GS Đặng Hùng Võ: 'Quy hoạch sử dụng đất chưa ăn nhập với sự phát triển'

- Đâu là những vấn đề còn tồn tại trong quy hoạch sử dụng đất tại nước ta, thưa ông?

GS Đặng Hùng Võ: Theo quan sát của tôi, với vấn đề quy hoạch sử dụng đất, đánh giá chung trong 10 năm qua là chưa thực sự ăn nhập với yêu cầu phát triển. Xin được dẫn chứng điều này bằng số liệu kiểm kê đất đai năm 2020. Theo đó, số liệu cho thấy đất giao cho các tổ chức phát triển quản lý, tức đất chưa cho thuê, đang chiếm 50% tổng lượng đất được thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc, vẫn còn đến 50% lượng đất chưa được mang vào sử dụng, chưa giao cho đơn vị nào đó thuê mà vẫn đang được các tổ chức phát triển đất “giữ”.

Cùng với đó, các dự án treo, tức các dự án đã được giao đất nhưng chưa đi vào sử dụng, cũng còn rất lớn. Điển hình như tại Hà Nội, theo thống kê, trong 700 dự án của thành phố thì có tới hơn 400 dự án đang treo. Điều này cho thấy, nguồn lực về đất đai đang bị lãng phí.

Thực tế cho thấy, quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam cũng hay thay đổi. Điều này dẫn đến tình trạng có những dự án lớn mặc dù đã bỏ ra một chi phí khổng lồ đầu tư ban đầu và xin cấp phép nhưng vẫn không thể triển khai.

Quy hoạch vốn là vấn đề rất phức tạp ở Việt Nam nhưng tiếc thay, cơ chế điều chỉnh quy hoạch thiếu chuẩn mực, nhiều khi không phải vì mục đích phát triển chung mà chỉ vì những lợi ích riêng... Trên thực tế, lợi ích tư nhân có biểu hiện đang dẫn đường cho phát triển, còn quy hoạch của nhà nước nhiều khi chạy theo lợi ích tư nhân. Điều này dẫn tới một thực trạng là nhà nước chưa đảm bảo chức năng dẫn đường cho phát triển. Trong khi đó, quy hoạch xây dựng hiện nay đang phụ thuộc nhiều vào nhà đầu tư. Bên cạnh đó, khi công trình xây dựng hoàn thành, cơ quan nhà nước nghiệm thu nhưng sau đó chủ đầu tư thay đổi công năng thì hiện chưa có chế tài kiểm soát.

Thậm chí có tình trạng quy hoạch nhà nước phải chạy theo vì chúng ta có một khung pháp luật về quy hoạch tích hợp thống nhất được áp dụng trên phạm vi cả nước nhưng quy hoạch sử dụng đất lại bị thay đổi hoàn toàn, không còn là một hệ thống.

- Thực tế cho thấy, có những khu đất có tới 4-5 quy hoạch, ông thấy sao về điều này?

Tình trạng này người ta gọi là quy hoạch chồng quy hoạch. Tình trạng này không hiếm, nếu không muốn nói là phổ biến. Hiện nay không chỉ có quy hoạch chồng quy hoạch, mà còn có không ít khu đất quy hoạch chống quy hoạch. Tức là cùng một khu đất đã được quy hoạch để làm việc gì đó, nhưng thời gian sau lại có quy hoạch khác chống lại quy hoạch đã được phê duyệt trước.

Thậm chí, có vị lãnh đạo đã quyết định quy hoạch khu vực nào đó, nhưng chỉ 2-3 năm sau lại công bố quy hoạch khác trên chính khu vực đó, chống lại quy hoạch được chính vị đó quyết định trước.

- Liệu đây có phải là nguyên nhân dẫn đến tình trạng các đô thị đã và đang bị “băm nát”?

Đây là thực tế đáng lưu tâm. Có lẽ hiện nay, ngoại trừ TP. Đà Nẵng, còn hầu hết các đô thị đang bị “băm nát”. Vì sao lại có tình trạng này? Theo tôi, thứ nhất là do quy hoạch chồng quy hoạch. Thứ hai, quy hoạch thay đổi theo tư duy nhiệm kỳ, vì nhiệm kỳ nào cũng muốn để lại “dấu ấn”.

Thứ ba, quy hoạch bị điều chỉnh liên tục, cứ 5 năm một lần, thậm chí 2-3 năm người ta đã điều chỉnh quy hoạch vì mục đích gì thì chỉ có người điều chỉnh quy hoạch mới biết. Thứ tư, quy hoạch đang bị nhà đầu tư “dắt mũi”. Tôi xin nói thẳng rằng, bất cứ nhà đầu tư nào có tiền đều có thể dẫn dắt quy hoạch bằng cách rất đơn giản là đề nghị cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch với rất nhiều lý do thuyết phục và với rất nhiều mỹ từ như “đường cong mềm mại”, “điểm nhấn không gian đô thị”, “điểm hội tụ”…

Người dân không nhìn thấy mềm mại, điểm nhấn, hội tụ ở đâu và cũng không nhìn thấy việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch có sử dụng hiệu quả các nguồn lực phục vụ cho mục tiêu phát triển bền vững hay không, mà chỉ thấy đất đai đô thị bị băm nát; công trình xây dựng lố nhố, không tuân theo bất cứ không gian kiến trúc nào; quy hoạch đô thị không tuân theo quy luật phát triển. Ai cũng biết rằng, rất nhiều bản quy hoạch sau khi điều chỉnh lợi ích chắc chắn không thuộc về xã hội, nhà nước, mà rơi vào túi nhà đầu tư và một số rất ít người.

