Siết tín dụng, bất động sản ‘thêm một lần đau’

Sốc vốn, cung “rơi”

Thị trường chung cư Hà Nội quý I/2022 trong báo cáo của Savills, không quá lời, là một thị trường ảm đạm: “trắng” dự án mới; toàn bộ nguồn cung mới chỉ đến từ 6 dự án hiện hữu với khoảng 2.800 căn, giảm 38% theo quý và giảm 29% theo năm; giao dịch chỉ 4.000 căn bán được, giảm 4% theo quý và giảm 15% theo năm.

Thị trường biệt thự - liền kề cũng không khá hơn là bao: nguồn cung mới giảm 15% theo năm; nguồn cung sơ cấp giảm 25% theo năm; số căn bán được giảm 29% so với năm trước.

Nhưng Hà Nội không phải cá biệt. Thống kê của Bộ Xây dựng trong quý I/2022 cho thấy thị trường nhà ở thương mại cả nước giảm quá mạnh: chỉ 22 dự án hoàn thành, với 5.217 căn, chỉ bằng 47% so với quý IV/2021 và chỉ bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng giao dịch toàn quốc đối với chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ hơn 2 vạn, bằng 45% quý IV/2021 và bằng 80% cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung tương lai cũng chẳng lấy làm sáng sủa: toàn quốc chỉ có 39 dự án (với 18.600 căn hộ) được cấp phép mới, bằng 80% quý IV/2021 và chỉ bằng 41% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó miền Bắc có 21 dự án (6.130 căn), miền Trung có 7 dự án (3.077 căn), miền Nam có 11 dự án (9.480 căn).

Bộ Xây dựng tóm gọn: “Thị trường bất động sản đang thiếu cung ở các phân khúc. Số lượng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đều hạn chế, có xu hướng giảm”.

Trên thực tế, chẳng phải tới quý I/2022, nguồn cung bất động sản mới trở nên ảm đạm như vậy. “Cơn đau” nguồn cung này đã kéo dài hơn 2 năm nay, vì nhiều nguyên do: dịch bệnh làm gián đoạn công tác thi công – bán hàng, ách tắc pháp lý khiến các dự án không thể triển khai và nhất là nguồn vốn cho bất động sản ngày càng khó khăn.

Nói riêng về nguồn vốn, theo TS Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 3 năm qua giảm rất đáng kể: từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Ngay cả trong năm 2021 khi làn sóng đầu tư bất động sản dâng cao, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng 12% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế).

Ngân hàng Nhà nước, bằng Thông tư 22/2019 (thay thế Thông tư 19/2017) đã siết tín dụng vào bất động sản qua lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn: từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.

Trong Chỉ thị 01 về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp.

Dưới áp lực của chính sách, các tổ chức tín dụng đã phải giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn đầu tư trung, dài hạn, đưa về giới hạn tối đa 30%. Điều này dẫn đến có tổ chức tín dụng còn tỷ lệ giới hạn thì cho vay trung, dài hạn (trong đó có bất động sản), còn tổ chức tín dụng nào sử dụng hết tỷ lệ giới hạn sẽ hạn chế, thậm chí siết cho vay bất động sản để tập trung cho các dự án sản xuất, kinh doanh.

Savills, trong báo cáo quý I/2022 đã nêu 2 ngân hàng là điển hình của tình trạng này: trong nửa đầu năm 2022, Sacombank sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Còn với Techcombank, ngân hàng này tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản từ ngày 25/3 đến ngày 1/4. “Các biện pháp thắt chặt khác dự kiến sẽ được áp dụng trong thời gian tới”, Savills cho biết.

Trong hoàn cảnh tương đối ngặt nghèo về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp được xem như “cứu tinh” cho các doanh nghiệp bất động sản. Điều đó giải thích vì sao năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bùng nổ với 214.400 tỷ đồng trái phiếu được phát hành, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020. Quý I/2022, nhóm bất động sản vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cú sốc mang tên Tân Hoàng Minh đã khiến thị trường trái phiếu “khựng” lại. Tháng 4/2022, thị trường ghi nhận không có bất cứ doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu.

Cú sốc vốn được nhìn nhận là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến thị trường bất động sản trở nên trầm lặng từ đầu năm tới nay, khiến quý II/2022 – quý thường là đỉnh cao trong năm, cũng kém sôi động.

Giá lên

Cú sốc vốn làm hạn chế nguồn cung bất động sản. Quy luật tất yếu, khi cung hiếm mà cầu cao, giá bất động sản sẽ gia tăng. Đà tăng của bất động sản còn được hỗ trợ bởi sự điều chỉnh bảng giá đất, mặt bằng lãi suất thấp và lạm phát chi phí đẩy (giá vật liệu xây dựng tăng phi mã).

