GS Đặng Hùng Võ: ‘Phú Quốc cần được áp dụng chính sách riêng về đất đai’

Sáng 11/8, Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã tổ chức hội thảo “Không gian đô thị Phú Quốc: Sự dịch chuyển mạnh mẽ của xu hướng đầu tư mới”. Tại hội thảo này, GS Đặng Hùng Võ đã có tham luận quan trọng, bình luận về xu hướng phát triển và những gợi ý chính sách cho Phú Quốc.

Phú Quốc – bản quy hoạch tham vọng

Là một trong những điểm đến du lịch nổi tiếng nhất Việt Nam, Phú Quốc từ lâu đã được Chính phủ đặt nhiều kỳ vọng. Tính từ năm 2004 đến nay, hòn đảo này đã trải qua khá nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, thể hiện tại các quyết định như: Quyết định số 178/2004/QĐ-TTg, Quyết định số 38/2006/QĐ-TTg, Quyết định số 20/2010/QĐ-TTg, Quyết định số 633/2010/QĐ-TTg, Quyết định số 31/2013/QĐ-TTg và gần nhất là Quyết định 486/QĐ-TTg năm 2021.

Nhìn lại các quyết định trên, có thể thấy chủ trương đã được xác quyết là Phú Quốc trở thành một thành phố đóng vai trò trọng yếu về phát triển kinh tế trong nước, đồng thời là trung tâm phát triển của khu vực và quốc tế.

Hướng theo mục tiêu này, Phú Quốc được định hướng trở thành: khu kinh tế - hành chính đặc biệt, trung tâm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí cao cấp quốc gia và quốc tế, trung tâm tài chính tầm cỡ khu vực; đầu mối quan trọng về giao thông vận tải nội vùng và hàng không quốc tế; trung tâm nghiên cứu khoa học, công nghệ chuyên ngành; trung tâm bảo tồn sự đa dạng sinh học rừng và biển của quốc gia và khu vực; vị trí đặc biệt về an ninh và quốc phòng.

Về phát triển không gian, quy hoạch đã xác định cấu trúc chuỗi tập trung, đa trung tâm; cấu trúc không gian theo trục chính Bắc - Nam hướng An Thới - Cầu Trắng và theo trục giao thông vòng quanh đảo, kết nối với cảng biển quốc tế An Thới, Bãi Đất Đỏ, sân bay quốc tế Dương Tơ và 3 không gian đô thị chính gồm Cửa Cạn, Dương Đông và An Thới; các vùng du lịch sinh thái gồm Bắc đảo gắn với rừng nguyên sinh, Nam đảo gắn với biển mở, Bãi Trường - Bãi Vòng gắn với du lịch hỗn hợp cùng các làng nghề truyền thống.

Cấu trúc không gian của đảo còn có vùng cảnh quan, vùng nông nghiệp, không gian mở gồm rừng cảnh quan vườn quốc gia, rừng phòng hộ, các công viên chuyên đề và các khoảng không gian mở.

Về cấu trúc đô thị, khu đô thị trung tâm Dương Đông có chức năng là trung tâm hành chính, dịch vụ công cộng, thương mại, tài chính quốc tế, dịch vụ du lịch và khu dân cư tập trung của đảo với hệ số sử dụng đất tối đa 12 lần. Khu đô thị cảng An Thới có chức năng là khu đô thị cảng quốc tế, đầu mối kỹ thuật, trung tâm tiếp vận, phi thuế quan, thương mại, du lịch và dịch vụ du lịch, công nghiệp nhẹ, trung tâm văn hóa, lịch sử, nhân văn với hệ số sử dụng đất tối đa 4,2 lần. Khu đô thị Cửa Cạn có chức năng là khu đô thị hoạt động nghiên cứu, bảo tồn rừng, biển, nông nghiệp và du lịch đảo với hệ số sử dụng đất tối đa 2,8 lần.

Nhìn lại toàn bộ quy hoạch phát triển đảo Phú Quốc, có thể thấy đây là bản quy hoạch đầy hoài bão và tham vọng. Phú Quốc được định hướng phát triển để trở thành một điểm sáng trên bản đồ khu vực và thế giới về du lịch, dịch vụ tài chính, khoa học chuyên ngành, giao thông quốc tế và phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

Theo đánh giá của GS Đặng Hùng Võ, Phú Quốc với tiềm năng địa kinh tế và hoàn cảnh cụ thể của mình hoàn toàn có thể đạt được trong một thời gian không dài. Vấn đề là phải tìm bước đi cụ thể, với việc xác định những điểm khác biệt cụ thể đối với từng mặt phát triển cụ thể, để từng bước đạt được tổng thể mọi mục tiêu.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng với đặc thù của một hòn đảo được công nhận là khu dự trữ sinh quyển lâm nghiệp, nông nghiệp và biển trên thế giới, Phú Quốc nên phát triển thành một hòn đảo du lịch có tính thu hút cao đối với các du khách muốn yên tĩnh, hòa mình vào thiên nhiên.

Trong bối cảnh địa kinh tế chưa tạo ra lợi thế thương mại đáng kể nào (kênh đào Kra qua bán đảo Malacca vẫn chỉ là ý tưởng), việc đặt hướng quy hoạch Phú Quốc trở thành một thành phố hiện đại kiểu châu Âu vẫn chưa phù hợp với lợi thế du lịch sẵn có của Phú Quốc.

