Quá trình hồi phục của bất động sản châu Á-Thái Bình Dương sẽ kéo dài hết năm 2021

Mặc dù tình trạng giãn cách xã hội cùng với những hạn chế trong việc đi lại đã được nới lỏng tại hầu hết các khu vực ở châu Á - Thái Bình Dương, nhưng theo CBRE, mức độ hồi phục của các hoạt động kinh tế và thị trường bất động sản nhìn chung không đồng đều tại các nước.

Báo cáo "Chỉ số đo lường mức độ phục hồi của các nước" do CBRE đánh giá dựa trên hoạt động kinh tế, vận tải, hoạt động mua sắm, giải trí, du lịch, làm việc cho thấy New Zealand, Trung Quốc, Đài Loan và Việt Nam là những quốc gia/vùng lãnh thổ đang dẫn đầu.

Xét theo phân khúc, CBRE dự kiến thị trường công nghiệp & kho vận sẽ phục hồi nhanh chóng khỏi sự suy thoái kinh tế do dịch bệnh gây ra. Yếu tố kích cầu sẽ đến từ sự phát triển của mảng thương mại điện tử.

Các mảng thị trường bất động sản khác sẽ cần nhiều thời gian hơn để thích nghi với xu hướng phát triển mới. Cụ thể, các mặt bằng và toà nhà văn phòng sẽ cơ cấu lại để tăng tính linh hoạt trong việc đáp ứng các nhu cầu thuê đa dạng từ khách thuê; các khách sạn đang chờ sự quay lại của nhóm khách du lịch theo đoàn.

Trong khi đó, mảng bán lẻ sẽ phải thích nghi với sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, những cửa hàng mua sắm truyền thống sẽ có ít khách lui tới hơn, nhưng lượng chi tiêu của khách cho một lần mua sắm sẽ cao hơn trước đây. 

Theo báo cáo đánh giá giữa năm về triển vọng thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2020 của CBRE, các công ty công nghệ vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường văn phòng khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Số lượng yêu cầu thuê tăng lên từ ngành dược phẩm, cùng với sự hồi phục của thị trường Trung Quốc góp phần tạo nên một viễn cảnh khả quan hơn trong thời gian tới.

Đối với mảng công nghiệp & kho vận, nhu cầu thuê vẫn sôi động do các công ty thương mại điện tử phát triển với tốc độ phi mã. Mảng bán lẻ và khách sạn sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn tuy vẫn có nhiều tiềm năng phục hồi.

Về thị trường đầu tư, nhà đầu tư tổ chức trong khu vực đang tìm kiếm cơ hội trong lãnh vực kho vận thông qua liên doanh hoặc/và đầu tư vốn. Một số nhà đầu tư tổ chức nước ngoài đang có chiến lược đầu tư vào các tài sản văn phòng tại vị trí đắc địa của các thành phố cửa ngõ của Nhật Bản, Trung Quốc và Singapore.

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết: “Đại dịch này đã để lại ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế thế giới. Tuy nhiên, khu vực châu Á - Thái Bình Dương được tin rằng sẽ bắt đầu hồi phục từ cuối năm nay cho đến hết năm 2021.”

Bà cũng cho biết thêm: “Trong khủng hoảng kinh tế lần này, lãi suất sẽ được giữ ở mức thấp nhất nhằm giúp kích cầu cho thị trường bất động sản thương mại khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong bối cảnh chênh lệch giữa tỷ suất đầu tư vào bất động sản và trái phiếu chính phủ ngày càng lớn. Các nhà đầu tư vẫn rất quan tâm vào bất động sản thương mại mặc cho lệnh hạn chế di chuyển và họ cũng đang tiếp cận các cơ hội đầu tư khác như các khoản nợ, tài sản có doanh thu ổn định và đất phát triển công nghiệp & kho vận.”

Trong báo cáo đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương được phát hành vào đầu năm nay, CBRE đã chỉ ra các xu hướng chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thương mại như xu hướng đi ngược toàn cầu hóa, giảm phát, và thay đổi về nhân khẩu học.

Trong báo cáo cập nhật giữa năm, CBRE vẫn giữ vững quan điểm về các xu hướng này và cập nhật thêm tình hình cũng như ảnh hưởng từ đại dịch đến các xu hướng trên. 

