Siết tín dụng bất động sản: Không nên cực đoan, cần thận trọng và thanh lọc

Giấc mơ mua nhà ngày càng xa vời...

Vợ chồng anh Đỗ Quang Thắng (Hà Nội) đang có nhu cầu mua căn hộ tại dự án ở Nam Từ Liêm. Do không đủ khả năng tài chính, anh Thắng buộc phải vay 1 tỷ đồng của ngân hàng. Theo tính toán, nếu vay ngân hàng, vợ chồng anh trả cả gốc và lãi khoảng 12-15 triệu đồng/tháng, trong vòng 20 năm. 

Trước thông tin các ngân hàng siết cho vay BĐS, anh Thắng lo lắng nếu không có sự hỗ trợ tài chính này thì anh khó có thể mua được nhà. Anh đang liên hệ với một số ngân hàng có hợp tác để có thể ký cho vay, giải ngân sớm.

Theo khảo sát tại một số ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân có xu hướng tăng trong bối cảnh lãi suất đầu vào nhích lên và dòng tiền vào BĐS được yêu cầu kiểm soát chặt.

Siết tín dụng BĐS sẽ khiến cơ hội mua nhà để ở như vợ chồng anh Thắng càng khó khăn hơn, giấc mơ của người dân càng trở nên xa vời. 

Ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho rằng nếu không cẩn trọng, việc siết tín dụng sẽ gây ra những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS.

Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn.

Vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh thị trường vốn của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Việc siết tín dụng BĐS sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Hệ luỵ cho cả nền kinh tế

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong ba năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực BĐS giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào BĐS giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn duy trì ở mức 12%. Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm 2022.

Theo các chuyên gia, BĐS là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp. Chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì tiền mới bị chôn, vốn ngân hàng mới khó thu hồi. Còn với chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ dự án đúng tiến độ, chất lượng, thanh khoản tốt thì ngược lại. Có sản phẩm ra thị trường thì cũng cần cho người dân mua bán, đầu tư. 

Việc ồ ạt siết tín dụng bất động sản còn là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực kém, như vậy không có tính thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường. Ngoài ra, nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

TS. Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nhìn nhận, thị trường BĐS đang ở thời điểm tương đối nhạy cảm, liên quan đến nhiều vụ việc của các lãnh đạo doanh nghiệp lớn, dẫn đến việc Ngân hàng quản lý chặt chẽ tín dụng đối với thị trường này. Tuy nhiên, sự điều chỉnh về chính sách của các ngân hàng đang quá bao quát, không phân luồng cụ thể. Vì vậy, có sự ảnh hưởng nhất định đến các doanh nghiệp BĐS.

Theo đề công bố của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô ngành BĐS của Việt Nam giai đoạn 2020-2030 có thể lên đến 22% so với tổng tài sản toàn nền kinh tế. Bất động sản từ lâu được xem là đầu tàu của cả nền kinh tế, đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú, ăn uống và tài chính, ngân hàng…

Bất động sản bị đình trệ, kéo theo sự đình trệ của cả nền kinh tế. Trong trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành BĐS thay đổi giảm 10% sẽ kéo theo GDP giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành, đánh giá: “Việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết, nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những giết chết ngành BĐS mà làm ảnh hưởng tiêu cực cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước xem xét, điều chỉnh hợp lý những quy định và chế độ về tín dụng cho BĐS. Về tổng thể, cần có quy định cụ thể hướng dẫn phân loại các khoản nợ của các chủ đầu tư, đồng thời cần xem xét nới lỏng phù hợp theo từng thời điểm việc cho vay bất động sản (như tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn; hệ số rủi ro của vay bất động sản…) để tháo gỡ cho nguồn vốn vào BĐS.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng, không nên siết chặt một cách cực đoan. Ông Nghĩa đề xuất nên đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp BĐS. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho BĐS ngày càng hợp lý hơn.