Tại các dự án NƠXH nổi bật như EcoHome 3 (quận Bắc Từ Liêm) hay NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), giao dịch mua bán căn hộ vẫn diễn ra tấp nập, bất chấp nhiều căn hộ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Pháp luật quy định rõ: NƠXH chỉ được phép giao dịch sau 5 năm kể từ thời điểm bàn giao và cấp sổ hồng. Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động mua bán vẫn sôi động, chỉ khác là diễn ra “ngoài sổ”.
Các hình thức phổ biến bao gồm: ủy quyền toàn phần cho người mua mới, đặt cọc giữ chỗ hoặc ký tay cam kết sẽ chuyển nhượng khi đủ điều kiện pháp lý. Đây là những cách làm không mới, nhưng ngày càng công khai hơn, được “hợp thức hóa” thông qua lời tư vấn của các môi giới tay ngang, thậm chí cả những đơn vị chuyên nghiệp.
Tại dự án NHS Trung Văn vừa bàn giao cuối năm 2024, môi giới Nguyễn Thế Trung cho biết: “Dù chưa có sổ, khách vẫn có thể mua đầu tư lướt sóng. Chúng tôi sẽ làm hợp đồng ủy quyền hoặc ký gửi đảm bảo”. Theo anh Trung, những căn hai phòng ngủ, diện tích nhỏ hiện được chào giá từ 4,5 - 4,8 tỷ đồng, trong khi giá gốc chỉ khoảng 1,6 - 1,8 tỷ đồng.
Tương tự, tại EcoHome 3, nhiều căn hộ diện tích 63 - 69 m² đang được rao bán với giá 3,6 - 4 tỷ đồng, gấp ba đến bốn lần giá bán ban đầu. Môi giới Nguyễn Đức Long tiết lộ: “Một số khách mua kỹ tính sẽ yêu cầu giữ lại vài trăm triệu để tránh rủi ro chủ nhà bẻ kèo. Nhưng nếu có tranh chấp, người mua hoàn toàn bị động vì về mặt pháp lý, căn hộ vẫn đứng tên chủ cũ”.
Bên ngoài, nhiều căn hộ tại các dự án này vẫn sáng đèn, tưởng như đã có người vào ở. Nhưng thực tế, không ít căn vẫn bỏ trống, chỉ chờ “đủ năm” để sang tay. Chị Nguyễn Thị Hoa (quận Bắc Từ Liêm), người đang tìm NƠXH để ở, than thở: “Tôi gần như bị đẩy ra khỏi thị trường. Nhà thì có, nhưng toàn chờ lướt sóng. NƠXH đang bị méo mó hoàn toàn”.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết,hiện thị trường đang tồn tại ba hình thức giao dịch NƠXH: giao dịch hợp pháp với chủ đầu tư khi chưa có sổ; chuyển nhượng tự do sau 5 năm khi đã đủ điều kiện pháp lý; và giao dịch “chui” thông qua ủy quyền, đặt cọc, giấy tay.
Theo ông Đỉnh, giao dịch trái phép nở rộ do chênh lệch cung - cầu quá lớn, trong khi lợi nhuận từ đầu cơ lại hấp dẫn không kém nhà thương mại. Tình trạng này khiến thị trường NƠXH bị méo mó, đi chệch mục tiêu an sinh ban đầu.
Theo các chuyên gia, có ba nguyên nhân chính dẫn đến biến tướng.
Thứ nhất, cung không đủ cầu. Trong khi giá nhà thương mại tăng vọt, NƠXH là lựa chọn gần như duy nhất với người thu nhập trung bình - thấp. Tuy nhiên, nguồn cung nhỏ giọt khiến nhu cầu bị dồn nén, giao dịch ngầm phát sinh.
Thứ hai, giám sát lỏng lẻo. Dù luật quy định rõ điều kiện chuyển nhượng, việc hậu kiểm hầu như bị buông lỏng. Các căn hộ bị chuyển nhượng trái phép qua ủy quyền, nhưng ít khi bị xử lý.
