Nhà đất phía Nam 'vào mùa': Đất nền đón dòng tiền hàng nghìn tỷ

Giá chung cư neo cao, dự án đình trệ ăn theo

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 10 của DKRA cho thấy, thị trường căn hộ TP. HCM và vùng ven ghi nhận gần 12.600 căn hộ sơ cấp đến từ 110 dự án, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ. Trong đó, TP. HCM và Bình Dương chiếm tỷ trọng cao nhất, lần lượt là 51,8% và 40,7% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 1.571 căn, tăng 93% so với cùng kỳ, chủ yếu ghi nhận từ các dự án mới được triển khai bán hàng tại Bình Dương và Long An. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, một số dự án tại các tỉnh giáp ranh TP. HCM ghi nhận mức tăng 3% - 8% so với giỏ hàng mở bán trước đó cách nhau từ 3-6 tháng.

Hiện giá căn hộ tại Bình Dương đạt 26-59 triệu đồng/m2; tại Bà Rịa-Vũng Tàu đạt 35-61 triệu đồng/m2; tại Đồng Nai đạt 33-41 triệu đồng/m2 và tại Long An đạt 21-29 triệu đồng/m2. Riêng TP. HCM đang giao dịch ở mức thấp nhất 30 triệu đồng/m2, cá biệt có nơi chào giá lên tới 493 triệu đồng/m2.

Trước tình hình thị trường chung cư thiết lập mặt bằng giá mới, một số chủ đầu tư đã điều chỉnh mức giá bán cho các dự án vốn bị “treo” nhiều năm vì ách tắc pháp lý. Chẳng hạn, dự án Conic Boulevard (Bình Chánh, TP. HCM) được thi công trở lại khi Công ty Lĩnh Phong Conic (chủ đầu tư dự án) tiến hành hoàn thiện các hạng mục dang dở. Theo đó, mức giá công bố dự kiến bình quân khoảng 37 triệu đồng/m2, dù thời điểm ngừng thi công vào năm 2020 có giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2.

Một dự án khác là Metro Star (TP.Thủ Đức) do C.T Group làm chủ đầu tư, sau một thời gian dài ngưng trệ vì vướng pháp lý, nay đã tái khởi động. Sau khi “hồi sinh”, giá được chào bán tại các sàn giao dịch từ 60 triệu đồng/m2, dù trước đó được công bố ra thị trường với giá 38 - 40 triệu đồng/m2.

Hay như, vào năm 2018, dự án Gem Riverside được chủ đầu tư là Đất Xanh Group ký hợp đồng nguyên tắc về việc đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai với hàng trăm khách hàng, mức giá ghi nhận khoảng 40 triệu đồng/m2. Đến nay, chủ đầu tư triển khai kế hoạch thu hồi lại sản phẩm đã ký trước đây với khách hàng mua căn hộ, với mức bồi thường 15% - 20%/số tiền khách hàng đã thanh toán. Theo MBS, dự án Gem Riverside sau khi khởi động lại sẽ có mức giá mới không thấp hơn 90 triệu đồng/m2, do các dự án lân cận đã đạt mức giá 100 - 130 triệu đồng/m2.

Chuyển hướng đất nền phía Nam

Báo cáo của Batdongsan.com.vn ghi nhận, nhìn chung nhu cầu tìm mua nhà vẫn cao trong tháng 10/2024, tăng 22% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, thị trường đất nền phía Nam sau khoảng thời gian dài im ắng đã có dấu hiệu tích cực, bắt đầu diễn biến sôi động trở lại. Lượt tìm mua đất nền ở TP .HCM tăng 16%, tin rao bán tăng 22% so với tháng trước. Đất nền ở các tỉnh lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, Bình Dương đều được quan tâm khi lượt tìm mua tăng lần lượt 20%, 14%, 5% và 9%...

