Kỳ vọng thị trường bất động sản hồi phục từ quý II/2023

Doanh nghiệp linh hoạt

Tại thị trường bất động sản phía Nam, Hưng Thịnh Land vừa làm nóng thị trường khi tiếp tục giới thiệu dự án 9X An Sương tại khu đô thị Tây Bắc TP. HCM, cung cấp ra thị trường khoảng 800 căn hộ với diện tích từ 37m2 đến 92m2, giá từ 1,6 tỷ đồng/căn. Trần Anh Group mở bán căn hộ chung cư Phúc An Asuka ở TP. Châu Đốc, tỉnh An Giang với giá bán khoảng 3,2 tỷ đồng/căn nhà phố 1 trệt 1 lầu. Công ty Cổ phần Gamuda Land cũng mở bán căn hộ chung cư Elysian Gamuda trên đường Lò Lu, phường Trường Thạnh, TP. Thủ Đức với khoảng 1.398 căn hộ với diện tích khác nhau, giá dự kiến từ 55-60 triệu đồng/m2. Công ty Phú Đông cũng rao bán căn hộ trong chung cư Sky One 800 căn ở TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, tiếp giáp với TP. HCM, giá từ 32-35 triệu đồng/m2…

Một số tập đoàn, công ty bất động sản lớn có trụ sở tại TP. HCM cũng bắt đầu mở bán trở lại căn hộ trong các dự án ở nhiều tỉnh thành khác như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai…

Đáng chú ý, trong bối cảnh ngân hàng giảm cho vay, lãi suất cho vay cao, các doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi chính sách nhằm giảm áp lực thanh toán cho người mua. Ví dụ Hưng Thịnh Land yêu cầu bên mua chỉ cần thanh toán khoảng 150 triệu đồng (đợt 1) và trả góp mỗi tháng từ 7- 8 triệu đồng, tương đương 0,5% giá trị sản phẩm. Tập đoàn Trần Anh cũng yêu cầu khách hàng thanh toán đợt đầu 12% giá nhà, sau đó mỗi tháng đóng 0,5% (khoảng 7 triệu đồng), trả chậm 18-30 tháng với lãi suất 0%. Khi mua căn hộ Elysian của Gamuda Land, khách hàng chỉ cần thanh toán đợt đầu 5%, sau 8 tháng thanh toán tiếp 10% và thanh toán tối đa 50% khi nhận nhà, được trả chậm 2-3 năm sau khi nhận nhà.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt, các doanh nghiệp đang có nhiều dự án gặp khó khăn nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm theo hướng tăng sản phẩm giá rẻ để dễ bán; nghiên cứu, điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường; rà soát lại danh mục dự án và giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được, chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không đủ nguồn lực để triển khai.

Tại TP. HCM, trong 2 tháng đầu năm 2023, Sở Xây dựng TP. HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 5 dự án với 7.753 căn nhà (trong đó, 7.199 căn hộ chung cư và 554 căn nhà ở thấp tầng). So với cùng năm 2022 thì số lượng nhà ở đủ điều kiện mở bán tăng 7.041 căn nhà (tăng 949%), điều đáng chú ý là đầu năm 2023, TPHCM có 1.515 căn nhà ở trung cấp giá từ 20 triệu - 40 triệu đồng, so cùng kỳ thì 2 tháng đầu năm 2022, TP. HCM không có căn nào thuộc phân khúc này được mở bán.

Giá điều chỉnh hợp lý và những tín hiệu lạc quan

Nhà phố tại một dự án tỷ USD ở TP. Thủ Đức (TP. HCM), nhiều căn dạng có hầm để xe, 3 lầu, tầng áp mái, nội thất cơ bản đang được người mua nhà chuyển nhượng lại với giá chỉ còn 15- 16 tỷ đồng, giảm đến 4-5 tỷ so với mức giá chính thức trên 20 tỷ/căn mà chủ đầu tư đã mở bán vào năm 2021. Những người có vốn kinh doanh bất động sản đang xem sự điều chỉnh giá này là cơ hội hấp dẫn cho nhu cầu mua để ở hoặc cho thuê kinh doanh.

