Nắn tiền đổ vào địa ốc, giảm ngay việc cho vay mua biệt thự

Kêu gọi ngân hàng giảm lãi suất

Theo quy định, khi thực hiện một dự án bất động sản có diện tích 20ha trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15%, còn nếu dự án nhỏ hơn 20ha thì tỷ lệ vốn chủ tối thiểu 20%. Như vậy, 80%-85% nguồn vốn đầu tư cho bất động sản là huy động bên ngoài, gồm: nguồn vốn đến từ các ngân hàng, đây là vốn mồi quan trọng tại thời điểm chưa thể huy động vốn của khách hàng; nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp; nguồn vốn thông qua các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT).

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khi tiếp cận cả 3 dòng vốn tín dụng trên. Nguyên nhân, Việt Nam hiện chỉ có quỹ REIT duy nhất của Techcombank, nhưng quy mô quá nhỏ với 50 tỷ đồng, mà lẽ ra quỹ cần số tiền lên tới vài nghìn tỷ. Các quỹ đầu tư đang yếu kém nên không thể chia sẻ gánh nặng về vốn cùng hệ thống ngân hàng.

Mặt khác, thị trường vốn trái phiếu còn sơ khai, tỷ lệ phát hành trái phiếu ra công chúng chỉ đạt tỷ lệ 1%; 99% là phát hành trái phiếu riêng lẻ, thiếu minh bạch, thiếu bền vững. Trong khi đó, dự án bất động sản muốn huy động tiền từ khách hàng thì phải có vốn tín dụng, đầu tư dự án ban đầu. Hiện, không một ngân hàng thương mại nào được phép cho doanh nghiệp vay tiền để mua đất, mà chỉ được chấp thuận vay đầu tư phát triển dự án sau khi đã có quỹ đất, dự án được duyệt. Ví dụ, chung cư phải xong phần móng; dự án biệt thự, nhà phố thì phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng mới đủ điều kiện huy động vốn.

“Doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng cực kỳ khó khăn”, Chủ tịch HoREA nói. 

Cũng theo ông Châu, nếu doanh nghiệp bất động sản vay được ngân hàng thì mức lãi suất thấp nhất cũng khoảng 9%/năm. Các ngân hàng thu lợi nhuận hàng chục nghìn tỷ năm 2021, nhưng có chia tiền lời này cho chủ tài sản, những người gửi tiết kiệm hay không? Như vậy, trong lúc nền kinh tế gặp khó khăn, HoREA kêu gọi giảm lãi suất là có lý do. Ngân hàng lãi nhiều trong khi doanh nghiệp lại quá khó khăn - ông Châu nêu vấn đề.

Cần kiến tạo chứ không siết thái quá

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, giai đoạn từ 2015-2021, giá bất động sản tăng liên tục kéo theo tín dụng tăng. Trước đây, căn nhà giá nhà 5 tỷ thì ngân hàng cho vay 3 tỷ, giờ giá nhà lên 15 tỷ thì cho vay 10 tỷ. Hay một miếng đất ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) rộng 5ha trước giá 1.000 tỷ thì giờ cần 5.000 tỷ, các dự án đòi hỏi vốn vay nhiều hơn, tốc độ cần tiền của doanh nghiệp bất động sản tăng nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng không thể theo kịp nhu cầu vốn đó.

Vốn tín dụng của lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại dù chỉ chiếm 10% nhưng chu kỳ sử dụng vốn kéo dài 10-20 năm. Do vậy, mô hình vốn trên sẽ tiếp tục gây khó khăn cho các dự án, công ty bất động sản và thị trường tín dụng nói chung.

Giải pháp được vị này đưa ra là giảm vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại cấp cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, lựa chọn đối tượng vay là nhà ở trung cấp, trung bình trở xuống thay vì cho vay phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự. Những người vay tiền mua căn hộ trung cấp như 40 triệu/m2 trở xuống thì cần cho vay tỷ lệ cao 60%-80%. Trong khi đó, giảm tỷ lệ cho vay xuống mức 40% đối với căn hộ cao cấp như 200 triệu/m2, bởi đây là những đối tượng có sẵn điều kiện kinh tế sở hữu nhiều ngôi nhà một lúc.

Tỷ lệ cho vay mua 1 căn biệt thự giảm xuống có thể tăng cấp vốn tương đương 10 căn nhà bình thường khác. Sự điều chỉnh này giúp tổng nhu cầu vốn cho vay của hệ thống ngân hàng thương mại vào lĩnh vực bất động sản không bị ảnh hưởng, nhu cầu nhà của người thu nhập thấp vẫn đảm bảo. 

Tiếp đến, công ty bất động sản phải là công ty đầu tư, có vốn mạnh chứ không thể chỉ đi môi giới nhà đất. Quỹ REIT phải là các định chế tài chính đủ năng lực, quy mô để đánh giá một dự án, ký hợp đồng với công ty bất động sản. Các nhà đầu tư cá nhân sẽ mua chứng chỉ quỹ này nhưng người cầm trịch không phải là cá nhân mà là tổ chức, định chế tài chính giám sát mạnh dự án.

TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - cho hay, 5 năm qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển rất mạnh, đặc biệt giai đoạn 2019-2021, tăng trưởng bình quân 45%-50%/năm. Rất tiếc, sự cố đã xảy ra nên Chính phủ, Bộ Tài chính phải siết lại thị trường vốn này. 7 tháng đầu năm, riêng nguồn tiền huy động từ phát hành trái phiếu bất động sản đã giảm khoảng 35% so với cùng kỳ. Ông Lực kiến nghị, cơ quan quản lý nhà nước cần phát triển cân bằng hơn thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. 

Ngoài ra, cần phân nhóm dự án bất động sản rõ ràng để xác định mức độ rủi ro của từng phân khúc, qua đó nắn dòng tín dụng, nắn dòng trái phiếu chuẩn hơn, phù hợp với khẩu vị rủi ro của các nhà đầu tư. Nên có một tổ chức tài chính bất động sản chuyên biệt. Ví dụ, thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân hàng chuyên về cho vay nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội. Ngân hàng thương mại không thể kham nhà ở xã hội, bởi các dự án này cần nguồn vốn trung dài hạn. Một số quốc gia như Singapore, Hàn Quốc... có Quỹ phát triển nhà ở đã rất thành công. Còn tung ra các gói mấy nghìn tỷ, thông qua ngân hàng chính sách xã hội cho vay 4,8%/năm như hiện nay, sẽ khó hiệu quả.

Quỹ đầu tư bất động sản cũng nên được quan tâm. Đây là kênh quan trọng để thu hút nguồn vốn của người dân, các hộ gia đình đầu tư vào bất động sản một cách chuyên nghiệp.

“Cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận, quan điểm ở đây là kiến tạo thị trường phát triển chứ không phải siết quá chặt, không phản ứng thái quá nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro”, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nói.