Tương tự, báo cáo của DKRA Group mới đây cũng cho thấy, giao dịch phân khúc đất nền đã tăng 2,8 lần so với cùng kỳ 2023, tập trung ở nhóm sản phẩm thổ cư tách thửa, đất nền dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. “Trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, giá đất nền bắt đầu rục rịch tăng khoảng 3% - 5% so với quý trước”, đại diện của DKRA Group cho hay.

Đánh giá về sự “hồi sinh” này, một số chuyên gia cho rằng, sau thời kỳ “lên ngôi” của chung cư, đất nền sẽ là phân khúc được lựa chọn trong giai đoạn mới, thời kỳ khởi sắc dự báo từ quý II/2025 đến quý IV/2025. Việc một số địa phương công bố bảng giá đất mới có mức tăng nhiều lần so với bảng giá đất cũ có tác động đến tâm lý người mua và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VAR), đối với bất động sản thổ cư, nhu cầu đang tập trung vào các sản phẩm có giá trị dưới 4 tỷ đồng tại 2 đô thị đặc biệt. Ngoài ra, các sản phẩm nhà phố tại trung tâm các tỉnh thành lân cận có giá dưới 3 tỷ đồng cũng có “sức hút” không kém. VAR cho rằng việc giá bán tại các dự án thương mại tăng lên đã khiến mặt bằng giá nhà/đất trong dân tại các thành phố lớn tiếp tục giữ ở mức cao, dù sức mua đã không còn nhiều như trước. Hiện giá bán vẫn duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ, khoảng 5% - 10% so với thời điểm “đáy”.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, phân tích phân khúc này "hút khách" trở lại do chịu tác động mạnh từ hai yếu tố. Đầu tiên, áp lực giá chung cư tăng cao thời gian qua đã đẩy một bộ phần nhà đầu tư chuyển dịch sang đất nền với mức giá phù hợp hơn. Sau đó là việc các địa phương công bố bảng giá đất mới với mức tăng trung bình 25% - 30% so với bảng cũ, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng trực tiếp từ sự thay đổi này.

Mặt khác, quy định siết phân lô bán nền với các đô thị loại I, II và III và việc TP. HCM cấm dự án phân lô bán nền trên toàn địa bàn đã tác động mạnh đến tâm lý giới đầu tư. Giới đầu tư “xuống tiền” vì cho rằng khi nguồn cung dần hạn chế, giá đất nền có khả năng biến động lớn nên tranh thủ thu gom, đón “sóng” trong tương lai.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng chia sẻ người mua trở lại thị trường đất nền sau khi đánh giá được tiềm năng của nó. Quy định cấm phân lô bán nền sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền tại TP. HCM và cả ở những đô thị trung tâm các tỉnh vùng ven. Ngoài ra, việc áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được điều chỉnh tăng cao cùng các quy định chống đầu cơ, dự báo sẽ làm tăng chi phí và giảm nguồn cung trên thị trường. Điều này có thể đẩy giá đất nền tiếp tục tăng trong các tháng tới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cũng cho biết bối cảnh thị trường tích cực trong chu kỳ hiện tại dựa trên 3 yếu tố: tín dụng, lãi suất và chính sách. Cụ thể, tín dụng trong 9 tháng năm 2024 đạt 8,5% và mục tiêu 14% - 15% của cả năm được đánh giá là khả thi; lãi suất điều hành giảm liên tiếp từ đầu năm 2023 tạo điều kiện thuận lợi cho cả ngân hàng và người vay; 3 bộ luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực nhà đất được thông qua từ 1/8/2024 có tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Do vậy, lượng quan tâm trên thị trường ghi nhận tăng mạnh, niềm tin trở lại, tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, từ đó ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư. Dự báo, từ quý II/2025 đến quý IV/2025 thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc, nhu cầu mua bán tập trung vào các sản phẩm đất nền, biệt thự dự án. Và quý I - quý IV/2026 thị trường bước vào chu kỳ ổn định, thanh khoản tăng ở tất cả các loại hình.