Sau 2 lần ‘vỡ mộng’, Nam Mê Kông ngày càng kém tự tin?

Chim sợ cành cong?

2 năm trở lại đây, VC3 nổi lên như một thế lực đáng kể trên thị trường bất động sản miền Trung với dự án khu đô thị Bảo Ninh 2, tại bán đảo Bảo Ninh, TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Sự thành công của dự án này đã mang đến cho VC3 bước nhảy lớn về doanh thu và lợi nhuận trong những năm thị trường bất động sản chìm trong khủng hoảng (2022 – 2023).

Dù vậy, so với mục tiêu đề ra, kết quả đạt được trong 2 năm đỉnh cao này của VC3 vẫn còn “khiêm tốn”. Cụ thể, năm 2022, VC3 chỉ hoàn thành được 26,74% kế hoạch doanh thu và 11,56% kế hoạch lợi nhuận (kế hoạch doanh thu 2.065 tỷ đồng; lãi trước thuế 835 tỷ đồng). Năm 2023, công ty cũng chỉ hoàn thành được 43% kế hoạch doanh thu và 33% kế hoạch lợi nhuận (kế hoạch doanh thu 1.873 tỷ đồng, lãi trước thuế 546 tỷ đồng).

Việc “vỡ mộng” 2 lần liên tiếp dường như khiến VC3 “rụt tay” trong năm 2024, khi công ty chỉ đặt ra mục tiêu doanh thu 1.159 tỷ đồng, lãi trước thuế 256 tỷ đồng, giảm lần lượt 38% và 53% so với kế hoạch năm 2023.

Trên thực tế, việc “cài số lùi” của VC3 không chỉ đến từ yếu tố tâm lý, mà còn xuất phát từ tình trạng phụ thuộc gần như tuyệt đối vào dự án khu đô thị Bảo Ninh 2. Năm 2022, dự án này đóng góp 85% về doanh thu và 90% về lợi nhuận cho VC3. Năm 2023, tỷ lệ đóng góp về doanh thu và lợi nhuận của dự án lên tới… 99%.

Một dự án dù tốt đến đâu cũng không thể khai thác mãi mãi và dự án khu đô thị Bảo Ninh 2 có lẽ cũng chỉ có thể bảo đảm cho doanh thu và lợi nhuận của VC3 nốt năm 2024. Khi không còn nhiều “hàng” để chơi, việc tham vọng doanh thu trên dưới 2.000 tỷ đồng/năm là bất khả. 

Thực tế cũng cho thấy, vào năm 2023, năm đỉnh cao của VC3, doanh thu của công ty cũng chưa chạm đến ngưỡng 1.000 tỷ đồng. Nói vậy để thấy, mục tiêu doanh thu 1.159 tỷ đồng năm 2024 cũng không phải là “dễ ăn”.

Bởi ngoài khu đô thị Bảo Ninh 2 là món có sẵn trên mâm, các dự án của VC3 hiện đều đang ở trạng thái chờ. The Charms Bình Dương - dự án lớn tiếp theo của VC3, đến hết năm 2023 vẫn đang trong giai đoạn xin chấp thuận phê duyệt chuyển nhượng dự án từ UBND tỉnh Bình Dương. Sau khi có chấp thuận, VC3 mới ký hợp đồng chuyển nhượng với Becamex và bắt đầu triển khai dự án.

Trong khi đó, các công ty con và công ty liên kết của CV3 cũng đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư các dự án, chưa thể mang về doanh thu.

Kết quả kinh doanh quý I/2024 của VC3 phần nào chứng minh cho nhận định này. Kết quý, doanh thu thuần đạt 83 tỷ đồng, tăng 18%; lợi nhuận gộp đạt 27 tỷ đồng, giảm 2% so với cùng kỳ năm trước. Biên lợi nhuận gộp đạt 32,17%.

Trong quý, doanh thu tài chính chỉ đạt 0,3 tỷ đồng, giảm 89%. Trong khi đó, chi phí bán hàng tăng 2,2 lần, đạt 4,6 tỷ đồng; chi phí quản lý chỉ giảm 11%, đạt 8,3 tỷ đồng. Công ty cũng chịu lỗ khác 2 tỷ đồng.

Bởi vậy, kết quý I/2024, VC3 chỉ có lãi trước thuế 12 tỷ đồng, tăng 3,5%; lãi sau thuế 9 tỷ đồng, đi ngang so với cùng kỳ năm trước.

Đối chiếu với mục tiêu kinh doanh năm 2024 (doanh thu 1.159 tỷ đồng, lãi sau thuế 199 tỷ đồng) VC3 mới chỉ hoàn thành 7,1% mục tiêu doanh thu và 4,5% mục tiêu lợi nhuận.

Thận trọng

Xem xét những gì VC3 đã thực hiện trong 2 năm qua với dự án khu đô thị Bảo Ninh 2 và những tính toán sắp tới với dự án The Charms Bình Dương, có thể thấy lãnh đạo công ty này, trực tiếp là chủ tịch Kiều Xuân Nam, khá thận trọng về kinh doanh.

