- Ông từng nêu ý kiến rằng, quy định tại khoản 1 Điều 154 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm là chưa mang tính khả thi. Vậy ông có thể phân tích rõ hơn về điều này?
TS Nguyễn Vinh Huy: Việc xây dựng bảng giá đất hằng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần, do đó nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không. Nguyên nhân là việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt cần thời gian thực hiện, có thể gây lúng túng trong việc áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương do không xây dựng kịp bảng giá đất.
Theo tôi, không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên. Tuy nhiên, với những quy định tại dự thảo, cơ quan quản lý giá đất khó có thể thu thập đầy đủ dữ liệu và chuẩn xác về “giá đất phổ biến trên thị trường” cũng như xác định thế nào là “biến động giá đất”.
TS Nguyễn Vinh Huy, Phó chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP. HCM (HUBA)
Bởi vậy, cơ quan soạn thảo cần cân nhắc xem dữ liệu công chứng và dữ liệu khai thuế sử dụng đất có là nguồn để xác định giá đất phổ biến trên thị trường và là căn cứ để đánh biến động giá đất trong thời gian đầu áp dụng Luật Đất đai sau khi sửa đổi trước khi hoàn thiện hệ thống dữ liệu về đất đai hay không?
Quy định của dự thảo luật chưa làm rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất cũng như yêu cầu về hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất như Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra.
- Khoản 3 Điều 89 dự thảo luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, tạo sự linh hoạt. Theo ông, việc sửa đổi lần này đã bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất thu hồi và điều kiện cụ thể của từng địa phương hay chưa?
Theo tôi, cần bổ sung quy định về cơ chế bồi thường linh hoạt trên cơ sở nhu cầu của người có đất thu hồi, tương ứng với quyền, lợi ích của họ được hưởng khi bị thu hồi đất và địa phương, tổ chức có liên quan có khả năng đáp ứng.
Bên cạnh đó, cần quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất, bảo đảm thực hiện bồi thường thỏa đáng, công bằng, không gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.
- Khoản 2 Điều 225 dự thảo quy định trọng tài thương mại có thể giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Ông có đề xuất bổ sung gì về quy định này?
Đây được đánh giá là một quy định tiến bộ, đột phá, hợp với xu thế nhằm tạo điều kiện để giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại và đủ điều kiện áp dụng Luật Trọng tài thương mại để giải quyết. Tuy nhiên, dự thảo luật chỉ mới quy định về việc có thể áp dụng trọng tài thương mại để giải quyết các tranh chấp về đất đai mà chưa quy định về việc quyết định, phán quyết trọng tài sẽ được áp dụng, thi hành như thế nào.
Điển hình như các quy định tại các điểm m, n khoản 1 Điều 30; điểm b khoản 1 Điều 50; điểm k khoản 1 Điều 134 dự thảo luật chỉ mới quy định về “quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân” là căn cứ để nhận quyền sử dụng đất, bán, mua tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm, đăng ký biến động về đất đai.
Do vậy, nên bổ sung thêm cụm từ “hoặc quyết định, phán quyết của trọng tài” ngay sau cụm từ “quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân” để quyết định, phán quyết của trọng tài thương mại có thể thực thi, tạo điều kiện giải quyết nhanh chóng các tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại.
- Điều 78 dự thảo quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, theo ông những điều khoản quy định đã thỏa mãn tiêu chí giải quyết hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, tạo động lực cho sự phát triển của xã hội?
Bên cạnh nhiều lợi ích thiết thực thì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội sẽ là nguyên nhân của những đối kháng và mâu thuẫn xã hội, do đó cần tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng khỏi mục đích phát triển kinh tế xã hội.
Theo tôi, cần ban hành quy định xác định rõ những vấn đề, lĩnh vực nào là lợi ích quốc gia, công cộng ở Việt Nam và các tổ chức, cá nhân phải tôn trọng, ưu tiên những vấn đề, trường hợp đó.
Bên cạnh đó điểm a khoản 3 Điều 78 dự thảo luật quy định nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” nếu đáp ứng các tiêu chí, điều kiện được quy định tại khoản 4 điều này. Quy định này chưa thật sự phù hợp. Đối với dự án nhà ở thương mại để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.
