Theo quy định, khi thực hiện một dự án bất động sản có diện tích 20ha trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15%, còn nếu dự án nhỏ hơn 20ha thì tỷ lệ vốn chủ tối thiểu 20%. Như vậy, 80%-85% nguồn vốn đầu tư cho bất động sản là huy động bên ngoài, gồm: nguồn vốn đến từ các ngân hàng, đây là vốn mồi quan trọng tại thời điểm chưa thể huy động vốn của khách hàng; nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp; nguồn vốn thông qua các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT).
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khi tiếp cận cả 3 dòng vốn tín dụng trên. Nguyên nhân, Việt Nam hiện chỉ có quỹ REIT duy nhất của Techcombank, nhưng quy mô quá nhỏ với 50 tỷ đồng, mà lẽ ra quỹ cần số tiền lên tới vài nghìn tỷ. Các quỹ đầu tư đang yếu kém nên không thể chia sẻ gánh nặng về vốn cùng hệ thống ngân hàng.
Mặt khác, thị trường vốn trái phiếu còn sơ khai, tỷ lệ phát hành trái phiếu ra công chúng chỉ đạt tỷ lệ 1%; 99% là phát hành trái phiếu riêng lẻ, thiếu minh bạch, thiếu bền vững. Trong khi đó, dự án bất động sản muốn huy động tiền từ khách hàng thì phải có vốn tín dụng, đầu tư dự án ban đầu. Hiện, không một ngân hàng thương mại nào được phép cho doanh nghiệp vay tiền để mua đất, mà chỉ được chấp thuận vay đầu tư phát triển dự án sau khi đã có quỹ đất, dự án được duyệt. Ví dụ, chung cư phải xong phần móng; dự án biệt thự, nhà phố thì phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng mới đủ điều kiện huy động vốn.
“Doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng cực kỳ khó khăn”, Chủ tịch HoREA nói.
Cũng theo ông Châu, nếu doanh nghiệp bất động sản vay được ngân hàng thì mức lãi suất thấp nhất cũng khoảng 9%/năm. Các ngân hàng thu lợi nhuận hàng chục nghìn tỷ năm 2021, nhưng có chia tiền lời này cho chủ tài sản, những người gửi tiết kiệm hay không? Như vậy, trong lúc nền kinh tế gặp khó khăn, HoREA kêu gọi giảm lãi suất là có lý do. Ngân hàng lãi nhiều trong khi doanh nghiệp lại quá khó khăn - ông Châu nêu vấn đề.
Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, giai đoạn từ 2015-2021, giá bất động sản tăng liên tục kéo theo tín dụng tăng. Trước đây, căn nhà giá nhà 5 tỷ thì ngân hàng cho vay 3 tỷ, giờ giá nhà lên 15 tỷ thì cho vay 10 tỷ. Hay một miếng đất ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) rộng 5ha trước giá 1.000 tỷ thì giờ cần 5.000 tỷ, các dự án đòi hỏi vốn vay nhiều hơn, tốc độ cần tiền của doanh nghiệp bất động sản tăng nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng không thể theo kịp nhu cầu vốn đó.
Chủ tịch HoREA cho rằng, ngân hàng cần giảm lãi suất để hỗ trợ bất động sản đang gặp khó (Ảnh: Hoàng Hà)
Vốn tín dụng của lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại dù chỉ chiếm 10% nhưng chu kỳ sử dụng vốn kéo dài 10-20 năm. Do vậy, mô hình vốn trên sẽ tiếp tục gây khó khăn cho các dự án, công ty bất động sản và thị trường tín dụng nói chung.
Giải pháp được vị này đưa ra là giảm vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại cấp cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, lựa chọn đối tượng vay là nhà ở trung cấp, trung bình trở xuống thay vì cho vay phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự. Những người vay tiền mua căn hộ trung cấp như 40 triệu/m2 trở xuống thì cần cho vay tỷ lệ cao 60%-80%. Trong khi đó, giảm tỷ lệ cho vay xuống mức 40% đối với căn hộ cao cấp như 200 triệu/m2, bởi đây là những đối tượng có sẵn điều kiện kinh tế sở hữu nhiều ngôi nhà một lúc.
Tỷ lệ cho vay mua 1 căn biệt thự giảm xuống có thể tăng cấp vốn tương đương 10 căn nhà bình thường khác. Sự điều chỉnh này giúp tổng nhu cầu vốn cho vay của hệ thống ngân hàng thương mại vào lĩnh vực bất động sản không bị ảnh hưởng, nhu cầu nhà của người thu nhập thấp vẫn đảm bảo.
Tiếp đến, công ty bất động sản phải là công ty đầu tư, có vốn mạnh chứ không thể chỉ đi môi giới nhà đất. Quỹ REIT phải là các định chế tài chính đủ năng lực, quy mô để đánh giá một dự án, ký hợp đồng với công ty bất động sản. Các nhà đầu tư cá nhân sẽ mua chứng chỉ quỹ này nhưng người cầm trịch không phải là cá nhân mà là tổ chức, định chế tài chính giám sát mạnh dự án.
TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - cho hay, 5 năm qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển rất mạnh, đặc biệt giai đoạn 2019-2021, tăng trưởng bình quân 45%-50%/năm. Rất tiếc, sự cố đã xảy ra nên Chính phủ, Bộ Tài chính phải siết lại thị trường vốn này. 7 tháng đầu năm, riêng nguồn tiền huy động từ phát hành trái phiếu bất động sản đã giảm khoảng 35% so với cùng kỳ. Ông Lực kiến nghị, cơ quan quản lý nhà nước cần phát triển cân bằng hơn thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.
Ngoài ra, cần phân nhóm dự án bất động sản rõ ràng để xác định mức độ rủi ro của từng phân khúc, qua đó nắn dòng tín dụng, nắn dòng trái phiếu chuẩn hơn, phù hợp với khẩu vị rủi ro của các nhà đầu tư. Nên có một tổ chức tài chính bất động sản chuyên biệt. Ví dụ, thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân hàng chuyên về cho vay nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội. Ngân hàng thương mại không thể kham nhà ở xã hội, bởi các dự án này cần nguồn vốn trung dài hạn. Một số quốc gia như Singapore, Hàn Quốc... có Quỹ phát triển nhà ở đã rất thành công. Còn tung ra các gói mấy nghìn tỷ, thông qua ngân hàng chính sách xã hội cho vay 4,8%/năm như hiện nay, sẽ khó hiệu quả.
Quỹ đầu tư bất động sản cũng nên được quan tâm. Đây là kênh quan trọng để thu hút nguồn vốn của người dân, các hộ gia đình đầu tư vào bất động sản một cách chuyên nghiệp.
“Cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận, quan điểm ở đây là kiến tạo thị trường phát triển chứ không phải siết quá chặt, không phản ứng thái quá nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro”, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nói.
Tags:
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