Theo Savills, trong 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình căn hộ hạng B tại Hà Nội tăng tới 8%/năm. Giá sơ cấp của căn hộ hạng C và hạng A cũng lần lượt tăng 7%/năm và 4%/năm. Với biệt thự - liền kề, kể từ quý III/2021 đến nay, giá sơ cấp liên tục ghi nhận mức giá cao nhất từ trước đến nay. Quý IV/2021 ghi nhận giá bán trung bình cao nhất 381 triệu đồng/m2 đất tại Tây Hồ nhưng mức đỉnh này đã bị vượt qua trong quý I/2022 với giá 417 triệu đồng/m2 đất sản phẩm nhà phố tại quận Hoàng Mai. Tính riêng quý I/2022, giá sơ cấp biệt thự tăng 30%, nhà phố liền kề tăng 73% và nhà phố tăng 79% so với cùng kỳ năm trước.

Trên bình diện toàn quốc, Bộ Xây dựng cho biết tại Hà Nội, nhà ở thương mại tại khu vực nội thành đã không còn giá dưới 25 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM, rất hiếm dự án nhà ở thương mại có giá dưới 30 triệu đồng, kể cả ngoại thành. Sản phẩm chủ đạo trên toàn thị trường đều nằm ở vùng giá 30- 50 triệu đồng/m2. Còn ở phân khúc cao cấp, thị trường ghi nhận ngày càng nhiều những dự án có giá bán trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí là hàng trăm triệu đồng/m2.

“Qua tổng hợp, giá căn hộ chung cư tại các dịa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân 3% so với cuối năm 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4 – 5%, cao hơn TP. HCM, nơi có tốc độ 1- 2% so với cuối năm 2021”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Đáng chú ý, theo Savills, đà tăng giá mạnh mẽ của bất động sản đã làm chỉ số giá/thu nhập (được tính bằng tỷ lệ giá nhà trung bình với giá thu nhập trung bình gia đình, được tính bằng số năm thu nhập) – thước đo cơ bản cho khả năng chi trả để mua nhà của người dân, lớn dần lên. Theo Numbeo, trong năm 2022, chỉ số giá/thu nhập ở Việt Nam đạt 20,5 năm. Chỉ số này tại Hà Nội ở mức 20 năm, tăng 2 năm so với năm ngoái. Còn ở TP. Hồ Chí Minh, chỉ số này đứng ở mức… 33,5 năm. Chỉ số của Hà Nội cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á bao gồm Kuala Lumpur (Malaysia), Yangon (Myanmar), hay Chiang Mai và Pattaya (Thái Lan).

Cần một chính sách vốn hợp lý

Theo các chuyên  gia, đặc trưng của bất động sản là thâm dụng vốn, “khát” vốn sẽ làm thị trường kém linh hoạt, thậm chí “bất động”. Bởi vậy, khơi thông dòng vốn là yếu tố trọng yếu, giúp thị trường bất động sản thoát khỏi khó khăn, phát triển bền vững và đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân.

Mặt khác, nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân rất lớn, là nhu cầu chính đáng và cần được giải quyết để đảm bảo an sinh xã hội. Người dân hiện nay, ngoài việc phải “cõng” chi phí ngày một tăng cao của tiền đất, chi phí nguyên vật liệu, lại phải “gánh” thêm khoản tăng giá nhà bất hợp lý vì nguồn cung bị bóp nghẹt, sẽ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời mà chỉ số giá/thu nhập (nêu trên) đã chỉ ra.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, việc siết tín dụng với bất động sản đem lại 5 hệ lụy.

Một là nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Thậm chí, các doanh nghiệp này sẽ thiếu vốn sản xuất kinh doanh, dẫn đến việc thu hẹp quy mô phát triển dự án và khả năng cung cấp các sản phẩm bất động sản cho thị trường. Nguồn cung sụt giảm sẽ làm cho các bất động sản tăng giá trong tương lai.

Hai là những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán các sản phẩm bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay, tính thanh khoản bị ảnh hưởng.

Ba là, phần lớn những người có nhu cầu mua nhà để ở đều cần vay vốn mua bất động sản do chưa tích lũy đủ năng lực tài chính, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây lại là nhóm khách hàng nằm trong danh sách mà các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay mua bất động sản.

Bốn là, việc cho vay là nhiệm vụ lớn và đem lại nhiều lợi nhuận cho các ngân hàng thương mại Việt Nam trong thời gian qua và thời gian tới. Bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, món cho vay gọn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng thương mại không bỏ qua.

Năm là khi nguồn vốn tín dụng bị giảm đột ngột, nhiều dự án bất động sản dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, các ngân hàng thương mại lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.

Do đó, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần xem xét tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp. Chính phủ cần đẩy mạnh việc cho vay với các dự án chung cư bình dân, trung cấp, ưu đãi với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; đẩy mạnh cho vay với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực đầu tư có trọng tâm, sớm có sản phẩm đưa ra thị trường trong thời gian phù hợp; đặc biệt cần quan tâm cung cấp vốn cho các dự án trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường…

Còn với TS Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, ông cho rằng ngành bất động sản chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh.

“Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19”, ông Hùng nhấn mạnh.