Dự án nhà ở thương mại không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để quy định thành trường hợp nhà nước thu hồi đất, dẫn đến dễ bị lợi dụng, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện gia tăng.
Bởi vậy theo tôi cần tiếp cận theo hướng: những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển kinh tế xã hội mang tính chiến lược, quy định sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh hoặc của cả nước hoặc các công trình công cộng thì thu hồi. Còn các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, thương mại theo quy hoạch mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Xây dựng Luật Đất đai sửa đổi là một thách thức lớn, phải tính toán nhiều mặt. Tính đúng sẽ là cơ hội cho phát triển, tính sai sẽ chứa đựng rất nhiều rủi ro. Nếu không quy định rõ mà dự án đó chỉ vì lợi ích của chủ đầu tư, không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng thì chuyện khiếu nại xoay quanh mức bồi thường, sẽ gay gắt lắm và phức tạp vô cùng.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.
Tags:
(VNF) - Kết luận của Thanh tra Chính phủ nêu rõ, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quyết định chuyển Trung tâm thương mại Thái Dương sang Chung cư thương mại đã làm thay đổi tính chất, chức năng, quy mô... là chưa đủ căn cứ, cơ sở và không đúng quy định.
(VNF) - Sự kiện khởi công vòng xuyến dự án Vinhomes Golden Avenue (TP. Móng Cái, Quảng Ninh) đã góp phần nâng giá trị bất động sản tại đây lên tầm cao mới. Trong đó, dòng sản phẩm shophouse deluxe Asia Vibe càng trở nên đắt giá nhờ hội tụ “kiềng ba chân”: hạ tầng bứt phá, tiềm năng kinh doanh đa dạng và chính sách ưu đãi hấp dẫn.
(VNF) -Ngày 03/04, Tập đoàn Stavian và Tập đoàn Shinec đã chính thức ký kết hợp tác chiến lược triển khai các dự án bất động sản (BĐS) công nghiệp trên toàn lãnh thổ Việt Nam.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp và dân sinh sẽ chịu những tác động không nhỏ từ việc Mỹ áp mức thuế đối ứng lên tới 46% đối với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam.
(VNF) - Tập đoàn Trung Nam mong muốn dự án Golden Hills City sớm được giải quyết thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư.
(VNF) - Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường bất động sản (BĐS) trong nước ngày càng quan tâm tới các tiêu chí xanh, bền vững. Một số ít dự án phát triển theo xu hướng BĐS “xanh nguyên bản”, được giới đầu tư sành sỏi quan tâm bởi sở hữu nhiều giá trị khác biệt, bắt nhịp xu hướng toàn cầu.
(VNF) - Khu công nghiệp Dốc Đá Trắng tại Khu kinh tế Vân Phong (tỉnh Khánh Hòa), có vốn đầu tư 1.800 tỷ đồng đã được khởi công xây dựng ngày 2/.
(VNF) - Trong quý I/2025, kinh tế TP. HCM tăng trưởng 7,51%, cao nhất từ năm 2020 đến nay.
(VNF) - Với kế hoạch phát triển đô thị đại học cùng chiến lược đầu tư hạ tầng bài bản về nhà ở, y tế, giáo dục, Hà Nam được kỳ vọng trở thành “cánh tay nối dài” góp phần giải bài toán giãn dân và tái cấu trúc đô thị cho Thủ đô Hà Nội.
(VNF) - Thị trường bất động sản Hải Phòng trở nên sôi động với hàng loạt dự án mới chuẩn bị ra mắt. Trong số đó, chủ lực là các dự án đất nền với hàng nghìn lô sắp được tung ra bán.
(VNF) - Sự xuất hiện đồng thời của Vingroup, Ecopark với những “đại dự án” khiến không ít người đặt kỳ vọng thị trường bất động sản Long An có thể lặp lại thành công của Hưng Yên trước đó.
(VNF) - Hàng trăm lô đất thuộc các huyện Tân Yên, Hiệp Hòa, Việt Yên tỉnh Bắc Giang sẽ được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất ngay trong tháng 4/2025.
