IFRS và thách thức tiềm ẩn trong chiến lược kinh doanh bất động sản

Quyết định số 345/QD-BTC xác lập các yêu cầu tuân thủ mới dành cho một số đối tượng doanh nghiệp nhất định trên thị trường. Quyết định này cho phép doanh nghiệp lựa chọn cách thức và thời điểm thực hiện việc chuyển đổi áp dụng báo cáo tài chính theo chuẩn mực IFRS. Hầu hết các doanh nghiệp buộc phải áp dụng IFRS sau năm 2025.

Tác động đáng kể nhất của chuẩn mực IFRS là các giá trị tài sản và nợ phải trả cần được phù hợp với giá trị thực tế hoặc giá trị thị trường. Cách tiếp cận chính xác nhất là sử dụng giá trị hợp lý (Fair Value - FV), hoặc nguyên tắc hoạch toán theo giá trị thị trường (mark-to-market). Thông thường, khi giá trị của một tài sản hoặc nợ phải trả tăng hoặc được kỳ vọng tăng, những khoản này sẽ được điều chỉnh về giá hiện tại để thể hiện đúng giá trị có thể thực hiện được.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho biết: “Chuyển đổi áp dụng IFRS đòi hỏi sự quan tâm chặt chẽ của lãnh đạo doanh nghiệp và giám đốc tài chính khi tài sản và nợ cần được định giá chính xác và ghi nhận đầy đủ trên báo cáo tài chính. Số liệu giá trị thực tế rất cần thiết cho các nhà đầu tư và cổ đông muốn có một thước đo chính xác về sức khỏe tài chính doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc này lại đòi hỏi kinh nghiệm và chuyên môn liên quan trực tiếp tới công tác định giá – 2 yếu tố còn thiếu hụt ở không ít các giám đốc tài chính”.

Ví dụ, đối với chuẩn mực IFRS về hợp đồng cho thuê tài sản, quy định mới sẽ không còn phân biệt giữa hợp đồng thuê tài chính và thuê hoạt động tài sản. Đối với bất kỳ hợp đồng nào đáp ứng được định nghĩa của hợp đồng cho thuê tài sản, bảng cân đối kế toán của bên thuê sẽ thể hiện “quyền sử dụng” tài sản cùng với nợ thuê phải trả.

Với bên thuê có các quyền liên quan tới bất động sản hoặc hưởng lợi từ “quyền sử dụng” các danh mục tài sản, thay đổi về giá trị sẽ ảnh hưởng đáng kể đến tình hình tài chính của họ. Đối với người thuê có các danh mục tài sản thuê như các chuỗi cửa hàng bán lẻ, các chuỗi khách sạn hoạt động hoặc các nhà điều hành rạp chiếu phim, tài sản và nợ phải trả thay đổi trên bảng cân đối kế toán sẽ rất đáng kể.

Khi bắt đầu, bên thuê sẽ đo lường giá trị hiện tại của nợ thuê bằng các khoản thanh toán cho thuê chưa được trả vào ngày đó. Các khoản thanh toán cho thuê được chiết khấu dựa trên việc tham khảo lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê tài sản nếu tỷ lệ đó có thể được xác định. Nếu không, bên thuê sử dụng lãi suất biên đi vay của bên thuê. Lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê tài sản tạo nên giá trị hiện tại của khoản cho thuê. Giá trị còn lại không được đảm bảo theo qui định của IFRS bao gồm giá trị hợp lý của tài sản cơ bản và mọi chi phí trực tiếp ban đầu của bên cho thuê.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills, đánh giá: “Các doanh nghiệp có nghĩa vụ lập báo cáo tài chính cho các đối tác bên ngoài công ty sẽ đối mặt với một số khó khăn tiềm ẩn. Việc không tuân thủ đầy đủ các quy định về báo cáo giá trị hợp lý (FV) có thể dẫn đến các khoản phạt hoặc những hậu quả nghiêm trọng hơn.

"Do các tiêu chuẩn báo cáo phức tạp hơn và tồn tại khả năng hiểu sai vấn đề, phần lớn các doanh nghiệp cần tới sự trợ giúp của các công ty định giá có uy tín. Những đơn vị định giá có uy tín là một phần quan trọng của quy trình, đặc biệt trong khâu đánh giá 'quyền sử dụng' tài sản.

"Các doanh nghiệp áp dụng IFRS sớm có thể nắm bắt được cách thức mà việc xác định giá trị hợp lý ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, giảm thiểu chi phí áp dụng và rủi ro tuân thủ. Chúng tôi cho rằng doanh nghiệp cần sớm đưa ra các lựa chọn của mình trong quá trình thực hiện chuyển đổi áp dụng IFRS”, ông Sơn nhận xét.

Ông Jack Nguyen, đối tác của công ty Mazars Vietnam nói thêm rằng: “Đây không đơn thuần là câu chuyên thay đổi về kế toán. Các tác động tiềm năng luôn tồn tại và khá đa dạng. Trong khi đó, không có một giải pháp nhất định để giải quyết mọi vấn đề. Để quản lý rủi ro, các chuyên gia tư vấn có thể thực hiện phân tích chuyên sâu về các điều khoản hợp đồng, tác động của IFRS 16 đến hệ thống báo cáo, truyền thông tài chính, chỉ số hiệu suất chính, giao ước nợ..."

Từ 2018-2020, Bộ Tài chính sẽ chọn lọc và thí điểm áp dụng từ 10 đến 20 tiêu chuẩn IFRS đơn giản và phù hợp cho các công ty niêm yết từ đầu năm 2020. Các đơn vị được lựa chọn thí điểm IFRS áp dụng từ năm 2019.

Trong bối cảnh dịch Covid-19, Savills cho rằng các lãnh đạo doanh nghiệp cần tham gia chặt chẽ vào chuyển đổi IFRS vì quá trình này tác động sâu rộng đến mọi hoạt động của toàn doanh nghiệp. Việc áp dụng IFRS thành công sẽ cần thời gian nhất định cho hoạt động đánh giá và ra quyết định phù hợp nhằm tránh các giải pháp rẻ nhưng thiếu chuyên nghiệp và cuối cùng trở thành tốn kém.