Mùa báo cáo tài chính quý I/2023 đã khép lại được một thời gian, nhưng ngoài kết quả kinh doanh – điểm nhấn trọng tâm, được quan tâm nhất - thì sự chuyển biến về chất lượng tài sản của các doanh nghiệp địa ốc cũng là một vấn đề rất đáng chú ý.
Điểm qua khoảng 40 doanh nghiệp địa ốc chuyên phát triển nhà ở thuộc hàng tiêu biểu nhất đang niêm yết và tự công bố thông tin, có thể thấy chuyển động đáng kể là sự gia tăng của hàng tồn kho.
Theo đó, có khoảng 2/3 số doanh nghiệp được khảo sát ghi nhận hàng tồn kho tăng, mạnh nhất là: Tập đoàn Bất động sản CRV (tăng gấp 3 lần), Tài chính Hoàng Huy (tăng 92%), Đạt Phương (tăng 23%), Xuân Mai (tăng 14%)… Các doanh nghiệp còn lại tuy có mức tăng thấp, chỉ vài %, song quy mô hàng tồn kho lại rất lớn, nên giá trị tăng thêm là rất đáng kể, cá biệt một số trường hợp còn lên tới hàng nghìn tỷ đồng (như Novaland, hàng tồn kho chỉ tăng thêm 1,4% nhưng giá trị tăng thêm là hơn 2.400 tỷ đồng).
Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp ghi nhận sự suy giảm mạnh của hàng tồn kho chỉ có vài đơn vị, như: Khải Hoàn Land (giảm 54%), Hà Đô (giảm 19%), Hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (giảm 17%)… Với số còn lại, mức giảm là khá nhỏ giọt, chỉ vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng, về cơ bản không làm thay đổi nhiều quy mô hàng tồn kho (ngoại trừ Vingroup và Vinhomes).
Tựu trung, hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc tiêu biểu vẫn đang duy trì ở mức cao và xu hướng áp đảo là tăng trưởng. Trong số này, các doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất lần lượt là: Novaland (136.904 tỷ đồng), Vingroup (91.911 tỷ đồng), Vinhomes (60.947 tỷ đồng), Nam Long (15.611 tỷ đồng), Đất Xanh (15.114 tỷ đồng), Khang Điền (12.656 tỷ đồng), Phát Đạt (12.131 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (7.093 tỷ đồng) DIC Corp (6.037 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (5.072 tỷ đồng) An Gia (4.059 tỷ đồng).
Đặc biệt, nếu xét theo tỷ trọng trong cơ cấu tài sản, khá nhiều doanh nghiệp nói trên có tỷ trọng hàng tồn kho rất cao. Trong đó, Quốc Cường Gia Lai đứng nhất với tỷ trọng 73%, tiếp theo là Mekong Group với 64%, Khang Điền với 61%, CIC Group với 59%, Nam Long với 57%, Phát Đạt với 56%, Novaland với 53%, Đất Xanh với 49%, DIC Corp với 43%, Intresco với 41%, An Gia với 38%... Đây là những con số gây nên những quan ngại nhất định với nhà đầu tư, bởi không ít doanh nghiệp đang có chất lượng hàng tồn kho ở mức thấp, với các dự án bị đình trệ thời gian dài và chưa biết ngày nào mới có thể tái triển khai hay hoàn thành.
Bên cạnh hàng tồn kho, chỉ số phản ánh chất lượng tài sản khác là các khoản phải thu cũng ở trong tình trạng đáng quan ngại.
Cụ thể, kết quả khảo sát với nhóm doanh nghiệp địa ốc nêu trên cho thấy có khoảng 50% đơn vị ghi nhận các khoản phải thu tăng với mức tăng cao nhất thuộc về: Địa ốc First Real (tăng 21%), Vinhomes (tăng 18%), Vingroup (tăng 17%), Đạt Phương (tăng 15%), Văn Phú – Invest (tăng 14%)…
Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp ghi nhận sự suy giảm mạnh của các khoản phải thu là: Tài chính Hoàng Huy (giảm 75%), Tập đoàn Bất động sản CRV (giảm 61%), Phát Đạt (giảm 16%), DIC Corp (giảm 14%), An Gia (giảm 12%)…
Mặc dù số lượng doanh nghiệp ghi nhận tăng/giảm các khoản phải thu là tương đương nhau, song điều khác biệt nằm ở chỗ: có rất nhiều doanh nghiệp có tỷ trọng các khoản phải thu từ lớn đến rất lớn trong cơ cấu tài sản.
