô thị có hạ tầng đồng bộ như Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, FPT và Nam Việt Á. Hiện tại, các khu vực này đều có thanh khoản cao, phản ánh nhu cầu an cư thực tế vượt trội so với đầu cơ.

Đối với triển vọng ngắn hạn, ông Vũ dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ đạt trạng thái bình ổn nhưng vẫn duy trì tăng trưởng. Hạ tầng Đà Nẵng đang được đẩy mạnh với nhiều công trình lớn như cầu Hòa Xuân mở rộng, các tuyến cao tốc, khu thương mại tự do và các khu đô thị mới. Thành phố hiện như một “đại công trường”, khi các chủ đầu tư liên tục mở bán, thiết lập mặt bằng giá mới.

Trong năm tới, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc nhiều vào chính sách tài khóa và tiền tệ. Tuy nhiên, lãi suất vay cố định ở mức 6,8%/năm trong hai năm tới được xem là tín hiệu tích cực, hạn chế rủi ro. Những đề xuất về đánh thuế bất động sản thứ hai chưa được thông qua, vì vậy chưa tạo áp lực lớn lên thị trường. Rủi ro chủ yếu hiện nay nằm ở pháp lý hoặc ở những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức. Thị trường hiện có sự chọn lọc rõ rệt: đất nền, chung cư, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn được quan tâm, trong khi đất ruộng, đất vườn vùng ven chưa có tín hiệu.

Ông Vũ đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua: nếu có khả năng tài chính thì nên mua, nhưng phải quản trị dòng tiền cá nhân thật tốt, tránh phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay. Người mua nên tập trung vào nhu cầu thực tế gắn liền với công việc, trường học, bệnh viện, thay vì kỳ vọng quá nhiều vào các dự án hay khu vực chỉ mới có thông tin. Khi vay, mức trả gốc và lãi chỉ nên chiếm tối đa 70% thu nhập dư hàng tháng, để đảm bảo an toàn tài chính và duy trì quỹ dự phòng. Trong đầu tư, tính thanh khoản cần được ưu tiên hơn việc chạy theo lợi nhuận cao.

Ông Nguyễn Anh Dũng cũng cho rằng xu hướng chung của thị trường đất nền Đà Nẵng từ nay đến cuối năm vẫn là đi lên. Trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện những giai đoạn đi ngang để “tiêu hóa” mặt bằng giá mới, điều này hoàn toàn bình thường như khi bước lên cầu thang cần có chiếu nghỉ. Về tổng thể, bất động sản Đà Nẵng sẽ tăng trưởng bền vững trong 2 – 4 năm tới, nhờ sự cộng hưởng của dòng tiền thực, hoạt động xây dựng, cơ chế đặc thù và truyền thông.

Ông Dũng cũng nhấn mạnh không mong thị trường tăng quá nhanh, bởi điều đó có thể tạo ra ảo giác và rủi ro. Một sản phẩm chỉ nên tăng trưởng từ từ, bền vững, thay vì bị đẩy giá quá nhanh trong thời gian ngắn khiến mất dư địa phát triển.