Sáp nhập tỉnh thành: Những khu vực nào bất động sản sẽ tăng giá?

Đẩy giá đất tăng mạnh

Chính sách sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước Việt Nam, được đề cập trong Kết luận 126-KL/TW ngày 14/2/2025 của Bộ Chính trị, Ban Bí thư. Mục tiêu chính là sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động.

Đối với lĩnh vực bất động sản, việc sáp nhập tỉnh có thể tạo ra những trung tâm kinh tế lớn hơn và cả những trung tâm kinh tế mới, thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành bất động sản, chính sách sáp nhập tỉnh có thể tạo ra các tác động lớn đến thị trường BĐS, thúc đẩy giá nhà đất tăng. Tuy nhiên, tác động cụ thể còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy hoạch, đầu tư hạ tầng và tình hình kinh tế chung.

Một trong những tác động quan trọng của việc sáp nhập tỉnh là sự thay đổi về trung tâm hành chính. Khi một địa phương được chọn làm trung tâm mới của tỉnh, giá đất tại đó sẽ tăng cao, bởi thu hút được dòng vốn lớn để phát triển hạ tầng, hành chính, thương mại.

Báo cáo mới nhất của Công ty cổ phần báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) cho biết, từ những tin đồn sáp nhập địa phương đã tạo ra làn sóng thay đổi lớn. Nhà đầu tư nhanh chóng săn lùng quỹ đất tại các khu vực dự kiến trở thành trung tâm hành chính, khiến giá đất tăng mạnh, có nơi tới 20% dù chưa có thông báo chính thức.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc miền Nam của Batdongsan.com.vn thông tin lan truyền về việc sáp nhập TP.HCM với một số địa phương đã tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian qua. Hiện mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng đáng kể tại một số khu vực. Cụ thể, huyện Nhơn Trạch tăng 41%, TP. Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, TP. Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thời điểm hiện tại thị trường bất động mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất "nhạy cảm" với các yếu tố tác động. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường

Thị trường BĐS nào sẽ bị chịu tác động?

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group cho rằng, việc sáp nhập tỉnh không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến nhiều vấn đề khác.

Đầu tiên, nhà đầu tư của dự án sẽ bị ảnh hưởng. Việc sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện, sáp nhập cấp xã, cũng như việc tổ chức lại bộ máy sẽ tác động đến chủ đầu tư và làm chậm thủ tục đầu tư lại ít nhất là 3 đến 6 tháng so với hiện nay.

Vấn đề thứ 2 là sẽ có một số thành phố hiện tại đang là thủ phủ của tỉnh (hiện đang đặt bộ máy hành chính), sắp tới thành phố đó không còn là “thủ phủ” của tỉnh sau sáp nhập nữa, khi đó sẽ có hiện tượng những người làm ở các cơ quan hành chính cấp tỉnh sẽ phải di rời sang nơi mới, điều này sẽ khiến giá bất động sản tại “thủ phủ” cũ có nguy cơ giảm nhẹ. Ngược lại, những nơi được chọn làm “thủ phủ” mới để đặt cơ quan hành chính thì giá bất động sản ở đó sẽ tăng cao do nhu cầu cao hơn và thị trường bất động sản sôi động hơn.

Vấn đề thứ ba đó là không chỉ riêng bất động sản khu vực cấp tỉnh, bất động sản cấp huyện cũng chịu ảnh hưởng.

Theo ông Quê, trước đây trụ sở cấp huyện đặt tại thị trấn của huyện nhưng bây giờ không còn cấp huyện nữa thì lượng người lên giao dịch hành chính không còn nữa, điều này dẫn tới tất yếu là bất động sản ở thị trấn đó cũng bớt sôi động hơn và nhu cầu cũng giảm đi.

Chưa hết, đối với bất động sản cấp xã cũng sẽ có nhiều xáo trộn, bởi chủ trương gộp xã (gộp 2, 3, 4,…) vào thành một thì những nơi đặt trụ sở mới sẽ quyết định đến giá bất động sản ở khu vực đó.

“Chắc chắn một điều rằng giá bất động sản tại những nơi không còn hoạt động hành chính nữa thì sẽ xuống giá rất nhanh, lượng giao dịch bán ra sẽ nhiều hơn”, anh Quê cho hay.