Trong số này, lớn nhất là Khải Hoàn Land với tỷ trọng lên tới 92%! Theo sau Khải Hoàn Land là Cen Land với 83%, Danh Khôi với 81%, LDG với 72%, EVN Land với 68%, Địa ốc First Real với 66%, Hoàng Quân với 58%, Xuân Mai với 54%, Địa ốc 11 với 53%, Long Giang Land với 48%, An Gia với 47%, IDJ Việt Nam với 46%, TTC Land - Saigonres với cùng 43%, DIC Corp với 41%, Hạ tầng kỹ thuật TP. HCM – DRH Holding – Everland với cùng 39%, Novaland – Đất Xanh với cùng 38%, Becamex TDC - Vinhomes với cùng 37%... Đây là những con số rất đáng ngại, nếu không muốn nói là cực kỳ đáng ngại (mức độ đáng ngại tỷ lệ thuận với độ lớn của con số).
Và nếu cộng gộp tỷ trọng của các khoản phải thu với hàng tồn kho, mức độ đáng ngại còn lên tới ngưỡng “kinh sợ”. Các doanh nghiệp có tổng tỷ trọng hàng tồn kho và các khoản phải thu lớn nhất là: Khải Hoàn Land (95%), Novaland (91%), Địa ốc First Real (91%), Khang Điền (88%), Đất Xanh (87%), LDG (86%), An Gia (85%), DIC Corp (84%), Cen Land (83%), IDJ Việt Nam (82%), Danh Khôi (81%), Phát Đạt (80%), Mekong Group (78%), Xuân Mai (74%), Saigonres (74%), Long Giang Land (70%)…
Việc hàng tồn kho và các khoản phải thu gia tăng và/hoặc chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu tài sản là nguyên nhân cơ bản khiến dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc bị âm nặng trong quý I/2023. Kết hợp với việc các hoạt động đầu tư và tài chính không bù đắp được sự thiếu hụt dòng tiền, điều này khiến quy mô tiền và tương đương tiền cuối quý I/2023 của nhiều doanh nghiệp đã suy giảm rất mạnh.
Hệ quả phát sinh tương ứng là các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải đẩy mạnh việc vay mượn, làm gia tăng quy mô nợ, khiến chi phí tài chính phình to và bào mòn lợi nhuận có được. Đây là những gì đã diễn ra trong quý I/2023 và dự kiến sẽ tái diễn trong các quý tiếp theo, ít nhất là cho tới quý III/2023.
Tất nhiên, nhà đầu tư có quyền lạc quan về một số trường hợp có chất lượng hàng tồn kho tốt (dự án đang triển khai ổn, ví dụ Vinhomes, MekongGroup…) hoặc có tín hiệu tích cực (đang được gỡ vướng pháp lý, điển hình như Novaland với việc tái khởi động các dự án: NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, The Grand Manhattan, Victoria Village…). Song, mặt bằng chung cho thấy những trường hợp này là không nhiều. Đa số vẫn đang gặp khó khăn rất lớn về pháp lý dự án cũng như đối diện với cơn khát tiền.
Theo nhìn nhận của giới đầu tư, những dịch chuyển tích cực của thị trường bất động sản đang xuất hiện, song mức độ dịch chuyển là khá chậm. Thị trường vẫn phải chờ đợi thêm vài quý để có thể thấy được sự cải thiện cơ bản. Trong thời gian đó, sẽ khó lòng kỳ vọng bảng tài sản của các doanh nghiệp địa ốc trở nên đẹp đẽ mà chỉ có thể mong rằng chất lượng tài sản sẽ bớt xấu, mà thực ra bớt xấu thôi cũng đã là một nỗ lực không tầm thường.
Tags:
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