“Tôi cho rằng Phú Quốc nên quy hoạch thành một thành phố thiên nhiên với môi trường hoàn toàn không bị ô nhiễm. Có thể xây dựng một thành phố sử dụng toàn năng lượng tái tạo tại chỗ để sản xuất điện, điện từ gió biển, từ thủy triều, từ sóng biển. Giao thông chỉ sử dụng xe chạy động cơ điện. Các bất động sản nhà ở hay du lịch đều tuân thủ tiêu chuẩn đô thị xanh. Đây chính là điểm độc và lạ của thành phố Phú Quốc thu hút nhiều du khách nước ngoài”, GS Võ nhấn mạnh.

Giải thích rõ hơn cho quan điểm của mình, GS Đặng Hùng Võ cho rằng tiềm năng nổi bật về du lịch của Phú Quốc chính là sự nguyên vẹn của hệ sinh thái rừng, hệ sinh thái biển và hệ sinh thái nông nghiệp.

Lúc này, điểm khác biệt được đặt ra đối với Phú Quốc phải là "du lịch xanh" với các tiêu chí đầy đủ của nông nghiệp xanh, đô thị xanh, kiến trúc xanh, năng lượng xanh, giao thông xanh...

Từ định hướng tạo sự khác biệt như vậy, có thể hình dung ra Phú Quốc phát triển gắn chặt với thiên nhiên xanh, không xây nhà cao tầng vượt trên ngọn cây. Năng lượng được sản xuất và sử dụng đều từ nguồn năng lượng tái tạo không gây ô nhiễm (điện gió, điện thủy triều, điên sóng biển). Phương tiện giao thông chủ yếu là các phương tiện không sử dụng năng lượng hóa thạch hoặc xe không động cơ. Sử dụng nước cũng phải theo một quy trình tiết kiệm hợp lý hướng tới bảo vệ nguồn nước. Không khí cũng được quan tâm trong kiến trúc, nơi ở gắn với diện tích cây xanh đủ lớn.

Như vậy, khi đi du lịch Phú Quốc, du khách sẽ tính đến kỳ du lịch môi trường, nơi mà họ được trở về với thiên nhiên và cũng được thấy sự phát triển mạnh theo triết lý xanh. Những giải pháp bảo vệ môi trường từ các khuyến nghị tích cực trên thế giới đều được thể hiện tại Phú Quốc và được lưu giữ tại đây như một bảo tàng quốc tế về môi trường.

Các bất động sản xanh với nhiều kiểu kiến trúc khác nhau cũng tạo nên khung cảnh thú vị cho du lịch thông thường ở tại các khách sạn hay du lịch trải nghiệm tại nhà dân (homestay) hay tại trang trại (farmstay). Dù là bất động sản du lịch chuyên nghiệp hay bất động sản tham gia gián tiếp cũng đều cảm nhận được cuộc sống xanh từ những kỳ du lịch xanh.

Cần thêm chính sách riêng về đất đai

Theo GS Đặng Hùng Võ, phát triển Phú Quốc với tư cách là một khu hành chính đặc biệt là một cơ hội lớn cho hòn đảo này. Quy hoạch phát triển Phú Quốc đã được phê duyệt và chi tiết hóa từng bước tại các đồ án quy hoạch chi tiết. Mục tiêu của quy hoạch đã được chỉ ra rất cụ thể với tham vọng rất lớn. Điều quan trọng là tìm lộ trình phát triển phù hợp.

Trong giai đoạn 1, GS Võ cho rằng cần phát triển Phú Quốc trở thành một trung tâm du lịch của khu vực và quốc tế. Điểm khác biệt nên lựa chọn cho Phú Quốc là du lịch môi trường. Phú Quốc phải lấy phát triển xanh làm điểm nhấn, tạo ra một khung cảnh đặc biệt về môi trường lý tưởng trên thế giới.

Từ một trung tâm du lịch, có thể tiếp tục đưa Phú Quốc trở thành trung tâm giao thông khu vực và quốc tế, từ đó mới làm cho thành phố Phú Quốc có thêm nhiều chức năng khác. Tất cả những bước tiếp theo đều phải lựa chọn môi trường là điểm khác biệt cơ bản.

Để phát triển, Phú Quốc cần những chính sách, cơ chế đặc thù, lấy hội nhập khu vực và quốc tế làm cơ sở. GS Võ đặc biệt nhấn mạnh Phú Quốc cần được phép áp dụng 4 chính sách riêng về đất đai.

Một là cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai để phát triển đô thị, phát triển hạ tầng và phát triển các khu du lịch. Cơ chế này đã được Nghị quyết 18-NQ/TW đưa vào như một yêu cầu đổi mới. Hai là cho phép chế độ sử dụng đất vào mục đích phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tương đương như đất ở (sử dụng đất dài hạn). Ba là mở rộng quyền sở hữu và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng của người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam tương đương như đối với đất ở. Bốn là cho phép các chủ đầu tư dự án được thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài.

“Tất cả 4 chính sách nói trên đều chưa được Luật Đất đai 2013 cho phép áp dụng tại Việt Nam. Mặc dù vậy, Quốc hội cần cho phép áp dụng tại Phú Quốc nhằm tăng tốc quá trình đầu tư phát triển và tăng tính hấp dẫn của Phú Quốc. Việc cho phép như vậy hoàn toàn phù hợp với đặc thù của một khu hành chính đặc biệt trong quá trình hội nhập quốc tế”, GS Võ khuyến nghị.