Cụ thể, với công nghiệp và hậu cần, CBRE cho rằng sự phát triển của ngành thương mại điện tử sẽ góp phần định hình của mảng này. Những sản phẩm nhà kho hiện đại đang nhận được khá nhiều sự quan tâm của khách thuê. Ngoài ra, thị trường còn có thêm nguồn cầu từ các đơn vị bán lẻ gia tăng không gian lưu trữ hàng hóa để đáp ứng sự biến động nhu cầu tiêu dùng và từ các đơn vị sản xuất da dạng hóa chuỗi cung ứng để giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc.

Tại châu Á - Thái Bình Dương, nhu cầu thuê kho lạnh tăng nhanh nhờ vào các hoạt động mua sắm trực tuyến thực phẩm tươi sống và tạp hóa tổng hợp. Nhu cầu thuê đến từ những công ty thương mại điện tử và các công ty logistics 3PL giúp thu hút nhà đầu tư.

Với văn phòng, trong năm nay, CBRE nhận thấy xu hướng khách thuê trả mặt bằng hoặc thu hẹp diện tích thuê, dẫn đến sự tăng nhẹ của tỷ lệ trống lên 1 điểm phần trăm, trước khi hồi phục vào năm sau. Giá thuê văn phòng dự kiến sẽ giảm từ 3% - 6% trong năm 2021. 

Nhu cầu thuê văn phòng khu vực châu Á - Thái Bình Dương đã phục hồi đáng kể trong những tháng gần đây, nhờ vào thị trường Đài Bắc và một số thị trường tại Nhật kết hợp với việc tăng mạnh hoạt động thuê ở Trung Quốc. Điều này cho thấy rằng số lượng yêu cầu thuê sẽ tăng mạnh trở lại vào quý IV/2020.

Với thị trường bán lẻ, vai trò của những cửa hàng mua sắm truyền thống vẫn rất quan trọng đối với người tiêu dùng mặc cho sự cạnh tranh và phát triển của thương mại điện tử trong đại dịch ngày càng mạnh mẽ.

Theo CBRE, người tiêu dùng có thể không đến các cửa hàng nhiều như trước đây nhưng lại chi mạnh tay hơn cho những lần đến. Họ cũng rất ưa chuộng những trung tâm thương mại ngoài trời hơn trung tâm mua sắm đóng kín. Dịch vụ nhận hàng ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng của nhiều nhà bán lẻ.

Tại châu Á - Thái Bình Dương, tâm lý người tiêu dùng đã hồi phục hơn từ tháng 5 khi các lệnh cấm và phong tỏa dần nới lỏng. Tuy nhiên, các hoạt động cho thuê vẫn chật vật trong những tháng cuối năm mặc dù chủ nhà đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho khách thuê.

Tại những khu vực khác, tuy các kênh bán hàng trực tuyến vẫn chiếm sóng nhưng mô hình cửa hàng truyền thống tạo trải nghiệm cho người tiêu dùng vẫn sẽ là xu hướng chính một khi đại dịch lắng xuống.

Đối với thị trường khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng được kì vọng sẽ dẫn dắt giai đoạn đầu của quá trình hồi phục, tuy vậy chỉ đến khi nhóm khách du lịch theo mục đích công tác hoặc khách đoàn hoạt động sôi nổi trở lại, thị trường khách sạn mới có thể phục hồi hoàn toàn.

Trước đó, thị trường khách sạn cũng đã từng phải mất gần 2,5 năm để khôi phục lại sau sự kiện 11/9 và sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Dịch bệnh bùng phát khiến doanh thu ngành khách sạn chịu ảnh hưởng nặng nề và điều này sẽ dẫn đến việc nhiều khách sạn sẽ chọn hướng đến việc tái định vị, chào bán và thậm chí đóng cửa hoạt động tạm thời.

Tại một số khu vực châu Á-Thái Bình Dương, với quy mô thị trường khách nội địa lớn như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản và Đài Loan, thị trường khách sạn đã từng bước ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực trong vài tháng trở lại đây, chủ yếu nhờ vào sự lên ngôi của xu hướng bình thường mới "staycation".

Du lịch theo hình thức doanh nghiệp và du lịch đại trà (mass tourism) có thể sẽ tiếp tục sôi động trở lại trong năm 2021. Một số nhà đầu tư trên thị trường đang tìm kiếm cơ hội chuyển đổi khách sạn thành các mô hình chia sẻ không gian sống chung "co-living" nhằm tối ưu hóa hoạt động và lợi nhuận cho thuê.