Thị trường căn hộ Hà Nội: Nhiều chủ đầu tư sẽ dời thời điểm mở bán sang năm 2022

Thị trường căn hộ suy giảm cả cung và bán

Báo cáo của JLL cho biết lượng căn hộ mở bán mới ghi nhận trong quý III/2021 tại Hà Nội là 1.018 căn, giảm một nửa so với lượng mở bán trong quý II/2021. Phần lớn nguồn cung mới nằm tại quận Nam Từ Liêm, thuộc 2 dự án The Matrix One và Masteri Smart City với lần lượt 370 và 300 căn mở bán, chiếm lần lượt 36,3% và 29,4% tổng nguồn cung mới.

Tổng lượng bán trong quý đạt 1.449 căn, giảm 46,8% so với quý II/2021. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm trong số lượng giao dịch trong quý này là hoạt động giao dịch trực tiếp bị gián đoạn.

Một số sàn giao dịch đã chủ động thích nghi bằng chuyển đổi mô hình tiếp cận khách mua nhà truyền thống sang hình thức trực tuyến. Tuy nhiên, do căn hộ là sản phẩm đặc thù có giá trị lớn và liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý nên người mua vẫn mang tâm lý lo ngại khi không thể trực tiếp khảo sát và tìm hiểu thông tin tại dự án.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.650 USD/m2 trong quý III/2021, tăng 9,3% theo năm chủ yếu do sự bổ sung các dự án chất lượng cao vào giỏ hàng sơ cấp trong khi các dự án giá thấp đã bán hết.

Nếu tính trên các dự án hiện hữu, thị trường ghi nhận giá bán giữ mức ổn định, trung bình tăng 1,4% theo năm và 0,9% theo quý.

Các chủ đầu tư đã nỗ lực cải thiện chính sách bán hàng bằng việc đưa ra các ưu đãi cho khách hàng mua nhà trong giai đoạn khó khăn do dịch bệnh như: hỗ trợ lãi suất 0% từ chủ đầu tư, chiết khấu cho khách hàng ký hợp đồng mua bán/hợp đồng đặt cọc trong mùa dịch Covid-19, miễn phí quản lý và phí sử dụng tiện ích… đặc biệt diễn ra ở phân khúc sang trọng và cao cấp.

Về triển vọng, trong ba tháng cuối năm, JLL dự đoán thị trường căn hộ ở Hà Nội sẽ dần hồi phục khi các biện pháp hạn chế tiếp xúc để chống dịch dần được gỡ bỏ. Tuy nhiên, một số dự án mới có thể dời thời điểm mở bán sang năm 2022 khi tâm lý thị trường cải thiện hơn thay vì quý IV/2021 như kế hoạch.

Thị trường sẽ chào đón khoảng 2.651 căn mở bán trong quý IV/20221, nâng tổng nguồn cung mới trong năm 2021 dự kiến đạt 11.448 căn hộ, giảm 25,3% so với năm 2020.

Cả nhu cầu để ở và nhu cầu mua đầu tư sẽ dần hồi phục, tuy nhiên người mua có mức độ thận trọng hơn so với trước khi làn sóng dịch thứ 4 bùng phát. Bên cạnh đó, tốc độ hồi phục của thị trường chưa thể nhanh do các doanh nghiệp dịch vụ, môi giới bất động sản đã thực sự suy yếu, phải cắt giảm nhân sự và cần thời gian phục hồi.

Thị trường nhà liền thổ Hà Nội vẫn sáng

Lượng mở bán nhà liền thổ mới trong khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận (Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc) đạt 870 căn, ổn định theo quý. Trong đó, Hà Nội chiếm tới 70% nguồn cung nhờ các dự án mở bán mới ở huyện Đông Anh và Thạch Thất, nơi ít bị ảnh hưởng từ đại dịch hơn những khu vực khác ở Hà Nội.

Tuy nhiên, đợt dịch lần thứ 4 tiếp tục làm nguồn cung của bốn tỉnh lân cận hạn chế, với chỉ 273 căn được mở bán. Tỉnh Bắc Ninh đóng góp tới 89% trong tổng nguồn cung của các tỉnh lân cận còn Hải Phòng chỉ ghi nhận lượng cung rất nhỏ là 30 căn. Trong khi đó, tỉnh Hưng Yên và Vĩnh Phúc không có dự án mở bán mới.

Thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận ghi nhận 625 căn được bán hết trong quý III/2021, giảm nhẹ 10% theo quý. Ở Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% với 420 căn được bán hết. Giao dịch chủ yếu chỉ diễn ra ở các nguồn cung mới tại các địa phương ít bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Trong khi đó, bốn tỉnh lân cận ghi nhận 205 căn được bán, chủ yếu là ở Bắc Ninh.

Đáng chú ý là tâm lý thị trường đang diễn biến tốt ở Bắc Ninh với 172 căn được tiêu thụ, nhờ vào thu hút vốn FDI tốt và nâng cấp thị xã Từ Sơn lên thành phố.

Trong quý III/2021, giá bán sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.468 USD/m2 đất. Toàn miền Bắc ghi nhận giá nhà liền thổ tăng trưởng mạnh ở mức 12% theo năm, nhưng giảm 9,6% theo quý chủ yếu do sự góp mặt của hai dự án mở bán mới ở huyện Đông Anh, Hà Nội với giá bán thấp hơn mặt bằng chung, trong khoảng 3.500 – 4.500 USD/m2 đất.

Ở Hà Nội, mức tăng điển hình được ghi nhận khoảng 3% – 5% theo quý tính trên từng dự án. Trong số bốn tỉnh lân cận thì Bắc Ninh ghi nhận tăng trưởng giá cao nhất với mức tăng trung bình toàn tỉnh đạt 8,4% theo quý, nhờ vào diễn biến tốt của tâm lý thị thị trường từ tin tức thành lập thành phố Từ Sơn.

Do tình hình dịch Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp tại Hà Nội đi kèm với các biện pháp kiểm soát đi lại giữa các tỉnh, nguồn cung mới trong quý IV/2021 được điều chỉnh giảm so với dự báo quý trước, ở mức 1.000 -1.500 căn ở Hà Nội và khoảng 1.000 căn ở các tỉnh lân cận.

Nguồn cung sẽ cải thiện vào năm 2022 khi Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 3.500 - 4.000 căn mở bán mới, trong khi con số ước tính ở thị trường các tỉnh lân cận là hơn 4.500 căn.

Ngoài bối cảnh tâm lý thị trường tốt, thị trường nhà liền thổ ở thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận còn có nhiều xúc tác khác trong giai đoạn sắp tới, cụ thể là các dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai 4, tuyến Metro số 2A và số 3, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng. Do đó, giá sơ cấp của loại hình nhà liền thổ dự kiến sẽ tiếp tục tăng.