Điều tiết và cân bằng lợi ích giữa các bên trong dự án đầu tư bất động sản là nguyên tắc tối ưu cần được thừa nhận và đảm bảo để phát huy tối đa hiệu quả của các dự án bất động sản đối với nền kinh tế.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, việc điều tiết, cân bằng lợi ích trong dự án đầu tư bất động sản trong nhiều trường hợp vẫn chưa được đảm bảo.
Pháp luật hiện hành vẫn còn tồn tại những quy định và/hoặc thiếu những quy định để góp phần điều tiết, cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong dự án đầu tư bất động sản, gián tiếp làm giảm “động lực” cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Theo bà Vũ Đặng Hải Yến, Luật Đất đai 2013 có ghi nhận rằng người dân thuộc diện nhà nước thu hồi đất được quyền tham gia ý kiến đối với phương án đền bù giải phóng mặt bằng.
Thế nhưng, điều oái ăm là không có bất cứ điều khoản nào của Luật Đất đai 2013 quy định cơ quan nhà nước phải xem xét, điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp người dân không đồng thuận.
“Như vậy, lợi ích chính đáng của người dân trong trường hợp này đã và đang chưa được đảm bảo, bảo vệ một cách đầy đủ”, bà Yến chỉ rõ.
Về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bà Yến cho hay dù đã trải qua rất nhiều lần sửa đổi bổ sung, quy định của Luật Đất đai vẫn chưa thể đảm bảo sự phù hợp với “giá thị trường” của đất.
Mặt khác, việc xác định giá trị bồi thường hiện chỉ xác định căn cứ trên hiện trạng sử dụng đất của người dân mà chưa xét đến sự tăng lên của “giá trị địa tô” sau khi nhà nước thu hồi đất của người dân và giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án.
Thực tế này đã gây không ít bất mãn, khiếu kiện từ người dân vì giá trị đất nông nghiệp được xác định thấp hơn rất nhiều so với giá trị đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở. Và nghịch lý là trong nhiều trường hợp, “lỗi” lại được quy kết cho các chủ đầu tư dự án.
“Để được quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, số tiền chủ đầu tư dự án phải nộp cho nhà nước là không nhỏ. Cũng phải nói thêm rằng, trên thực tế, rất nhiều chủ đầu tư, để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng đã ‘bỏ tiền túi’ để hỗ trợ thêm cho người dân, thậm chí thực hiện chi trả cho cả những trường hợp không đủ điều kiện được nhận tiền bồi thường từ nhà nước.
“Thế nhưng, những khoản chi nêu trên của chủ đầu tư dự án chỉ được xem là ‘khoản chi ngoài’ và pháp luật hiện hành không cho phép chủ đầu tư được quyền ghi nhận các khoản chi này vào chi phí đầu tư dự án và không được đối trừ với tiền sử dụng đất phải nộp (do nằm ngoài phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt)”, bà Yến phân tích.
Với tình trạng như vậy, không chỉ lợi ích của người dân chưa được đảm bảo khi nhà nước thu hồi đất mà lợi ích của chủ đầu tư dự án trong nhiều trường hợp cũng chưa được đảm bảo, các chi phí đầu tư về đất để thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã bỏ ra chưa được điều tiết một cách đầy đủ tới người dân.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, “tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
Tuy nhiên, để có thể thực hiện dự án bất động sản thông qua nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp của người dân, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Khi đó, ngoài số tiền đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức cá nhân, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất theo giá đất sau chuyển đổi.
Nhà nước, tất nhiên, có xem xét trừ tiền đó vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích khoản tiền chủ đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khoản tiền được đối trừ lại không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp nhà nước thu hồi đất (theo giá đất nông nghiệp).
“Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản lựa chọn phương án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư tự phải thực hiện và chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng; chủ đầu tư phải chi trả chi phí giải phóng mặt bằng cho người dân theo giá thỏa thuận trong khi tiền được đối trừ lại được xác định theo ‘quy định của nhà nước’; chủ đầu tư phải tự tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng nhưng pháp luật hiện hành không có quy định nào ghi nhận cho phép chủ đầu tư dự án được quyền đối trừ các khoản chi này với tiền sử dụng đất phải nộp. Như vậy có thể thấy, lợi ích của chủ đầu tư dự án trong trường hợp này là chưa được đảm bảo”, bà Yến bình luận.
