Mua nhà chịu chênh
Tài khoản mạng xã hội Zalo của Nguyễn Thắng (33 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) hơn 1 tuần nay liên tục “nổ” tin nhắn từ những nhóm “chat” mua nhà ở xã hội, từ Hạ Đình, Kim Chung đến Vĩnh Hưng, Thượng Thanh… Môi giới liên tục mời chào các “suất ngoại giao” với khoản chênh lên tới hàng trăm triệu đồng.
Thắng đắn đo rất lâu mà không quyết được, vì anh chỉ có trong tay 400 triệu đồng, nếu chấp nhận đóng chênh thì chẳng còn tiền để thanh toán đợt đầu khi ký hợp đồng mua bán, mà không chịu đóng chênh thì cơ hội được mua nhà ở xã hội rất mong manh do số lượng hồ sơ xin mua lớn hơn nhiều so với số căn chào bán.
Trên giấy tờ, các dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại Hà Nội có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, tức một căn hộ 2 phòng ngủ điển hình (50 – 60m2) sẽ có giá 1 – 1,2 tỷ đồng. Nếu đóng chênh, số tiền thực tế phải chi ra là khoảng 1,5 tỷ đồng. Song, vấn đề còn nằm ở chỗ, kể cả có “suất ngoại giao”, người mua vẫn phải bốc thăm chọn căn. Nếu “chẳng may” bốc phải căn có diện tích lớn, tổng số tiền mua căn hộ tăng vọt lên, vượt quá khả năng tài chính, việc mua nhà cũng trở nên bất khả.
Với các dự án nhà ở xã hội đã đi vào hoạt động, mức độ chênh còn “dữ dội” hơn. Nguyên do là sau khi nhận nhà, các chủ sở hữu rao bán nhà ở xã hội với giá ngang ngửa nhà ở thương mại. Chẳng hạn như NHS Trung Văn mở bán với giá 19 triệu đồng/m2, nay đang rao 50 triệu đồng/m2; Đồng Mô - Đại Kim mở bán giá 14 triệu đồng/m2, nay đang rao 60 triệu đồng/m2; 987 Tam Trinh mở bán giá 14 triệu đồng, nay đang rao 55 – 60 triệu đồng/m2… Mức giá này hầu như nằm ngoài khả năng chi trả của tầng lớp thu nhập thấp và trung bình tại đô thị lớn.
Sở dĩ có tình trạng tiền chênh và giá cao như trên là nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn còn rất ít. Tính đến hết năm 2024, toàn Hà Nội đã có 11.330 căn hộ nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng. Trong năm 2025, thành phố sẽ tiếp tục hoàn thành 8 dự án đầu tư với khoảng 4.670 căn, đồng thời triển khai thêm các dự án với nguồn cung dự kiến hơn 10.000 căn. Tuy nhiên, chừng đó vẫn là không đủ với nhu cầu “khổng lồ” của người dân thành phố.
Tính trên phạm vi toàn quốc, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó, 146 dự án hoàn thành (103.717 căn); 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai (127.261 căn); 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (402.581 căn). Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.
Để đi tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, quãng đường vẫn còn rất xa. Bộ Xây dựng cho hay trong số 31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội, có 9 địa phương có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra gồm: Hải Phòng, Huế, Tuyên Quang, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nghệ An, Tây Ninh, Cà Mau. Các địa phương còn lại có khả năng không hoàn thành.
Vướng ở đâu?
Thực tế cho thấy, phát triển nhà ở xã hội là chính sách trọng tâm đã được Chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ trong vòng 3 năm trở lại đây, như một phần trong nỗ lực “giải cứu” và “chữa trị” cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những thống kê nêu trên cho thấy kết quả đạt được vẫn còn “khiêm tốn” so với mục tiêu và kỳ vọng.
Để tăng cường cho việc triển khai nhà ở xã hội, gần đây nhất, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 với một loạt điểm mới, mở rộng đường cho sự phát triển của loại hình này.
