Điều tiết và cân bằng lợi ích giữa các bên trong dự án đầu tư bất động sản là nguyên tắc tối ưu cần được thừa nhận và đảm bảo để phát huy tối đa hiệu quả của các dự án bất động sản đối với nền kinh tế.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, việc điều tiết, cân bằng lợi ích trong dự án đầu tư bất động sản trong nhiều trường hợp vẫn chưa được đảm bảo.
Pháp luật hiện hành vẫn còn tồn tại những quy định và/hoặc thiếu những quy định để góp phần điều tiết, cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong dự án đầu tư bất động sản, gián tiếp làm giảm “động lực” cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Theo bà Vũ Đặng Hải Yến, Luật Đất đai 2013 có ghi nhận rằng người dân thuộc diện nhà nước thu hồi đất được quyền tham gia ý kiến đối với phương án đền bù giải phóng mặt bằng.
Thế nhưng, điều oái ăm là không có bất cứ điều khoản nào của Luật Đất đai 2013 quy định cơ quan nhà nước phải xem xét, điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp người dân không đồng thuận.
“Như vậy, lợi ích chính đáng của người dân trong trường hợp này đã và đang chưa được đảm bảo, bảo vệ một cách đầy đủ”, bà Yến chỉ rõ.
Về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bà Yến cho hay dù đã trải qua rất nhiều lần sửa đổi bổ sung, quy định của Luật Đất đai vẫn chưa thể đảm bảo sự phù hợp với “giá thị trường” của đất.
Mặt khác, việc xác định giá trị bồi thường hiện chỉ xác định căn cứ trên hiện trạng sử dụng đất của người dân mà chưa xét đến sự tăng lên của “giá trị địa tô” sau khi nhà nước thu hồi đất của người dân và giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án.
Thực tế này đã gây không ít bất mãn, khiếu kiện từ người dân vì giá trị đất nông nghiệp được xác định thấp hơn rất nhiều so với giá trị đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở. Và nghịch lý là trong nhiều trường hợp, “lỗi” lại được quy kết cho các chủ đầu tư dự án.
“Để được quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, số tiền chủ đầu tư dự án phải nộp cho nhà nước là không nhỏ. Cũng phải nói thêm rằng, trên thực tế, rất nhiều chủ đầu tư, để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đã ‘bỏ tiền túi’ để hỗ trợ thêm cho người dân, thậm chí thực hiện chi trả cho cả những trường hợp không đủ điều kiện được nhận tiền bồi thường từ nhà nước.
“Thế nhưng, những khoản chi nêu trên của chủ đầu tư dự án chỉ được xem là ‘khoản chi ngoài’ và pháp luật hiện hành không cho phép chủ đầu tư được quyền ghi nhận các khoản chi này vào chi phí đầu tư dự án và không được đối trừ với tiền sử dụng đất phải nộp (do nằm ngoài phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt)”, bà Yến phân tích.
Với tình trạng như vậy, không chỉ lợi ích của người dân chưa được đảm bảo khi nhà nước thu hồi đất mà lợi ích của chủ đầu tư dự án trong nhiều trường hợp cũng chưa được đảm bảo, các chi phí đầu tư về đất để thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã bỏ ra chưa được điều tiết một cách đầy đủ tới người dân.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, “tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
Tuy nhiên, để có thể thực hiện dự án bất động sản thông qua nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp của người dân, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Khi đó, ngoài số tiền đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức cá nhân, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất theo giá đất sau chuyển đổi.
Nhà nước, tất nhiên, có xem xét trừ tiền đó vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích khoản tiền chủ đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khoản tiền được đối trừ lại không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp nhà nước thu hồi đất (theo giá đất nông nghiệp).
“Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản lựa chọn phương án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư tự phải thực hiện và chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng; chủ đầu tư phải chi trả chi phí giải phóng mặt bằng cho người dân theo giá thỏa thuận trong khi tiền được đối trừ lại được xác định theo ‘quy định của nhà nước’; chủ đầu tư phải tự tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng nhưng pháp luật hiện hành không có quy định nào ghi nhận cho phép chủ đầu tư dự án được quyền đối trừ các khoản chi này với tiền sử dụng đất phải nộp. Như vậy có thể thấy, lợi ích của chủ đầu tư dự án trong trường hợp này là chưa được đảm bảo”, bà Yến bình luận.
.jpg)
Cũng theo phân tích của bà Yến, chủ đầu tư dự án khi áp dụng quy định thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án bất động sản hiện đang gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục.
Cụ thể, theo khoản 1, Điều 193 Luật Đất đai 2013, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.
Quy định này chính là “câu chuyện con gà quả trứng”, nhất là trong trường hợp chủ đầu tư dự án thực hiện dự án nhà ở. Bởi lẽ, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp chưa được lựa chọn làm nhà đầu tư thực hiện dự án thì việc được xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư dự án để làm căn cứ thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án là không thể thực hiện.
Trong khi đó, quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xác định rõ nguyên tắc, hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, các trường hợp khác bắt buộc phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Thực tế đã cho thấy với những quy định mang tính chất “con gà quả trứng”, rất nhiều dự án nhà ở chưa thể thực hiện triển khai vì cả nhà nước lẫn chủ đầu tư đều “lúng túng” khi lựa chọn áp dụng thủ tục nào trước, thủ tục nào sau.
Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản nói riêng và dự án có sử dụng đất nói chung là một thủ tục mới được ghi nhận trong khoảng thời gian từ năm 2015 trở lại đây.
Tuy nhiên, bà Yến cho hay vấn đề này hiện được ghi nhận tại nhiều văn bản pháp lý khác nhau và chưa có hướng dẫn thống nhất, gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án trong quá trình thực hiện.
Cụ thể, trong trường hợp khu đất để thực hiện dự án bất động sản chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015/NĐ-CP, “cơ chế” đấu thầu để thực hiện dự án sẽ được áp dụng.
Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí để tham gia đấu thầu thì theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “nhà nước giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá”. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đầu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cả cơ quan nhà nước và chủ đầu tư dự án.
Một khúc mắc khác là hiện chỉ có Luật Nhà ở quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, các văn bản pháp luật khác không có quy định cụ thể về mối quan hệ giữa 2 thủ tục này.
Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư lại ghi nhận nguyên tắc “không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư” trong trường hợp “nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Quy định này đang là vướng mắc rất lớn cho các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
Bởi lẽ, theo đúng quy định của nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư thì sau khi được ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản thông qua đấu giá/đầu thầu thì dự án bất động sản sẽ được triển khai ngay theo phê duyệt tại “văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư”.
Thế nhưng, việc xác định và hiểu như trên sẽ mâu thuẫn trực tiếp với quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Luật Đầu tư. Và rủi ro cho chủ đầu tư là rất lớn khi hiện chưa có quy định nào về việc xem xét khoản chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra khi tham gia đấu giá/đấu thầu, lập dự án.
Bà Yến cho rằng để giải quyết các vấn đề trên, nhà nước cần hoàn thiện quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án; hoàn thiện quy định về trường hợp chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp.
Bên cạnh đó là cần hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án.
Tags:
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