Theo DKRA Group, hai tháng đầu năm 2023, mặt bằng giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp vẫn neo ở mức cao trong khi giá bán thị trường thứ cấp sụt giảm, từ 1 – 6% so với cuối năm 2022. Tại một số dự án hết thời gian ân hạn gốc hoặc lãi vay, mức giảm ghi nhận lên đến 15 - 20% so với giá hợp đồng. Mặt bằng giá bán thứ cấp của loại hình nhà phố - biệt thự ghi nhận giảm từ 3 – 7% so với cuối năm ngoái. Đáng chú ý, tại Đồng Nai có dự án ghi nhận mức giảm lên đến 32%.

Bà Kim Mai, nhà đầu tư bất động sản cho rằng: “xuống tiền vào lúc này không phải để lướt sóng mà phải nhìn vào thị trường 3-5 năm nữa. Giá nhà đang được điều chỉnh thấp xuống, quỹ đất vị trí đẹp ngày càng hiếm. Có vốn để mua nhà lúc này có thể chọn được hàng đẹp, giá hợp lý.” Nhiều nhà đầu tư đang có niềm tin vào thị trường bất động sản khi thấy được nỗ lực tháo gỡ khó khăn mà Chính phủ, các bộ- ngành, các tỉnh thành đang đồng loạt triển khai. Ngân hàng nhà nước Việt Nam mới đây đã chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo quy định cùng với mở rộng tín dụng cho người mua nhà với lãi suất phù hợp.

Tại TP. HCM, từ ngày 18/3, theo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vừa công bố, giá bồi thường đất cao nhất đối với đất ở là 25 lần và đất nông nghiệp cao nhất là 38 lần so với bảng giá đất đất do Nhà nước ban hành. Nhiều chủ đầu tư đánh giá, với hệ số K mới này, công tác giải phóng mặt bằng của chính quyền sẽ tiến hành đúng tiến độ, các dự án hạ tầng giao thông sẽ sớm được triển khai, thì cơ hội phát triển của bất động sản cứ theo đó tăng dần.

Tại TP.HCM, nguồn vốn ngân sách được phân bổ lên tới 70.000 tỷ đồng và phần lớn sẽ rót vào lĩnh vực giao thông. Rất nhiều dự án sẽ có cơ hội ưu tiên bố trí nguồn vốn như dự án thành phần đường vành đai 3; tuyến đường sắt đô thị số 1 Bến Thành - Suối Tiên; dự án xây dựng nút giao thông An Phú… Theo giới chuyên gia, đây là cơ hội để các thành phố hút nhà đầu tư, cư dân, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giá bất động sản cũng sẽ tăng lên.

Về dài hạn, điều giới đầu tư nhiều kinh nghiệm nhìn thấy là tiềm năng tăng giá bền vững, trong điều kiện cầu vẫn vượt xa cung. Với tốc độ tăng dân số như hiện nay, mỗi năm, các đô thị phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thì mới đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân. Đây là con số rất khó để đáp ứng trong một sớm một chiều.

Báo cáo từ Colliers Việt Nam cho thấy, năm 2023 dự kiến có 18 dự án, với khoảng 20.000 căn hộ căn hộ mở bán ở TP. HCM. Quy mô lớn nhất trong các dự án dự kiến mở bán là Eco Smart City của chủ đầu tư Lotte (12.500 căn), The Global City của Masterise Homes (10.000 căn), Vinhomes Lotus Migga của Vinhomes (3.800 căn); Saigon Broadway của Novaland (3.200 căn); Datxanh Homes Riverside (3.175 căn). Bên cạnh đó, thị trường cũng chào đón trở lại các căn hộ tại Grand Sentosa (Nhà Bè) của Novaland hay Vạn Phúc Center (TP. Thủ Đức) của Đại Phúc Group, Swiss - Belresidence Upper East (TP. Thủ Đức) của Hasco Group, dự án The Privia (Bình Tân) của chủ đầu tư Khang Điền...

Báo cáo về thị trường bất động sản của Chứng khoán VNDirect cũng dự báo, giá sơ cấp căn hộ các phân khúc năm 2023 sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ. Tại TP. HCM, một số dự án hiện hữu trên thị trường sẽ ra mắt hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo trong năm 2023 như Vinhomes Grand Park, Akari City, Mizuki City, Clarita, Privia, The Signal…