Ghi nợ tiền sử dụng đất: Cần cơ chế chuyển tiếp công bằng

Ghi nợ tiền sử dụng đất là chính sách tài chính mang tính an sinh của nhà nước, cho phép hộ gia đình, cá nhân trong một số trường hợp nhất định được chậm nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu; chuyển mục đích sử dụng đất hoặc khi được bố trí tái định cư.

Theo nguyên tắc chung, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện kinh tế để nộp ngay, dẫn đến ách tắc trong việc cấp “sổ đỏ”. Chính vì vậy, cơ chế “ghi nợ” ra đời nhằm tháo gỡ khó khăn: người dân được nhận sổ trước, nộp tiền sau.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định số tiền phải nộp và ghi trực tiếp trên giấy chứng nhận, đồng thời trong thời gian ghi nợ người dân không bị tính tiền chậm nộp. Có thể hiểu nôm na đây là hình thức “sổ cấp – tiền treo”, vừa bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp cho người dân, vừa tạo điều kiện để họ ổn định chỗ ở và tiếp cận tín dụng, dịch vụ công.

Mặc dù là một chính sách quan trọng, nhưng quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất đã thay đổi nhiều lần trong hơn 20 năm qua, nhất là về đối tượng, phạm vi và thời hạn nợ. Chính sự thay đổi liên tục này đã khiến việc áp dụng trên thực tế gặp nhiều lúng túng, cả ở phía cơ quan thực thi lẫn người dân thụ hưởng.

Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất qua các giai đoạn

Chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất đã tồn tại trong thời gian dài, nhưng mỗi giai đoạn lại thay đổi về đối tượng, phạm vi áp dụng và thời hạn nợ, dẫn đến sự khác biệt lớn khi người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, giai đoạn 2000 – 2014, chính sách mang tính “xác nhận hoàn cảnh”. Theo Điều 14 của Nghị định 38/2000/NĐ-CP, chỉ những trường hợp có hoàn cảnh khó khăn (hộ nghèo, người bị bệnh tật, tai nạn, mất sức lao động...) được UBND cấp xã xác nhận mới được ghi nợ. Theo Thông tư 115/2000/TT-BTC, thời hạn nợ tối đa là 10 năm. 

Khi người dân trả hết nợ, cơ quan nhà nước cấp lại giấy chứng nhận không còn ghi dòng “nợ”. Có thể thấy đây là giai đoạn ghi nợ thuần túy mang tính an sinh, chỉ dành cho nhóm yếu thế thật sự.

Giai đoạn 2014 – 2019, chính sách này được mở rộng thành phổ quát. Điều 16 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cho phép hầu hết các cá nhân, hộ gia đình gặp khó khăn tài chính có nguyện vọng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận lần đầu hay chuyển mục đích sử dụng đất; được nhà nước giao đất tái định cư. 

Thời hạn ghi nợ trong thời hạn 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ nếu người sử dụng đất chưa nộp hoặc chưa nộp hết thì phải nộp tiền theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trước khi chuyển nhượng, người được ghi nợ phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán số tiền nợ cho cơ quan thuế.

Như vậy, trong giai đoạn này, chính sách từ cơ chế “xác nhận khó khăn” cho một nhóm nhỏ trước đây, ghi nợ đã trở thành chính sách hỗ trợ đại trà nhằm tháo gỡ vướng mắc tài chính cho nhiều đối tượng hơn.

Giai đoạn 2019 – 2024, chính sách được thu hẹp để “giảm rủi ro ngân sách”. Theo đó, trong giai đoạn này, chính sách về ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 79/2019/NĐ-CP ngày 26/10/2019. Việc ghi nợ chỉ giới hạn và áp dụng cho: hộ gia đình, cá nhân (là người có công với cách mạng; hộ nghèo; đồng bào dân tộc thiểu số; cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã khó khăn, đặc biệt khó khăn). Những trường hợp này được ghi nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất tái định cư. Thời hạn ghi nợ vẫn giữ thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ; nếu quá hạn phải trả thêm tiền chậm nộp theo luật thuế. 

Quy định chuyển tiếp của Nghị định 79/2019 cũng yêu cầu người được ghi nợ trước 1/3/2016 phải tất toán trước 28/2/2021, nếu không từ ngày 1/3/2021 trở đi phải xác định lại nợ theo giá đất tại thời điểm trả nợ. 

Mặt khác, với trường hợp ghi nợ từ 1/3/2016 đến ngày 10/12/2019 thì việc thanh toán tiền ghi nợ thực hiện trong 5 năm kể từ ngày ghi nợ; nếu quá hạn 5 năm thì phải thanh toán số tiền còn nợ theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Có thể thấy giai đoạn này, chính sách bắt đầu thu hẹp, ưu tiên ngân sách hơn là an sinh: chỉ một số trường hợp đặc thù mới được ghi nợ, thậm chí nếu quá 5 năm thì khoản nợ phải tính lại theo giá đất hiện hành

Từ 1/8/2024 đến 15/8/2025, chính sách ghi nợ được mở lại một phần nhưng vẫn giới hạn thời gian.     Cụ thể, Nghị định 103/2024/NĐ-CP tiếp tục mở lại đối tượng theo hai nhóm gồm: người được bố trí tái định cư có khoản tiền được bồi thường nhỏ hơn tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất tái định cư (Điều 26 Nghị định 88/2024/NĐ-CP) và hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận lần đầu (khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Thời gian ghi nợ áp dụng cho các cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận lần đầu trong thời hạn 1/8/2024 đến hết ngày 31/7/2029. Với nhóm người được giao đất tái định cư, pháp luật quy định thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất cho đến khi người được ghi nợ thực hiện các quyền đối với đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.  

