Sếp Tập đoàn FLC: Sửa đổi Luật Nhà ở đang vướng chuyện con gà - quả trứng

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bên liên quan về dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị".

Đáng chú ý, tại Đề cương này, Bộ Xây dựng đã sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở theo hướng quy định một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở theo dự án cũng được thực hiện chỉ định chủ đầu tư.

Theo đánh giá của bà Yến, việc sửa đổi như trên "rất có ý nghĩa trong việc hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết các khó khăn đang tồn tại".

Tuy nhiên, bà Yến cho rằng nếu chỉ dừng lại ở việc sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 mà Khoản 2, Điều 22 vẫn quy định "Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp" thì vẫn chưa giải quyết hoàn toàn khó khăn của doanh nghiệp.

Bởi lẽ, nếu xét theo quy định tại Luật đất đai 2013 (về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp) thì việc nhận chuyển nhượng chỉ đảm bảo yêu cầu "hợp pháp" khi chủ đầu tư có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

"Trường hợp này sẽ không khác gì câu chuyện con gà, quả trứng. Bởi, phía cơ quan áp dụng pháp luật hoàn toàn có thể yêu cầu phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi cho phép nhận chuyển nhượng đất thực hiện dự án.

Trong khi đó, nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về việc nhận chuyển nhượng thì việc nhà đầu tư có cơ hội được chỉ định làm chủ đầu tư thực hiện dự án là không thể xảy ra", bà Yến nhận xét.

Do đó, bà Yến kiến nghị ban soạn thảo cần xem xét sửa đổi thêm quy định tại Điều 22 Luật nhà ở để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư trong việc thực hiện dự án.

Ngoài quy định trên, Phó tổng giám đốc Tập đoàn FLC cũng có ý kiến về quy định liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án nhà ở.

Cụ thể, bà Vũ Đặng Hải Yến cho biết hiện nay, cả Luật Nhà ở và Luật Quy hoạch đô thị, Nghị định 11/2013/NĐ-CP đều quy định chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án ở nhà trước khi triển khai dự án. Tuy nhiên, quy định về thẩm quyền tại 2 văn bản này lại khác nhau.

Đơn cử, Luật Nhà ở quy định: UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha đến dưới 100ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị; và dự án có quy mô sử dụng đất từ 10ha đến dưới 50ha, có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị, sau khi có ý kiến HĐND cùng cấp.

Trong khi đó, Nghị định 11/2013/NĐ-CP lại quy định: UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 20ha đến dưới 100ha; và dự án tái thiết khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 10ha đến 50ha, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

"Nhìn vào thuật ngữ, có thể hiểu ‘dự án tài thiết khu đô thị’ nằm trong ‘khu vực đô thị’ và ‘dự án khu đô thị mới’ có thể được xác định thuộc ‘khu vực không phải là đô thị’. Như vậy, cùng một vấn đề có thể có cách hiểu khác nhau và cách thức áp dụng khác nhau giữa Luật Nhà ở và Luật Quy hoạch đô thị

Vậy, doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở sẽ áp dụng Luật Nhà ở hay Nghị định 11/2013/NĐ-CP? Và khi nào thì áp dụng Luật Nhà ở, khi nào áp dụng Nghị định 11? Đây là một điều rất cần được làm rõ và tốt nhất được ghi nhận luôn tại Luật sửa đổi Luật Nhà ở, Luật quản lý đô thị lần này", bà Yến nêu quan điểm.