Cụ thể, khi đầu tư khu đô thị Bảo Ninh 2, VC3 đã phát hành 33,4 triệu cổ phiếu, tương đương 340 tỷ đồng, để tăng vốn từ 668 tỷ đồng lên 1.002 tỷ đồng. 200/340 tỷ đồng huy động được dùng để tất toán nợ gốc vay cho Techcombank (vay để đóng tiền sử dụng đất), 134/340 tỷ đồng còn lại dùng để xây dựng dự án. Vốn giải ngân xong, dự án cũng hoàn thành, công ty thu được lãi.

Sau khu đô thị Bảo Ninh 2, VC3 sẽ đầu tư The Charms Bình Dương. Công thức cũ được tái sử dụng. Theo đó, VC3 sẽ phát hành tối đa 37,5 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (thực hiện sau khi phát hành 13,4 triệu cổ phiếu để chia cổ tức 2023), hút về 375 tỷ đồng. Phần vốn này, VC3 sẽ dùng theo phương án sau: 340,11 tỷ đồng để làm vốn đối ứng đầu tư thực hiện dự án The Charms Bình Dương; 35,34 tỷ đồng để bổ sung vốn phục vụ cho các hoạt động sản xuất của công ty, thanh toán các khoản nợ vay, thanh toán lãi vay, chi trả hỗ trợ lãi suất cho khách mua bất động sản của công ty…

Như vậy, VC3 luôn ưu tiên sử dụng vốn tự có để làm dự án, chứ không ưu tiên sử dụng vốn vay. Đây là cách làm cho thấy sự thận trọng – điều không thường xuyên gặp ở giới đầu tư, kinh doanh bất động sản Việt Nam.

Thực tế thì VC3 có dư địa khá lớn để sử dụng đòn bẩy cao, phản ánh qua hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu thấp (tại ngày 31/3/2024 là 1,47 lần). Vốn vay của công ty cùng thời điểm chỉ là 133 tỷ đồng, giảm tới 68% so với đầu năm, do trong quý I/2024, công ty đã tăng cường trả nợ gốc vay (dòng tiền trả nợ gốc vay đạt 337 tỷ đồng, tăng 48 lần so với cùng kỳ).

Tất nhiên, VC3 cũng tính vay lớn. Năm 2023, VC3 từng tính chào bán 2.000 tỷ đồng trái phiếu nhưng không thực hiện. Năm 2024, công ty lại tính chào bán 1.000 tỷ đồng trái phiếu (chào bán công chúng và/hoặc chào bán riêng lẻ), song chi tiết bị để ngỏ, cho thấy dường như công ty không thực sự sẵn sàng với điều này.

Rủi ro

VC3 cố nhiên là tốt, nhưng không phải không có rủi ro. Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp hiện tại cho thấy sự bất cân xứng khi hàng tồn kho rất lớn, chiếm tới 65,6% tổng tài sản, đạt 2.195 tỷ đồng, tăng 0,8% so với đầu năm, chủ yếu là chi phí dở dang tại các dự án bất động sản, gồm: Bảo Ninh 2 (1.698 tỷ đồng), The Charms Bình Dương (475 tỷ đồng), Vinaconex 3 – Phổ Yên (18 tỷ đồng)…

Các khoản phải thu trong quý I/2024 cũng tăng khá mạnh, tăng 43%, lên 839 tỷ đồng, tương đương 25% tổng tài sản. Như vậy, hơn 80% tài sản của VC3 bị tập trung ở các khoản phải thu và hàng tồn kho.

Xét cơ cấu các khoản phải thu, 64% là các khoản trả trước cho các nhà thầu đang thi công những dự án của VC3 như: dự án khu đô thị Bảo Ninh 2 (255 tỷ đồng), dự án Hòa Bình (250 tỷ đồng)… Song, chi tiết đáng chú ý là VC3 đã tạm ứng cho nhân viên số tiền lên tới 97 tỷ đồng, tăng 5 lần so với đầu năm, nhưng không có thuyết minh chi tiết về mục đích. Trong khi đó, dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi của công ty hiện đã đạt 42 tỷ đồng, còn tiền và tương đương tiền giảm tới 80% so với đầu năm, còn 61 tỷ đồng.

Điều an ủi là VC3 có được khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn khá lớn, đạt 726 tỷ đồng, tăng 33% so với đầu năm, toàn bộ thuộc dự án khu đô thị Bảo Ninh 2. Ngoài ra, VC3 còn có 39 tỷ đồng khác là khoản tiền khách hàng đặt cọc giữ chỗ tại các dự án: khu đô thị Bảo Ninh 2 (26 tỷ đồng), Vinaconex 3 – Phổ Yên (7 tỷ đồng), dự án Phan Đình Phùng – Thái Nguyên (6 tỷ đồng).

Với cấu trúc như trên, giới quan sát có lẽ sẽ “thông cảm” phần nào với tính toán có phần thận trọng của giới chủ VC3. Bởi dẫu là doanh nghiệp đang lên, VC3 cũng là “người trẻ” đối với thị trường bất động sản, vốn bị thống trị bởi những gã khổng lồ và cũng chính những gã khổng lồ đó lại đang vật vã, quay cuồng vì khủng hoảng. Bước chậm mà chắc, dẫu sao cũng hơn vội vàng mà quàng phải dây.