Trong bối cảnh thị trường yếu thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã tung ra chính sách cam kết tiền thuê như một "liều kích thích" mạnh đối với người mua, nhất là với các sản phẩm thấp tầng (shophouse, liền kề, biệt thự).
Chẳng hạn như tại Hà Nội, một dự án thấp tầng rất lớn ở phía Tây đang triển khai chính sách cam kết tiền thuê trong 2 năm, với mức lợi suất khoảng 5%/năm trên giá trị đầu tư.
Hay một dự án thấp tầng rất lớn khác ở phía Bắc Hà Nội cũng tung gói ưu đãi “khủng”: cam kết tiền thuê lên đến 25% trong 5 năm, tức bình quân 5%/năm - nhỉnh hơn lãi suất tiết kiệm 12 tháng của các ngân hàng lớn. Bên cạnh đó, khách hàng được tặng 36 tháng phí quản lý, vay tới 70% giá trị căn nhà với lãi suất 0% trong 24 tháng, hoặc chiết khấu tới 9% nếu thanh toán sớm.
Tại các tỉnh, cuộc đua cam kết tiền thuê cũng sôi động không kém. Artisan Park (Bến Cát, Bình Dương) của Gamuda Land đang cam kết thuê lại shophouse trong 4 năm, mỗi năm tối thiểu 480 triệu đồng/căn.
Eurowindow Garden City (TP. Thanh Hóa) cũng chạy chính sách cam kết thuê lại 4 năm, mức thuê 40 triệu đồng/tháng/căn.
Những chuyển động mạnh mẽ từ phía các chủ đầu tư lớn đang khiến “cam kết tiền thuê” trở thành một trào lưu bán hàng mới trong phân khúc thấp tầng - tương tự “cam kết lợi nhuận” từng rộ lên ở dòng condotel cách đây gần một thập kỷ.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, cho hay chính sách cam kết tiền thuê không mới. Chính sách này từng xuất hiện rầm rộ giai đoạn 2014 - 2018 ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng...
“Sau đó, nhiều dự án vỡ cam kết vì thiếu dòng tiền. Bây giờ, mô hình này quay trở lại, chỉ khác ở chỗ thay vì nghỉ dưỡng thì áp dụng cho thấp tầng”, ông Quê nhận định.
Theo ông Quê, về lý thuyết, khách hàng sẽ cảm thấy an tâm hơn vì được đảm bảo dòng tiền trong 2 - 3 năm đầu. Tuy nhiên, đa phần các chủ đầu tư đã tính phần cam kết đó vào giá bán, nên thực tế người mua chỉ là đang “tự ứng trước” nguồn thu tưởng lai của mình.
“Đây là một chiêu thức bán hàng, giúp sản phẩm trông hấp dẫn hơn trong giai đoạn thị trường ảm đạm”, ông Quê nói.
Thực tế, sau khi hết thời hạn cam kết, việc có duy trì được dòng thuê hay không lại phụ thuộc hoàn toàn vào sức sống của dự án. Nếu khu vực dự án thiếu cư dân, hạ tầng thương mại yếu, khả năng cho thuê gần như bằng 0.
Ông Lê Đình Chung - Chủ tịch SGO Homes, cũng chia sẻ với VietnamFinance rằng cam kết tiền thuê chỉ khả thi khi sản phẩm có giá trị khai thác thực. “Tiền thuê mà chủ đầu tư trả thường được tính từ chính giá bán. Nếu vị trí không có dòng khách thuê tự nhiên hoặc khu đô thị chưa hình thành hệ sinh thái đủ lớn, cam kết đó khó bền”, ông nói.
Theo các chuyên gia, chính sách “cam kết thuê lại” có cả mặt lợi và mặt hại, tùy vào góc nhìn của nhà đầu tư.
Mặt lợi rõ nhất là giúp khách hàng đảm bảo dòng tiền trong 2 - 3 năm đầu, giảm áp lực tài chính và tránh “sốc” nếu thị trường xảy ra biến động ngắn hạn. Theo ông Lê Đình Chung, “chưa có cuộc khủng hoảng bất động sản nào ở Việt Nam kéo dài quá 3 năm, nên dòng tiền cam kết trong giai đoạn đó có thể giúp nhà đầu tư cầm cự, đặc biệt với người vay ngân hàng”.
Nhờ có nguồn thu tạm thời, người vay có thể dùng tiền thuê để trả lãi vay, hoặc bù đắp chi phí cơ hội. Với nhà đầu tư dùng vốn tự có, dòng tiền này là lợi nhuận đều đặn, đồng thời tăng thanh khoản khi bán lại sản phẩm.