Có thể kể đến các điểm mới nổi bật là: lập Quỹ nhà ở quốc gia; giảm bớt các thủ tục (như: cho phép giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không qua đấu thầu với dự án nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang không dùng vốn công; miễn thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết với dự án chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt hoặc có yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết; miễn thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tai cơ quan chuyên môn về xây dựng; việc thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng; chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn thẩm tra để phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội…)
Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 261/2025 sửa đổi bổ sung Nghị định 100/2024, Nghị định 192/2025 với nhiều điểm mới, trong đó nổi bật nhất là việc nâng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội (người độc thân là 20 triệu đồng/tháng, cặp vợ chồng là 40 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con vị thành niên 30 triệu đồng/tháng).
Những chính sách này được đánh giá sẽ thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển mạnh hơn trong những năm tiếp theo. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn đối diện với 3 rào cản lớn.
Một là không đủ quỹ “đất sạch” cho các dự án nhà ở xã hội. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho hay quy hoạch của các địa phương vẫn dành nhiều đất cho nhà ở xã hội, nhưng quỹ đất có thể triển khai ngay dự án thì rất hạn chế. Các địa phương thường bị bó buộc bởi tư duy quỹ đất nhà ở xã hội đã nằm trong các khu đô thị (quỹ đất 20%). Trong khi đó, quỹ đất 20% này thường không được chủ đầu tư các khu đô thị ưu tiên vị trí đẹp, có khả năng triển khai.
Ngay cả khi dự án nhà ở xã hội được bố trí quỹ đất sạch thì chủ đầu tư cũng không quyết liệt triển khai, bởi lợi nhuận thấp (“trần” lợi nhuận 10%) và không có chế tài xử lý hay cưỡng chế chủ đầu tư không xây dựng nhà ở xã hội.
Rào cản thứ hai là nguồn vốn. Dù Chính phủ đã có chỉ đạo, định hướng việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau tăng lên 145.000 tỷ đồng) cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhưng kết quả cho tới nay vẫn rất hạn chế. Nguyên nhân cơ bản là lãi suất của gói vay này dù đã thấp hơn thị trường khoảng 2% nhưng vẫn còn tương đối cao, thời gian ưu đãi lại ngắn, trong khi việc triển khai dự án còn gặp nhiều vướng mắc, dễ chậm tiến độ so với kế hoạch, gây rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn người mua.
Rào cản thứ ba là thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp. Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thủ tục của dự án nhà ở xã hội không kém gì dự án nhà ở thương mại, nhất là dự án do tư nhân phát triển, lại còn phải chịu thêm những thủ tục “đặc thù”.
Luật sư Đỉnh cho rằng để thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển, chính quyền các cấp phải xử lý 3 rào cản nêu trên. Cụ thể, để có quỹ đất sạch, nên có quy định về việc bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng song song với việc quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội; để giải quyết nguồn vốn, việc nhanh chóng triển khai Quỹ nhà ở quốc gia có ý nghĩa trọng yếu; về thủ tục hành chính, cần tạo thêm sự thông thoáng đối với các dự án nhà ở xã hội do tư nhân phát triển, để có nguồn cung lớn cho thị trường.
“Nhà ở xã hội không chỉ là sản phẩm giải quyết nhu cầu an cư của người dân mà còn là công cụ để kiềm chế giá nhà, xoay chuyển cục diện, định hình diện mạo mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, hướng đến sự phát triển lành mạnh, bền vững”, luật sư Đỉnh nhấn mạnh với VietnamFinance.
Tags:
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa ra quyết định chấm dứt hiệu lực văn bản liên quan đến việc giao Công ty Posco E&C lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc (Khu số 9).
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa ra quyết định chấm dứt hiệu lực văn bản liên quan đến việc giao Công ty Posco E&C lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc (Khu số 9).
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