Như vậy, về cơ bản, chính sách quay lại gần giống quy định 2014 – 2019; chỉ không còn áp dụng cho trường hợp người dân chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ 15/8/2025 trở đi, chính sách trở lại đúng bản chất “an sinh dài hạn”. Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/8/2025 quy định về việc ghi nợ tiền sử dụng đất về cơ bản giống như giai đoạn trước, tuy nhiên điểm thay đổi lớn nhất là không còn giới hạn thời gian 5 ghi nợ tiền sử dụng đất 5 năm áp dụng với trường hợp người dân được cấp giấy chứng nhận lần đầu. 

Theo đó, người sử dụng đất, không phân biệt được cấp giấy chứng nhận lần đầu hay trường hợp được giao đất tái định cư sẽ được ghi nợ tiền sử dụng đất cho đến khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn…) mới phải thanh toán phần tiền còn nợ. 

Chính sách quay trở lại tinh thần: bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp ổn định, không buộc người nghèo phải “chạy deadline 5 năm”.

Những vướng mắc trên thực tế

Nhìn lại quá trình thực thi có thể thấy, chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất đã thay đổi nhiều lần về đối tượng, thời hạn và điều kiện áp dụng. Việc thay đổi liên tục này khiến không chỉ cơ quan thực thi lúng túng, mà người dân, những người thụ hưởng cuối cùng, cũng gặp nhiều rủi ro ngoài ý muốn.

Thực tế có những trường hợp được ghi nợ trong giai đoạn 2015–2016, nhưng trên giấy chứng nhận không ghi rõ thời hạn nợ. Người dân hiểu đơn giản rằng “cứ khi nào chuyển nhượng thì thanh toán”, nên yên tâm cất giấy chứng nhận vào… két. Đến khi cần tất toán, họ mới “ngã ngửa” khi số tiền phải nộp cao hơn rất nhiều so với số ghi nợ ban đầu, do đã quá 5 năm và phải áp dụng giá đất tại thời điểm trả nợ hiện nay.

Phần lớn những người ghi nợ là hộ có hoàn cảnh kinh tế khó khăn, nên cũng không phải ai cũng nắm được rằng quy định 5 năm chỉ mang tính “quyền lợi có thời hạn”. Do thiếu thông tin, họ vô tình rơi vào tình huống “nợ cũ nhưng trả theo giá mới”, dẫn đến cảm giác bị đẩy vào thế bất lợi, thậm chí có người rơi vào cảnh “khóc dở mếu dở” vì mức tiền phải nộp vượt quá khả năng.

Thực tế cho thấy có những cá nhân được cấp giấy chứng nhận lần đầu vào ngày 1/12/2014. Số tiền ghi nợ trên giấy chứng nhận là 710 triệu đồng nhưng không ghi thời gian trả nợ.  Đến năm 2025, khi muốn chuyển nhượng, số tiền phải nộp đã tăng lên gần 3 tỷ đồng vì bảng giá đất mới cao gấp nhiều lần. Từ một khoản hỗ trợ, chính sách vô tình biến thành gánh nặng. Điều này đặt ra ván đề cần có quy định chuyển tiếp phù hợp .

Từ ngày 15/8/2025, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bỏ giới hạn 5 năm, cho phép người dân ghi nợ cho đến khi thực hiện các quyền liên quan đến đất. Đây là bước tiến mang tính nhân văn, đưa chính sách trở về đúng tinh thần ban đầu: bảo đảm quyền có đất ở trước, nghĩa vụ tài chính tính sau.

Tuy nhiên, để chính sách thực sự công bằng, những hộ đã ghi nợ trước thời điểm nghị định có hiệu lực nhưng bị “vướng mốc 5 năm” phải trả đủ nợ cũng cần được xem xét. Họ nên được thanh toán theo giá đất tại thời điểm ghi nợ, thay vì thời điểm trả nợ hiện nay.

Điều này không chỉ khôi phục kỳ vọng hợp lý của người dân, mà còn tránh việc người yếu thế phải gánh chi phí do sự thay đổi chính sách. Một cơ chế chuyển tiếp mềm sẽ củng cố chính sách an sinh đất đai đi trọn vẹn ý nghĩa ban đầu. Bởi lẽ, mục tiêu cuối cùng của chính sách đất đai không chỉ là thu ngân sách, mà là bảo đảm người dân không bị bỏ lại phía sau trên hành trình có một chỗ ở hợp pháp và ổn định.