Thị trường nhà ở TP. HCM không có chuyện lệch pha cung – cầu?

Lâu nay, các báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đều nhấn mạnh tới tình trạng lệch pha cung cầu của thị trường nhà ở TP. HCM. Đơn cử báo cáo đầu tháng 1/2019 của hiệp hội này cho biết: phân khúc cao cấp hiện chiếm 30% tổng nguồn cung, tăng 4,5% so với năm 2017; phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

“Số liệu trên đây cho thấy thị trường bất động sản thành phố chưa phát triển bền vững”, HoREA nhận định.

Tuy nhiên, một báo cáo mới phát hành gần đây của Savills lại dường như cho thấy một thực tế ngược lại. Cụ thể, theo Savills, tại TP. HCM, số lượng giao dịch đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5 năm qua, với đỉnh cao nhất là 49.000 giao dịch năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ cũng mới đạt 87%, mức cao nhất trong 5 năm vừa qua.

“Sự phát triển có thể được nhìn thấy rõ nhất ở phân khúc nhà giá rẻ (hạng C) - phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn 2014 – 2018, chiếm 60% tổng số giao dịch. Nguồn cung trong tương lai của phân khúc này khá lớn, vì vậy dự kiến căn hộ hạng C sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường”.

Như vậy, theo nhận xét này của Savills, thị trường nhà ở TP. HCM đang phát triển đúng hướng: hạng C là phân khúc dẫn dắt thị trường, là phân khúc có tỷ lệ giao dịch lớn nhất.

Cũng theo Savills, đối nghịch với thị trường TP. HCM, thị trường nhà ở Hà Nội lại chứng kiến sự thống trị của phân khúc trung cấp (hạng B) với 61% tổng số lượng giao dịch.

“Trong giai đoạn 2014 – 2018, phân khúc hạng B chiếm 43% - 61% số lượng giao dịch, trong khi phân khúc hạng C chiểm 31% thị trường, tăng 6% theo năm. Hạng A cung cấp 8% do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế”, Savills cho biết.

Theo Savills, tình hình hoạt động của phân khúc cao cấp (hạng A) trên thị trường Hà Nội đã được cải thiện trong 3 năm gần đây, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê hấp dẫn.

Trong năm 2018, thị trường Hà Nội và TP. HCM cùng ghi nhận một nguồn cầu lớn từ các khách hàng quốc tế; một số lượng lớn các dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán.

Về giá bán nhà ở, báo cáo của Savills cho hay năm 2018, giá bán trung bình ở TP. HCM là 1.600 USD/m2, tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua.

Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhât nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn; hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn.

Giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 USD/m2, tăng nhẹ (1%) so với 2017; hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất. Do nguồn cung hạng B dồi dào, các chủ đầu tư đã đưa ra những mức giá cạnh tranh để duy trì doanh thu. Số lượng giao dịch hạng C tăng nhờ nhu cầu nhà giá rẻ tăng, các chủ đầu tư cũng đưa ra các điều khoản thanh toán, chương trình chiết khấu và khuyến mãi linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

Dự báo nguồn cung dự kiến sẽ tăng ở các thành phố chính để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP. HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C; còn hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.