Tựu trung lại của tình trạng này là chưa có cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch nên bộ, ngành, địa phương nào cũng có thể quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch một cách ngẫu hứng hoặc vì lợi ích cục bộ.

- Vấn đề là bộ nào cũng cho rằng quy hoạch ngành mình quan trọng nhất, cần phải được ưu tiên về đất đai, quy hoạch của bộ khác phải đi theo quy hoạch của mình?

Không quy hoạch nào quan trọng hơn quy hoạch nào, không quy hoạch nào được thực hiện trước quy hoạch nào, mà như tôi nói, quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian để khai thác nguồn lực một cách hiệu quả nhất, phục vụ cho mục tiêu phát triển bền vững, vì vậy cần phải tích hợp các quy hoạch lại.

Tích hợp quy hoạch là việc kết hợp các quy hoạch để hình thành một trong các quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch gồm quy hoạch cấp quốc gia (quy hoạch tổng thể, không gian biển, sử dụng đất và quy hoạch ngành quốc gia); quy hoạch vùng; quy hoạch tỉnh; quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn và quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt.

Quy hoạch được lập theo thứ bậc từ trên xuống dưới: quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành; quy hoạch vùng; quy hoạch tỉnh; quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn. Quy hoạch ngành phải phù hợp với quy hoạch tổng thể.

Với việc tích hợp quy hoạch thì không bộ nào dám cho rằng quy hoạch của mình quan trọng hơn, cần được ưu tiên, vì tất cả các quy hoạch phải nằm trong một thể thống nhất nhằm khai thác có hiệu quả nguồn lực.

- Dự thảo Luật Đất đai lần này phải khắc phục vấn đề quy hoạch như thế nào?

Để khắc phục được điều này, dự thảo Luật Đất đai cần cụ thể hoá tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Theo đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất vẫn là hệ thống riêng biệt không lẫn với quy hoạch phát triển khác. Thứ hai, Nghị quyết 18 yêu cầu hệ thống quy hoạch sử dụng đất phải có các chỉ tiêu cụ thể với các vùng sử dụng đất khác nhau. Cùng với đó, quy hoạch sử dụng đất cũng phải tính được ở hiện tại và tốc độ phát triển trong tương lai, vùng nào làm gì, tiến độ ra sao, mục đích sử dụng đất để làm gì?...

Ngoài ra, Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu là không để các quy hoạch chồng chéo lên nhau và quy hoạch nào giữ đúng nhiệm vụ của quy hoạch đó. Điều này đồng nghĩa với việc, tại những khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn chi tiết rồi thì không sử dụng quy hoạch chi tiết nữa.

- Xin được hỏi thêm cụ thể về vấn đề dự án treo, làm thế nào để giải quyết dứt điểm vấn đề này, để đất đai ở các dự án treo được phát huy hiệu quả?

Tôi cho rằng chúng ta cần một chế tài phù hợp và kiên quyết hơn. Theo Luật Đất đai, quy định về thời hạn là 24 tháng không sử dụng đất, dự án sẽ bị thu hồi đất và tài sản trên đất như hiện tại là không phù hợp.

Hiến pháp quy định tài sản hình thành hợp pháp đều được nhà nước bảo hộ không bị quốc hữu. Chủ đầu tư có thể vi phạm khi chưa đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ, nhưng tài sản của chủ đầu tư được hình thành trên đất đó là hợp pháp. Nếu thu hồi cả tài sản trên đất là trái với quy định pháp luật, không đúng với Hiến pháp.

Do đó, tốt nhất nên có chế tài xử phạt thật nặng đối với chủ đầu tư, chậm một năm phạt 25% tiền sử dụng đất phải nộp. Nếu như vậy, chủ đầu tư tự khắc sẽ phải có cách giải quyết đối với dự án.

Theo cách này, ngân sách nhà nước vừa được lợi rất lớn, trong khi nhà đầu tư không có tiền nộp sẽ phải tự tìm cách chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác có năng lực để triển khai.

Giải pháp này, sẽ giúp hạn chế tối đa các nhà đầu cơ đất, “ôm đất” đợi thời. Đã đến lúc, các cơ quan phải xem xét lại các vấn đề, trong đó phải đưa ra chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể từng khu vực. Cơ quan quản lý hoạch định các khu vực ưu tiên phát triển như từ vành đai 4 trở vào, chỉ cho làm dự án trong phạm vi này và có chế tài bắt buộc chủ đầu tư hoàn chỉnh dự án để đưa vào sử dụng.