Trong khi đó, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng việc sáp nhập các tỉnh thành theo chủ trương vừa qua có điểm mới đó là sáp nhập nhưng đồng thời cũng tinh giảm bộ máy hành chính, chứ không như sáp nhập ở giai đoạn trước. Vì vậy, việc sáp nhập tỉnh sẽ kéo theo đất đai, bất động sản gắn liền với việc quy hoạch cũng bị tác động, cả về mặt tích cực lẫn tiêu cực.

Theo ông Lượng, mặt tích cực của việc sáp nhập tỉnh sẽ dẫn đến thay đổi quy hoạch rất nhiều. Trước đây tỉnh nào cũng có quy hoạch riêng nhưng bây giờ 2 tỉnh sáp nhập thì tỉnh nào là trung tâm hành chính thì tỉnh đó sẽ có lợi thế hơn. Do đó, việc sáp nhập tỉnh thành thì khi đó khu vực nào được chọn lựa là trung tâm hành chính mới sẽ sẽ có vị thế cao hơn.

“Bất động sản thường gắn liền với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, điện, đường, trường, trạm; vì vậy ở đâu có các yếu tố này tốt hơn thì ở đó có ưu thế. Do đó, việc sáp nhập tỉnh có tác động đến quy hoạch, quy hoạch sẽ tác động đến giá bất động sản tại khu vực đó. Bên cạnh đó, việc sáp nhập cũng mở rộng quy mô quỹ đất, kéo theo việc mở rộng các khu công nghiệp, dự án mới và sẽ thu hút được vốn đầu tư FDI”, ông Lượng nói.

Bên cạnh mặt tích cực, việc sáp nhập cũng có mặt tiêu cực. Tác động tiêu cực đầu tiên đó là ở thời gian ban đầu khi mới sáp nhập sẽ gặp nhiều rào cản, vướng mắc về thủ tục hành chính, bị chồng chéo hoặc bị “đứt” đoạn. Điều này sẽ làm cho tiến độ các dự án bị ảnh hưởng theo, chưa kể các hoạt động giao dịch cũng bị đình trệ. Tuy nhiên, điều này chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn chứ không phải là lâu dài.

Trong khi đó, một nhóm người sẽ lợi dụng tâm lý đầu cơ để thổi giá, phá vỡ thị trường. Cùng với đó, việc sáp nhập cũng làm mất đi sự cân đối giá bất động sản tại một số khu vực nào đó. Tôi lấy ví dụ giá bất động sản tại khu vực hành chính mới sẽ tăng cao, trong khi giá tại khu vực hành chính cũ sẽ kém lợi thế hơn.

PGS TS Ngô Trí Long - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), đánh giá việc sáp nhập tỉnh thường ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản qua ba giai đoạn chính.

Đầu tiên là giai đoạn trước sáp nhập, khi có thông tin về khả năng sáp nhập, giá đất thường tăng do kỳ vọng từ nhà đầu tư. Ví dụ, trước khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, giá đất tại thị xã Hà Đông khoảng 12-15 triệu đồng/m². Sau khi có thông tin sáp nhập, giá tăng nhanh, đặc biệt tại các khu vực như Hà Đông và Hoài Đức.

Tiếp đến là giai đoạn sáp nhập, trong quá trình sáp nhập, thị trường bất động sản có thể biến động mạnh do quá trình quy hoạch và sắp xếp hành chính. Ví dụ, khi TP. Thủ Đức được thành lập năm 2021, giá đất tại phường Trường Thọ tăng từ 40-50 triệu đồng/m² lên 80-100 triệu đồng/m² nhờ các dự án hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2 và quy hoạch đô thị sáng tạo.

Cuối cùng là giai đoạn sau sáp nhập, lúc này giá đất dần ổn định và tăng trưởng phụ thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng khu vực. Nếu hạ tầng được đầu tư đồng bộ và kinh tế phát triển, giá đất có thể tiếp tục tăng. Ngược lại, nếu thiếu đầu tư, giá có thể chững lại hoặc giảm.

“Nhà đầu tư cần thận trọng, tránh chạy theo tin đồn và đầu cơ, dẫn đến bong bóng bất động sản và rủi ro tài chính”, ông Long cảnh báo.