Thị trường bất động sản ‘đứng hình’ vì luật

Thị trường gặp khó

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM, trong 10 tháng đầu năm 2018, tổng nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án là 23.759 căn nhà (trong đó có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng).

So sánh với cùng thời điểm 2017, thị trường bất động sản năm nay đều sụt giảm: số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh 68%. 

Hiện tượng chững lại của thị trường có một phần nguyên do là quy định pháp luật, mà cụ thể là Luật Nhà ở, quá khắt khe và theo doanh nghiệp bất động sản là không phù hợp với thực tế.

Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư DRH Holding, cho rằng nhiều quy định trong đầu tư dự án bất đông sản hiện nay giống như đi tìm đáp án “con gà và quả trứng” cái nào có trước.

Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển mục đích sử dụng (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án.

Tuy nhiên, cũng tại Luật Nhà ở lại yêu cầu “Một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp” tức là đất sạch, đã hoàn tất các thủ tục. Đây quy định bó chân, gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án, bởi không biết cái nào phải làm trước. 

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, sở này đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chuyên dùng. 

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, cho biết đa phần các dự án khi nhà đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng đều có nguồn gốc đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. Khi triển khai Luật Nhà ở và nghị định hướng dẫn, thành phố đã nhận thấy vướng mắc này. Do đó, tháng 4/2016, UBND thành phố đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện.

Thành phố đề xuất nếu trong quy hoạch đã là đất ở và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở, hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, thì đất đó được xem như là đất ở. Bởi không thể hiểu theo luật đất ở phải là đất sạch, đã chuyển mục đích sử dụng.

Nhiều quy định luật đang "trói chân" doanh nghiệp bất động sản trong việc tìm kiếm quỹ đất và phát triển dự án

Chờ “cởi trói”

“Chỉ cần sửa đổi chữ 'đất ở' trong Luật Nhà ở thì sẽ đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai, tháo gỡ được ách tắc. Trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở, Chính phủ sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng nhhằm tạo quỹ đất để thực hiện dự án, sẽ được chỉ định chủ đầu tư, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị, khu dân cư của địa phương”, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nói. Tuy nhiên, vấn đề này đã kéo dài trầm kha 3 năm qua, vẫn chưa được giải quyết.

Tháng 5/2016, Bộ Xây dựng có văn bản chấp thuận đề xuất của TP. HCM, nhưng lại đề nghị thành phố phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.

Tháng 11/2016, Bộ Xây dựng có văn bản báo cáo Thủ tướng về vướng mắc của TP. HCM, kiến nghị Thủ tướng cho phép thực hiện theo quan điểm của thành phố. Đến tháng 10/2017, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng, với nội dung “Giao các bộ liên quan nghiên cứu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, về việc giao đất theo hình thức chỉ định đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện”. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ quan chức năng khi giải quyết hồ sơ rất ngại vì các chỉ đạo nói trên đều dưới luật. 

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường, cho biết theo phản ánh của doanh nghiệp, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng. Thành phố đã kiên trì phản ánh với các bộ ngành nay giảm xuống còn 29 điểm vướng. Nhưng HoREA vừa “bổ sung” thêm 7 điểm nghẽn nữa. 

Mới đây, trong một cuộc họp với các doanh nghiệp bất động sản, Phó chủ tịch UBND TP. HCM Trần Vĩnh Tuyến cho biết những khó khăn doanh nghiệp phản ánh, những vấn đề thuộc thẩm quyền của thành phố thì sẽ giải quyết ngay.

Cụ thể, về khó khăn để được công nhận chủ đầu tư dự án doanh nghiệp phải có 100% đất ở hợp pháp, thành phố sẽ phân loại ra các loại đất, như dự án đã có 100% đất ở do doanh nghiệp đầu tư ngoài ngân sách nhà nước, Sở Xây dựng sẽ thụ lý, xem xét công nhận chủ đầu tư cho doanh nghiệp. Trên cơ sở đó, Sở Kế hoạch-Đầu tư sẽ thụ lý xem xét công nhận chủ đầu tư; nếu dự án thực hiện bằng ngân sách nhà nước sẽ thực hiện theo quy định đầu tư công. 

Theo ông Trần Vĩnh Tuyến, hướng tháo gỡ của Chính phủ trong thời gian tới sẽ không sử dụng cụm từ “đất ở” để xem xét việc chấp thuận chủ đầu tư dự án cho doanh nghiệp, chỉ dùng từ “đất” như kiến nghị của HoREA. Việc chấp thuận chủ đầu tư được căn cứ vào các điều kiện như quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất, dân số, năng lực doanh nghiệp