Thứ ba, đầu cơ trỗi dậy. Lợi nhuận từ NƠXH khiến nhiều người mua gom hàng rồi lách luật bán lại với giá cao, đẩy người có nhu cầu thật ra ngoài cuộc.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh: “Luật đã quy định rõ NƠXH chỉ được chuyển nhượng có điều kiện trong 5 năm đầu. Nhưng khi khâu giám sát yếu và chế tài không đủ sức răn đe, thị trường dễ bị thao túng.”
Việc NƠXH bị đầu cơ hóa đang khiến chính sách an sinh nhà ở lệch khỏi mục tiêu ban đầu. Nhiều căn hộ NƠXH hiện được rao bán với mức giá tiệm cận, thậm chí vượt giá nhà thương mại - điều hoàn toàn đi ngược với bản chất của loại hình này.
Hệ lụy đầu tiên là người thu nhập thấp - nhóm đối tượng đáng lẽ được thụ hưởng chính sách ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Họ không đủ sức cạnh tranh với giới đầu cơ có nguồn lực tài chính dồi dào, lại phải đối mặt với những thủ tục phức tạp, rủi ro pháp lý và giá mua bị đẩy cao.
Hệ lụy thứ hai là thị trường NƠXH thiếu minh bạch, dễ dẫn đến mất niềm tin. Khi người mua chứng kiến nhà bỏ trống, giao dịch ngầm phổ biến, thủ tục rối rắm và giá cả phi lý, họ dễ bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ thay vì coi NƠXH là giải pháp an cư.
Hệ lụy thứ ba, nghiêm trọng hơn, là nguy cơ chính sách bị lợi dụng. Đã từng xuất hiện trường hợp người mua NƠXH đi xe sang, sở hữu nhiều bất động sản khác. Điều đó cho thấy, vấn đề không nằm ở luật thiếu chặt chẽ, mà ở khâu thực thi, đặc biệt là xét duyệt và thanh kiểm tra.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: “Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã quy định rõ điều kiện chuyển nhượng. Vi phạm có thể bị thu hồi nhà, hợp đồng vô hiệu. Nhưng điều cốt lõi là phải thực thi nghiêm minh và đều tay”.
Ông Đỉnh cũng cho biết thêm, để NƠXH thực sự trở thành công cụ an cư cho người thu nhập thấp, hệ thống chính sách và thực thi cần được rà soát, điều chỉnh và đồng bộ ở cả trung ương lẫn địa phương.
Trước hết, quy trình xét duyệt hồ sơ mua NƠXH cần được siết chặt, đảm bảo đúng người, đúng đối tượng. Việc tích hợp dữ liệu từ căn cước công dân, thuế thu nhập cá nhân và tài sản có thể giúp loại bỏ các trường hợp không đủ điều kiện.
Song song, chính quyền địa phương cần tăng cường hậu kiểm và xử lý nghiêm các giao dịch vi phạm. Mọi hình thức mua bán bằng giấy viết tay, hợp đồng ủy quyền không hợp pháp cần được phát hiện và xử lý công khai. Những vụ việc điển hình nên được công bố để răn đe.
Minh bạch thông tin cũng là yếu tố then chốt. Các cơ quan liên quan cần công khai thông tin về dự án NƠXH, tiến độ xây dựng, giá gốc, danh sách người được duyệt mua, điều kiện chuyển nhượng… Như vậy, môi giới không thể dễ dàng thao túng thông tin, tạo lập thị trường ngầm.
Về dài hạn, nguồn cung NƠXH sơ cấp cần được đẩy mạnh. Điều này đòi hỏi phải tháo gỡ ba điểm nghẽn: thiếu đất sạch, thiếu vốn và thủ tục hành chính rườm rà. Nghị quyết 201/2025/QH15 đã có bước đi tích cực như rút ngắn thẩm định, cho phép chỉ định nhà đầu tư, tích hợp quy hoạch. Nhưng điều quan trọng là các địa phương phải chủ động bố trí quỹ đất, cân đối ngân sách cho giải phóng mặt bằng, và triển khai thực tế nhanh chóng.
