TS Vũ Đình Ánh: Nhiều rủi ro đeo bám nhà đầu tư condotel

Theo phân tích của TS Vũ Đình Ánh, nhà đầu tư condotel tại Việt Nam hiện đang được thụ hưởng một số điều kiện thuận lợi từ thị trường như: quy mô tổng tín dụng tăng trưởng đều đặn 16 – 17%/năm; được vay vốn tín dụng đến 70% giá trị căn hộ mà gần như không phải thế chấp, thời hạn thanh toán được kéo dài và được ân hạn nợ gốc; mặt bằng lãi suất tương đối ổn định.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế diễn biến thị trường, TS Ánh cũng cho rằng thách thức cho các nhà đầu tư cũng đến từ chính các điều kiện thuận lợi nêu trên.

Chẳng hạn về vay vốn ngân hàng, dù quy mô tổng tín dụng tăng trưởng đều đặn nhưng từ năm 2017, Thông tư 06 chính thức có hiệu lực, dòng vốn vào bất động sản đã bắt đầu bị siết lại, đặc biệt với phân khúc cao cấp, trong đó có condotel.

Điều này được đánh giá là sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel. Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường condotel.

Thông tư 06 siết tín dụng vào bất động sản được đánh giá sẽ tác động đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel

Về lãi suất, dù trong thời gian qua mặt bằng lãi suất tương đối ổn định nhưng TS Ánh khẳng định không ai có thể dự báo được đường đi của lãi suất trong các năm tới.

"Mỗi hợp đồng mua bán condotel đều kéo dài từ 8 – 10 năm, do đó có thể nói rủi ro lãi suất là thứ rủi ro đeo đẳng đối với các nhà đầu tư", TS Ánh nhận định.

Phân tích kỹ hơn, TS Ánh cho biết lãi suất cho vay trung dài hạn đến cuối năm 2016 không chênh lệch nhiều so với tỷ lệ lợi nhuận cam kết trên thị trường condotel, do đó, bất kỳ biến động lãi suất theo hướng tăng lên nào cũng ảnh hưởng tới bài toán tài chính của nhà đầu tư, thậm chí đảo lộn hoàn toàn từ lãi sang thua lỗ nếu lãi suất tăng quá cao.

Rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016 song không phải là không thể xảy ra trong tương lai. Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước... đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường condotel.

Lợi nhuận cũng là một thách thức đối với các nhà đầu tư. "Tỷ lệ cam kết 9 - 15,5%/năm không phải là thu nhập ròng của nhà đầu tư mà họ còn phải trả ít nhất hai khoản là phí quản lý và nộp thuế thu nhập cá nhân hàng năm. Thu nhập ròng của nhà đầu tư có thể sụt giảm mạnh, theo đó, thời gian hoàn vốn sẽ dài hơn so với cam kết, thậm chí nhà đầu tư phải tìm nguồn tài chính bổ sung để bù đắp sự sụt giảm của thu nhập ròng từ condotel do biến động quá lớn của hai khoản phải trả đó", TS Ánh cho biết.

TS Vũ Đình Ánh cảnh báo sự biến động của thị trường sẽ khiến nhà đầu tư condotel phải đối mặt với rủi ro gián đoạn dòng tiền thanh toán 

Ngoài ra, chuyên gia tài chính này cũng cảnh báo về tính gián đoạn của dòng tiền thanh toán khoản vay ngân hàng khi đầu tư condotel.

Theo đó, các điều khoản cam kết trong hợp đồng mua bán condotel đều được thiết lập dựa trên sự lý tưởng của điều kiện kinh doanh như: việc khai thác cho thuê diễn ra thuận lợi, thị trường ít cạnh tranh, không tác động quá lớn bởi thiên tai, dịch bệnh, không  có tác động quá lớn từ chính sách….

Song, trong suốt thời gian tồn tại một thập kỷ của hợp đồng mua bán, những biến động của các điều kiện trên là hoàn toàn có thể xảy ra. Mỗi một biến động đều có khả năng làm gián đoạn dòng tiền thanh toán của chủ đầu tư cho khách hàng. Đến lượt mình, khách hàng lại phải đối mặt với sự gián đoạn dòng tiền thanh toán nghĩa vụ vay tín dụng ngân hàng.

"Tóm lại, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của thị trường condotel Việt Nam, trong đó chứa đựng nhiều cơ hội tốt song cũng tiềm ẩn không ít thách thức, rủi ro. Nhận thức đúng và phân tích chính xác cơ hội và thách thức từ tín dụng ngân hàng dành cho thị trường Condotel không chỉ là nhiệm vụ ở tầm vĩ mô mà còn quan trọng và thiết thực đối với mỗi nhà đầu tư đã, đang và dự định sẽ tham gia vào thị trường condotel", TS Ánh kết luận.