Tuy nhiên, cái giá phải trả cho sự “an tâm” đó không nhỏ. Theo ông Quê, phần tiền thuê mà chủ đầu tư chi trả thực tế đã được cộng vào giá bán, nên giá trị tài sản bị “đội” lên tương ứng. Nếu quy đổi, mức lợi suất cam kết chỉ khoảng 5% - 6%/năm, tương đương lãi suất tiền gửi ngân hàng, trong khi người mua vẫn phải gánh các chi phí hoàn thiện, quản lý, thuế, vận hành.
Đáng chú ý, nhiều gói ưu đãi chỉ kéo dài 2 - 3 năm, trùng thời gian ân hạn gốc và lãi vay mà các ngân hàng thường áp dụng. Khi hết giai đoạn hỗ trợ, người vay phải trả cả gốc lẫn lãi, trong khi chưa chắc sản phẩm cho thuê được. Nếu thị trường trầm lắng kéo dài, áp lực tài chính sẽ dồn nặng, đặc biệt với những người mua dùng đòn bẩy lớn.
Ngoài ra, một số dự án còn tồn tại rủi ro pháp lý và vận hành. Có trường hợp thời điểm bắt đầu tính tiền thuê không trùng với thời gian bàn giao nhà, khiến khách hàng chịu thiệt. Một số khác lại cam kết cho thuê “từ năm 2027”, dù tiến độ xây dựng còn chậm. “Người mua cần xem kỹ hợp đồng để xác định rõ mốc bàn giao, thời gian thuê và đơn vị vận hành. Nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ vẽ ra câu chuyện đẹp nhưng không có năng lực thực hiện”, ông Chung cảnh báo.
Theo ông Lê Đình Chung, cam kết tiền thuê chỉ thực sự hiệu quả khi có giá trị thực, tức là dự án phải có nhu cầu thuê thật. “Nếu đó là shophouse trên tuyến phố sầm uất, có sẵn dòng khách kinh doanh, thì cam kết tiền thuê có thể coi là khoản bảo hiểm rủi ro hợp lý. Nhưng nếu là nhà thấp tầng nằm sâu trong đại đô thị, chưa có cư dân, thì rủi ro là rất lớn”, ông nói.
Ông cho rằng nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ ba yếu tố trước khi “xuống tiền”:
Thứ nhất là năng lực của chủ đầu tư - doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và hệ thống vận hành để đảm bảo thực hiện đúng cam kết hay không.
Thứ hai, nhu cầu thuê thực tế - khu vực dự án có hạ tầng hoàn thiện, dân cư ổn định và hoạt động thương mại sôi động để duy trì dòng thuê bền vững hay không.
Thứ ba, các điều khoản hợp đồng cần được quy định rõ về thời điểm bàn giao, thời hạn cam kết, chu kỳ chi trả, đơn vị vận hành cũng như trách nhiệm hoàn thiện sản phẩm, tránh những cam kết mập mờ chỉ mang tính quảng cáo.
Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh: “Nhà đầu tư cần tránh lặp lại sai lầm như thời condotel. Khi ấy, nhiều người bị hấp dẫn bởi lợi nhuận cam kết 10% - 12%/năm, nhưng cuối cùng chủ đầu tư vỡ dòng tiền, không trả nổi cam kết, nhà đầu tư ôm trái đắng. Điều quan trọng không phải là tỷ suất thuê bao nhiêu, mà là tính bền vững của dòng tiền thật".
Trong bối cảnh thị trường vẫn trong chu kỳ thanh lọc, “cam kết tiền thuê” có thể coi là chiêu thức marketing hữu hiệu, nhưng không phải “lá bùa hộ mệnh” đảm bảo an toàn đầu tư.
Như lời ông Chung kết luận: “Cam kết tiền thuê chỉ có ý nghĩa khi dòng tiền được tạo ra từ nhu cầu thật. Nếu dòng tiền đó được vẽ bằng quảng cáo, nó sẽ chỉ là lợi nhuận ảo".
Tags:
(VNF) - Dự án khu dân cư hơn 367 tỷ đồng tại xã Cổ Đạm với diện tích hơn 31 ha đất ở quy hoạch đồng bộ, tạo bước chuyển lớn cho thị trường bất động sản vùng Bắc Hà Tĩnh. Dự án hứa hẹn thay đổi diện mạo nông thôn mới Kỳ Tây khi hơn 660 lô đất và loạt hạ tầng hiện đại chuẩn bị được triển khai trong 24 tháng tới.