Cùng với đó, Nhà nước cần thiết kế gói tín dụng dài hạn, lãi suất ưu đãi khoảng 5% trong 20 - 30 năm cho người thu nhập thấp. Điều này vừa giúp giảm áp lực tài chính, vừa tạo cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư của hàng triệu lao động đô thị.
Cuối cùng, hệ thống thanh tra kiểm tra cần được tái cấu trúc theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, tránh chồng chéo và gây khó khăn cho doanh nghiệp làm thật. “Chỉ khi NƠXH được xây đúng - bán đúng - sử dụng đúng, chính sách mới có thể phát huy đúng vai trò trụ cột trong hệ thống an sinh nhà ở quốc gia”, Luật sư Đỉnh cho hay.
Tags:
(VNF) - Dự án Khách sạn, sân golf Hoàng Đồng – Lạng Sơn đang được tái khởi động sau hơn 20 năm đình trệ do nhiều vướng mắc trong quá trình giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và điều chỉnh quy hoạch.
(VNF) - Sáng tạo, đẳng cấp và đầy cảm xúc - là những ấn tượng sâu đậm mà sự kiện giới thiệu dự án The Matrix One Premium mang lại cho hàng trăm khách mời, nhà đầu tư, đối tác và giới tinh hoa. Sự kiện chính thức đánh dấu màn “trình làng” sản phẩm trong bộ sưu tập cao cấp nhất của MIK Group, biểu tượng mới của phong cách sống thời thượng tại trung tâm hành chính - kinh tế mới phía Tây Hà Nội.
(VNF) - Từng được coi là “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp, nhưng hiện nay, nhiều căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) đang được rao bán với giá tiệm cận nhà thương mại. Điều gì đang đẩy giá NƠXH thứ cấp tăng vọt? Và tình trạng này bao giờ kết thúc?
(VNF) - Thị trường bất động sản Hải Phòng đang chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ, thu hút lượng lớn nhà đầu tư từ các tỉnh thành khác với hàng loạt "ông lớn" trong và ngoài nước cùng với các đại dự án quy mô lớn.
(VNF) - Sau khi “tiến vào vùng đỉnh” cuối năm 2024, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội có biểu hiện chững lại và sau đó đi ngang trong suốt nửa đầu năm 2025. Liệu xu hướng này có tiếp diễn trong 6 tháng tới?
(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HoSE: CTD) và Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Unicons (công ty thành viên Coteccons) năm thứ hai liên tiếp nằm trong top 10 nhà thầu hàng đầu Việt Nam 2025 tại Hubexo Asia Awards - một trong những giải thưởng danh giá nhất ngành xây dựng trong khu vực châu Á.
(VNF) - Quận An Dương, Hải Phòng, đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản, với nhiều lô đất được ghi nhận có giá trị chạm mốc 120 triệu đồng/m². Động lực chính cho sự bứt phá này đến từ sự phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp tại địa phương.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội đang sôi động trở lại, giá đất tại huyện Hoài Đức - nơi từng được xem là “điểm nóng” đang ghi nhận mức tăng đáng kể. Cầm trong tay vài tỷ đồng, người mua vẫn phải chật vật để tìm được mảnh đất ưng ý.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh (tên thương mại Rice City Long Châu) có giá bán trung bình tạm tính 26-27 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay với một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội.
(VNF) - Đà Nẵng tổ chức đấu giá 22 lô đất ở nhiều quận, huyện, trong đó lô cao nhất lên đến 11,5 tỷ đồng, dự kiến thu lớn trong năm 2025.
(VNF) - Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc, dòng sản phẩm mang giá trị thực, phát triển bền vững đang là lựa chọn ưu tiên của giới đầu tư có tầm.
