Lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Chặn 'luật ngầm' 2 giá, hết thời khai gian trốn thuế

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính mới có công văn về việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đây là một quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản.

VARS cho rằng, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch bất động sản... và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cũng cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Chặn tình trạng mua bán nhà “2 giá”

Theo VARS, lâu nay các bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn quyền sử dụng đất hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại sản phẩm này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường. Điều này vô hình chung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến nhà nước thất thoát thuế.

“Việc hướng tới thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có tác động tích cực tới thị trường. Bởi lẽ sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại”, Hội môi giới đánh giá.

Về bản chất sàn giao dịch quyền sử dụng đất không phải hoàn toàn mới. Xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn “sản phẩm bất động sản” bao gồm toàn bộ các phân khúc bất động sản, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch.

"Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu đầu vào cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch", Hiệp hội Môi giới bất động sản nhấn mạnh.

Ngoài ra, khi triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch bất động sản, sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc. Là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.

Hơn nữa, việc triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch. Trong tương lai gần, nếu được áp dụng những cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch quyến ử đụng đất sẽ thu hút nhiều người tham gia, cùng lượng lớn vốn xã hội đầu tư bất động sản, cạnh tranh với sàn giao dịch chứng khoán, trái phiếu,... Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở... sẽ có điều kiện phát triển.

Đặc biệt, nếu sàn sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước. Bởi lẽ quyền sử dụng đất hoạt động tốt sẽ chặn được tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “2 giá”, lũng đoạn giá.

Theo đó, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước. Bởi lẽ quyền sử dụng đất đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát. Nhà nước chỉ thu thuế trên “giá trị khai báo”, không nắm được giá trị giao dịch thực. Trong khi ai cũng “ngầm hiểu” giữa hai giá trị này có sự chênh lệch rất lớn. Việc thành lập sàn giao dịch này sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai.

Không thể 1 sớm 1 chiều

VARS cho rằng quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều. Muốn sàn giao dịch này thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng.

Cơ quan này cũng lưu ý việc giao dịch thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không? Nếu không bắt buộc, cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để khuyến khích người dân tham gia?

Chỉ thành lập ra sàn giao dịch quyền sử dụng đất rồi để đó tự vận hành, hay có cần gắn thêm vào hoạt động của các môi giới để đảm bảo hoạt động qua sàn được sôi nổi không? Nếu có cần kiểm soát hoạt động của các đối tượng này như thế nào để đảm bảo không gây tiêu cực, đầu cơ, lũng đoạn cho thị trường?

Sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào? Chỉ trung ương hay tại từng địa phương? Nếu chỉ ở trung ương liệu có đảm bảo tính thuận lợi và dễ dàng tiếp cận của người dân không? Nếu tới từng địa phương thì nhân sự tại các địa phương có đảm bảo đủ người, đủ chuyên môn để vận hành không? Cơ quan nào sẽ quản lý, giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này?

Hoạt động của sàn liệu có gì xung đột hay trùng lặp với công chứng? Sau khi giao dịch qua sàn rồi, có phải thực hiện công chứng nữa không? Hay có thể kết hợp để người dân đỡ mất thời gian đi nhiều nơi và thực hiện nhiều thủ tục?

Ngoài ra, VARS cũng nhấn mạnh việc thành lập sàn giao dịch chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí phát sinh khác nữa. Các chi phí này liệu có khiến giá bất động sản tăng lên do việc kết chuyển chi phí vào giá bán không? Quy định thu phí với người tham gia giao dịch (cả bên bán và bên mua) sẽ như thế nào để đảm bảo hài hòa giữa các bên?

Với những vấn đề được đặt ra, theo VARS, quá trình xây dựng, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch này cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đem lại lợi ích tối đa cho các bên liên quan.