Một trong những điểm cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.
Trên công luận, ta vẫn nói rất mạnh mẽ rằng Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Rồi có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có. Điều này để thấy rằng cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng” thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.
Vậy là, “khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng không chứng minh được ai “có lỗi” cả. Mọi sự đều bình yên, mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng chênh lệch giá đất giữa giá nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình… Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.
Quay trở về 20 năm trước khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”.
Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định đại để rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc trong tình trạng nội tình. Năm 2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”.
Đến Luật Đất đai 2013, quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” vẫn tiếp tục được đảm bảo (Điều 112 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất) và bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bi kịch về giá đất sinh ra ngày một nhiều.
Nhìn ra thế giới xem các quốc gia khác họ làm thế nào để mình học được cái hay. Tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Thế nào là giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia.
Trong tất cả các sách giáo khoa về định giá đất đều nói rằng “định giá là một nghiệp vụ thể hiện cả nghệ thuật (Art) và khoa học (Science), cần tới các kiến thức toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, ứng xử xã hội - nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường. Đọc thấy nhiều đòi hỏi nhiều kiến thức quá, nhưng cũng là hoàn toàn đúng. Đấy là chưa kể tới ở Việt Nam nói riêng và Đông Á nói chung còn phải có cả kiến thức về tâm linh và phong thủy.
Cái khối lượng kiến thức nhiều như vậy tác động vào giá đất làm cho ta hình dung ra giá đất thị trường không phải là một giá trị cố định, chính xác cho một thửa đất nào đó. Tất nhiên, giá đất thị trường vẫn tồn tại, chỉ có điều nó có thể dao động trong một khoảng giá trị nào đó và trong một khoảng thời gian nào đó. Từ đó, người ta nghĩ tới giá thị trường là giá trị ước lượng có độ tin cậy đủ yên tâm dựa vào giá giao dịch cụ thể trên thị trường được coi như các số liệu thống kê.
Theo định nghĩa giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard) là “Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”. Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước lượng giá trị”. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.
Theo định nghĩa định giá như trên, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở ta giá này không tồn tại vì Bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng cũng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm “tránh thuế”. Ai cũng biết tăng Bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất.
Biết vậy nhưng không hiểu vì sao mà không làm. Nhiều người giải thích rằng sợ tăng Bảng giá đất lên làm thuế cao lên, dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích tư nhiều hơn.
Giải pháp cuối cùng cần đưa ra là: (1) đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; (2) chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%); (3) pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; (4) lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và (5) đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.
Các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai. Theo tôi, chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.
Ở các nước công nghiệp, người ta chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Ta cũng nên theo cách thức thông lệ tốt như vậy mà làm.
Tags:
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