(VNF) - Khi mọi con mắt dồn chú ý vào “siêu đô thị” mới sau hợp nhất, Vũng Tàu cũng bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với những dự án hạ tầng liên vùng và chiến lược phát triển vươn tầm quốc tế. Tại đây, “Thành phố trắng bên đại dương” Blanca City nổi lên như biểu tượng phồn thịnh mới, hội tụ giá trị sống, nghỉ dưỡng và đầu tư ngay trung tâm Bãi Sau nhờ mô hình all-in-one và hệ tiện ích khổng lồ.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản phía Nam vẫn còn “vật lộn” với bài toán thanh khoản, làn sóng doanh nghiệp địa ốc miền Bắc rầm rộ mở rộng vào TP. HCM và các tỉnh lân cận đặt ra câu hỏi lớn: Liệu đây là biểu hiện của triển vọng phục hồi tích cực hay chỉ là một chiến lược sinh tồn?
(VNF) - Từ ngày 1/7, cấp xã được trao thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, quản lý nhà ở xã hội và kinh doanh bất động sản theo Nghị định 140.
(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ Long vừa được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt làm chủ đầu tư dự án Khu chung cư, dịch vụ thương mại tại phường Hồng Hà, TP. Hạ Long.
(VNF) - Giữa bức tranh phát triển sôi động của tỉnh Thanh Hóa, dự án Central Riverside nổi bật như một biểu tượng mới của phong cách sống hiện đại và cơ hội đầu tư hấp dẫn. Nằm ngay trung tâm thành phố, dự án không chỉ sở hữu vị trí đắc địa mà còn được đầu tư bài bản về hạ tầng cũng như chất lượng công trình, hứa hẹn mang đến giá trị bền vững cho cư dân và nhà đầu tư.
(VNF) - Lấy cảm hứng từ các công trình biểu tượng tại New York, Lumière Midtown tạo ấn tượng sắc nét về không gian sống xứng tầm giữa tâm điểm khu đô thị siêu kết nối The Global City, kiến tạo biểu tượng tinh anh mới, nơi đẳng cấp kiến trúc giao thoa cùng tiện ích đỉnh cao.
(VNF) - Việc hàng loạt "ông lớn" quyết định đầu tư hàng tỷ USD xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang đã kéo theo sự "nóng" lên của thị trường bất động sản công nghiệp nơi đây.
(VNF) - Đây là những dự án đã được chấp thuận đầu tư từ giai đoạn 2015–2021, song đến nay vẫn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc không triển khai xây dựng, gây lãng phí nghiêm trọng tài nguyên đất đai.
(VNF) - Thái Nguyên sẽ có thêm Cụm công nghiệp Lương Sơn 2 tại thành phố Sông Công, với tổng vốn đầu tư hơn 1.140 tỷ đồng.
(VNF) - Coteccons tiếp tục khẳng định năng lực bằng những cột mốc thi công ấn tượng tại Khu liên hợp gang thép Hòa Phát Dung Quất 2. Đây là dự án sản xuất thép lớn nhất Việt Nam với tổng vốn đầu tư lên đến 85.000 tỷ đồng, có nhiều kỹ thuật phức tạp và yêu cầu cao về độ chính xác.
(VNF) - Sau gần 5 năm triển khai không hiệu quả, dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng hồ Ái Tử (huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị) chính thức bị chấm dứt theo đề nghị của chủ đầu tư – Công ty cổ phần Đầu tư Sâm Cầm.
(VNF) - Cụm công nghiệp Đồng Thái ưu tiên thu hút các ngành sử dụng công nghệ cao, thân thiện môi trường như: sản xuất linh kiện điện tử, phụ kiện công nghiệp hỗ trợ, phụ tùng ô tô, sợi...
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu tăng nguồn cung vật liệu xây dựng, đồng thời chỉ đạo Bộ Công an vào cuộc xử lý tình trạng thao túng, đội giá các mặt hàng này.
(VNF) - Dự án Khách sạn, sân golf Hoàng Đồng – Lạng Sơn đang được tái khởi động sau hơn 20 năm đình trệ do nhiều vướng mắc trong quá trình giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và điều chỉnh quy hoạch.
(VNF) - Sau hơn hai năm khởi công, dự án cảng Liên Chiểu đã đạt hơn 85% khối lượng thi công phần hạ tầng dùng chung và đang tăng tốc để về đích.