.jpg)
Cũng theo phân tích của bà Yến, chủ đầu tư dự án khi áp dụng quy định thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án bất động sản hiện đang gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục.
Cụ thể, theo khoản 1, Điều 193 Luật Đất đai 2013, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.
Quy định này chính là “câu chuyện con gà quả trứng”, nhất là trong trường hợp chủ đầu tư dự án thực hiện dự án nhà ở. Bởi lẽ, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp chưa được lựa chọn làm nhà đầu tư thực hiện dự án thì việc được xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư dự án để làm căn cứ thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án là không thể thực hiện.
Trong khi đó, quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xác định rõ nguyên tắc, hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất chỉ áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, các trường hợp khác bắt buộc phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Thực tế đã cho thấy với những quy định mang tính chất “con gà quả trứng”, rất nhiều dự án nhà ở chưa thể thực hiện triển khai vì cả nhà nước lẫn chủ đầu tư đều “lúng túng” khi lựa chọn áp dụng thủ tục nào trước, thủ tục nào sau.
Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản nói riêng và dự án có sử dụng đất nói chung là một thủ tục mới được ghi nhận trong khoảng thời gian từ năm 2015 trở lại đây.
Tuy nhiên, bà Yến cho hay vấn đề này hiện được ghi nhận tại nhiều văn bản pháp lý khác nhau và chưa có hướng dẫn thống nhất, gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án trong quá trình thực hiện.
Cụ thể, trong trường hợp khu đất để thực hiện dự án bất động sản chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015/NĐ-CP, “cơ chế” đấu thầu để thực hiện dự án sẽ được áp dụng.
Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí để tham gia đấu thầu thì theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “nhà nước giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá”. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đầu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cả cơ quan nhà nước và chủ đầu tư dự án.
Một khúc mắc khác là hiện chỉ có Luật Nhà ở quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, các văn bản pháp luật khác không có quy định cụ thể về mối quan hệ giữa 2 thủ tục này.
Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư lại ghi nhận nguyên tắc “không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư” trong trường hợp “nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Quy định này đang là vướng mắc rất lớn cho các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
Bởi lẽ, theo đúng quy định của nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư thì sau khi được ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản thông qua đấu giá/đầu thầu thì dự án bất động sản sẽ được triển khai ngay theo phê duyệt tại “văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư”.
Thế nhưng, việc xác định và hiểu như trên sẽ mâu thuẫn trực tiếp với quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Luật Đầu tư. Và rủi ro cho chủ đầu tư là rất lớn khi hiện chưa có quy định nào về việc xem xét khoản chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra khi tham gia đấu giá/đấu thầu, lập dự án.
Bà Yến cho rằng để giải quyết các vấn đề trên, nhà nước cần hoàn thiện quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án; hoàn thiện quy định về trường hợp chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp.
Bên cạnh đó là cần hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án.
Tags:
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
Dù không đứng tên sở hữu cổ phần tại Công ty Hàm Giang, sự hiện diện của ông Trầm Bê trong các buổi làm việc với lãnh đạo địa phương cho thấy tầm ảnh hưởng của vị doanh nhân này tại các siêu dự án.
(VNF) - Theo dự thảo tờ trình Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ được hoàn thiện và siết chặt hơn. Chuyên gia cho rằng việc thiết lập khung tiêu chuẩn rõ ràng đối với các cơ sở đào tạo không chỉ góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
(VNF) - Hơn 1.000 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh hội tụ tại ba điểm cầu Hà Nội, Nghệ An và TP. HCM trong sự kiện mega livestream ngày 25/4 cho thấy sức hút mạnh mẽ của sản phẩm nhà phố Boulevard Prime tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).
(VNF) - 6 trường hợp sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) gồm: cấp không đúng thẩm quyền, sai đối tượng, sai diện tích, không đủ điều kiện, sai mục đích/nguồn gốc hoặc bị Tòa án tuyên hủy.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, bất động sản công nghiệp miền Trung đang nổi lên như một “điểm đến” mới của dòng vốn FDI, nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và dư địa phát triển hạ tầng còn lớn.
(VNF) - Kỳ ĐHĐCĐ đầu tiên sau khi niêm yết trên HoSE, Taseco Land đặt mục tiêu lãi hơn 2.500 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với năm trước, phản ánh kỳ vọng bước vào điểm rơi của chu kỳ lợi nhuận.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