(VNF) - Hải Phòng thông qua bảng giá đất mới; Hà Nội được nới trần bồi thường gấp đôi cho dự án lớn, cấp bách; Khánh Hòa gỡ vướng cho 3 siêu dự án hơn 70.000 tỷ đồng của Sun Group tại Vân Phong... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 12/12.
(VNF) - Xuân Cầu Holdings vừa bất ngờ “kích hoạt” nguồn cung 7 tòa tháp cao tầng tại đại đô thị sinh thái khoáng nóng duy nhất bên sông Hồng Alluvia City, trong đó 4 tòa Alumi Premium với hơn 2.000 căn hộ cao cấp sẽ ra mắt thị trường ngay trong cuối năm 2025.
(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.
(VNF) - Sáng 11/12, trong Kỳ họp thứ 32 HĐND thành phố khóa 16, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
(VNF) - Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) Hà Nội vừa báo cáo UBND thành phố về phương án vị trí, hướng tuyến Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng – tuyến giao thông chiến lược dài hơn 80km chạy dọc hai bờ sông, kết nối từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.
(VNF) - Trong khi các "đại gia" địa ốc mở rộng quỹ đất, triển khai các đại dự án, doanh nghiệp nhỏ và vừa dần bị đẩy khỏi cuộc chơi. Sự tập trung nguồn cung vào tay "đại gia" không chỉ làm suy giảm cạnh tranh mà còn góp phần đẩy giá nhà leo thang, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa tầm với.
(VNF) - Nhiều đại biểu đề nghị thành phố chưa nên điều chỉnh tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay bởi giá đất Đà Nẵng những năm qua đã nhiều lần tăng mạnh và tiệm cận giá thị trường. Việc tiếp tục điều chỉnh có thể gây sức ép lớn lên doanh nghiệp, môi trường đầu tư và đời sống người dân đô thị.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Tại dự án 29ha Khu đô thị quốc tế Đa Phước, ghi nhận có hoạt động thi công trở lại sau nhiều năm đình trệ vì vướng sai phạm.
(VNF) - Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã yêu cầu chủ đầu tư xóa tên, hủy hợp đồng, thu hồi nhà tại nhiều dự án như: nhà ở xã hội Bắc Từ Sơn (54 căn), phường Tân Hồng (7 căn), phường Khắc Niệm (9 căn),...
(VNF) - Khu đô thị cửa khẩu Lệ Thanh có diện tích khoảng 1.512ha, nằm trên địa bàn xã Ia Dom và xã Ia Nan, tỉnh Gia Lai.
(VNF) - Thủ tục cấp phép xây dựng sẽ làm online, rút ngắn còn 7-10 ngày; giá trị M&A bất động sản vượt 2,4 tỷ USD trong 11 tháng; Hà Nội mở bán 86 căn nhà ở xã hội giá từ 484 triệu đồng/căn... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 11/12.
(VNF) - TP. HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có tổng cộng 838 dự án, khu đất tồn đọng, vướng mắc, hiện đã tháo gỡ 670 dự án.
(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
(VNF) - Bộ Tài chính vừa có đề xuất dự thảo mới về quy định tiền sử dụng đất, thuê đất mới nhằm gỡ khó khi thi hành Luật Đất đai.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - Với quỹ đất gần 100.000 m², hơn 1.200 căn nhà và dân số tương lai hơn 3.400 người, dự án được xem như “đòn bẩy” đô thị khổng lồ, hứa hẹn làm thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực này.
(VNF) - Cần Giờ được đánh giá là một trong những mô hình lấn biển bền vững nhất hiện nay, không chỉ là "xây dựng", mà là tái sinh một hệ sinh thái.
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - UBND Hải Phòng dự kiến khởi công nhiều dự án hạ tầng, giao thông, phát triển đô thị trong năm 2026.
(VNF) - Dự án khu dân cư hơn 367 tỷ đồng tại xã Cổ Đạm với diện tích hơn 31 ha đất ở quy hoạch đồng bộ, tạo bước chuyển lớn cho thị trường bất động sản vùng Bắc Hà Tĩnh. Dự án hứa hẹn thay đổi diện mạo nông thôn mới Kỳ Tây khi hơn 660 lô đất và loạt hạ tầng hiện đại chuẩn bị được triển khai trong 24 tháng tới.
(VNF) - Dự án cao tốc cửa khẩu Hữu Nghị - Chi Lăng có tổng mức đầu tư lên đến 11.029 tỷ đồng dự kiến sẽ chính thức thông tuyến vào ngày 19/12.