(VNF) - Luật Nhà ở 2023, vẫn giữ nguyên mức lợi nhuận 10% cho phần nhà ở xã hội trong khi thủ tục vô cùng phức tạp đã đẩy DN vào nhiều nguy cơ rủi ro. Điều này khiến cho đầu tư nhà ở xã hội (NƠXH) không được nhiều DN mặn mà.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ vừa công bố kết luận thanh tra số 81/KL-TTCP về thanh tra trách nhiệm quản lý nhà nước về quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.
(VNF) - Tiếp nối những tín hiệu tích cực về quy hoạch hạ tầng, y tế và giáo dục tại Hà Nam, ngày 31/3, hơn 1.000 chuyên viên kinh doanh nhiệt huyết đã quy tụ tại sự kiện kick-off “Kích hoạt tâm điểm sắc màu” để chào đón dòng căn hộ mới Park Residence thuộc đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City.
(VNF) - Đánh giá về việc phát triển nhà ở xã hội, TS Cấn Văn Lực cho rằng vốn không phải là vấn đề lớn. Điểm nghẽn chủ yếu nằm ở tư duy, nguồn cung và quy trình thực hiện.
(VNF) - Việc hàng loạt đại dự án xuất hiện đã làm thị trường bất động sản Long An trở nên sôi động. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra lo ngại thị trường có thể bị “bội thực” do nguồn cung quá nhiều.
(VNF) - Việc thay đổi địa giới hành chính thường đi kèm với sự điều chỉnh về quy hoạch đô thị, hệ thống hạ tầng và chính sách quản lý đất đai. Những yếu tố này có thể tạo ra những biến động đáng kể về giá cả và cơ hội đầu tư bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu Công an tỉnh chủ động kiểm tra, nắm bắt thông tin để xử lý đối với các tổ chức, cá nhân có dấu hiệu lừa đảo, lũng đoạn, xúi giục, kích động, gây bất ổn thị trường bất động sản.
(VNF) - Nhiều huyện trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đang dồn dập thông báo đấu giá quyền sử dụng đất ngay trước thời điểm chính thức bỏ cấp huyện.
(VNF) - Đầu tháng 2/2025, TP. Thủ Đức công bố quy hoạch chung đến năm 2040 với mục tiêu thúc đẩy kinh tế, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc tế cho cả TP. HCM và vùng Đông Nam bộ. Từ đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã có nhiều tín hiệu tích cực, tạo đà bứt phá trong thời gian tới.
(VNF) - Giai đoạn 2025-2030, Bình Định mời gọi đầu tư hàng loạt dự án, trong đó có nhiều dự án khu du lịch, khu đô thị.
(VNF) - Có doanh nghiệp năm trước lãi kỷ lục, năm nay giảm kế hoạch hơn 90%; có doanh nghiệp năm trước tồi tệ nhất lịch sử, năm nay đặt mục tiêu tăng trưởng bằng lần; có doanh nghiệp tự tin tung tăng vào thời kỳ mới, lại có đơn vị lại thận trọng, co cụm vì thấy rủi ro… đó là những màu sắc đối lập khi xem xét tài liệu đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm 2025 của các doanh nghiệp địa ốc.
(VNF) - Sở hữu loạt ưu thế hiếm có từ vị trí, thiết kế đến tiện ích, ngay trong sự kiện mở bán (29/3), bộ sưu tập Boutique Collection đã thu hút hàng trăm khách hàng thượng lưu tới bốc thăm quyền mua các dòng sản phẩm độc đáo, lần đầu xuất hiện tại thị trường tây Hà Nội.
(VNF) - Nam Sài Gòn tiếp tục khẳng định sức hút với lễ khởi công Essensia Parkway diễn ra vào ngày 31/3. Với quy mô giới hạn chỉ 74 căn nhà phố và biệt thự đẳng cấp tiên phong chuẩn sống Lux-Well, dự án hứa hẹn trở thành tâm điểm mới của thị trường bất động sản khu Nam.
(VNF) - Kết luận của Thanh tra Chính phủ nêu rõ, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quyết định chuyển Trung tâm thương mại Thái Dương sang Chung cư thương mại đã làm thay đổi tính chất, chức năng, quy mô... là chưa đủ căn cứ, cơ sở và không đúng quy định.
(VNF) - Cùng với Ecopark, hai khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2 và 3 không chỉ cải thiện hạ tầng và kinh tế mà còn góp phần nâng cao vị thế của huyện Văn Giang tại Hưng Yên.
