Mua nhà chịu chênh
Tài khoản mạng xã hội Zalo của Nguyễn Thắng (33 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) hơn 1 tuần nay liên tục “nổ” tin nhắn từ những nhóm “chat” mua nhà ở xã hội, từ Hạ Đình, Kim Chung đến Vĩnh Hưng, Thượng Thanh… Môi giới liên tục mời chào các “suất ngoại giao” với khoản chênh lên tới hàng trăm triệu đồng.
Thắng đắn đo rất lâu mà không quyết được, vì anh chỉ có trong tay 400 triệu đồng, nếu chấp nhận đóng chênh thì chẳng còn tiền để thanh toán đợt đầu khi ký hợp đồng mua bán, mà không chịu đóng chênh thì cơ hội được mua nhà ở xã hội rất mong manh do số lượng hồ sơ xin mua lớn hơn nhiều so với số căn chào bán.
Trên giấy tờ, các dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại Hà Nội có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, tức một căn hộ 2 phòng ngủ điển hình (50 – 60m2) sẽ có giá 1 – 1,2 tỷ đồng. Nếu đóng chênh, số tiền thực tế phải chi ra là khoảng 1,5 tỷ đồng. Song, vấn đề còn nằm ở chỗ, kể cả có “suất ngoại giao”, người mua vẫn phải bốc thăm chọn căn. Nếu “chẳng may” bốc phải căn có diện tích lớn, tổng số tiền mua căn hộ tăng vọt lên, vượt quá khả năng tài chính, việc mua nhà cũng trở nên bất khả.
Với các dự án nhà ở xã hội đã đi vào hoạt động, mức độ chênh còn “dữ dội” hơn. Nguyên do là sau khi nhận nhà, các chủ sở hữu rao bán nhà ở xã hội với giá ngang ngửa nhà ở thương mại. Chẳng hạn như NHS Trung Văn mở bán với giá 19 triệu đồng/m2, nay đang rao 50 triệu đồng/m2; Đồng Mô - Đại Kim mở bán giá 14 triệu đồng/m2, nay đang rao 60 triệu đồng/m2; 987 Tam Trinh mở bán giá 14 triệu đồng, nay đang rao 55 – 60 triệu đồng/m2… Mức giá này hầu như nằm ngoài khả năng chi trả của tầng lớp thu nhập thấp và trung bình tại đô thị lớn.
Sở dĩ có tình trạng tiền chênh và giá cao như trên là nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn còn rất ít. Tính đến hết năm 2024, toàn Hà Nội đã có 11.330 căn hộ nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng. Trong năm 2025, thành phố sẽ tiếp tục hoàn thành 8 dự án đầu tư với khoảng 4.670 căn, đồng thời triển khai thêm các dự án với nguồn cung dự kiến hơn 10.000 căn. Tuy nhiên, chừng đó vẫn là không đủ với nhu cầu “khổng lồ” của người dân thành phố.
Tính trên phạm vi toàn quốc, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó, 146 dự án hoàn thành (103.717 căn); 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai (127.261 căn); 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (402.581 căn). Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.
Để đi tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, quãng đường vẫn còn rất xa. Bộ Xây dựng cho hay trong số 31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội, có 9 địa phương có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra gồm: Hải Phòng, Huế, Tuyên Quang, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nghệ An, Tây Ninh, Cà Mau. Các địa phương còn lại có khả năng không hoàn thành.
Vướng ở đâu?
Thực tế cho thấy, phát triển nhà ở xã hội là chính sách trọng tâm đã được Chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ trong vòng 3 năm trở lại đây, như một phần trong nỗ lực “giải cứu” và “chữa trị” cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những thống kê nêu trên cho thấy kết quả đạt được vẫn còn “khiêm tốn” so với mục tiêu và kỳ vọng.
Để tăng cường cho việc triển khai nhà ở xã hội, gần đây nhất, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 với một loạt điểm mới, mở rộng đường cho sự phát triển của loại hình này.
Có thể kể đến các điểm mới nổi bật là: lập Quỹ nhà ở quốc gia; giảm bớt các thủ tục (như: cho phép giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không qua đấu thầu với dự án nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang không dùng vốn công; miễn thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết với dự án chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt hoặc có yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết; miễn thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tai cơ quan chuyên môn về xây dựng; việc thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng; chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn thẩm tra để phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội…)
Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 261/2025 sửa đổi bổ sung Nghị định 100/2024, Nghị định 192/2025 với nhiều điểm mới, trong đó nổi bật nhất là việc nâng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội (người độc thân là 20 triệu đồng/tháng, cặp vợ chồng là 40 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con vị thành niên 30 triệu đồng/tháng).
Những chính sách này được đánh giá sẽ thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển mạnh hơn trong những năm tiếp theo. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn đối diện với 3 rào cản lớn.
Một là không đủ quỹ “đất sạch” cho các dự án nhà ở xã hội. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho hay quy hoạch của các địa phương vẫn dành nhiều đất cho nhà ở xã hội, nhưng quỹ đất có thể triển khai ngay dự án thì rất hạn chế. Các địa phương thường bị bó buộc bởi tư duy quỹ đất nhà ở xã hội đã nằm trong các khu đô thị (quỹ đất 20%). Trong khi đó, quỹ đất 20% này thường không được chủ đầu tư các khu đô thị ưu tiên vị trí đẹp, có khả năng triển khai.
Ngay cả khi dự án nhà ở xã hội được bố trí quỹ đất sạch thì chủ đầu tư cũng không quyết liệt triển khai, bởi lợi nhuận thấp (“trần” lợi nhuận 10%) và không có chế tài xử lý hay cưỡng chế chủ đầu tư không xây dựng nhà ở xã hội.
Rào cản thứ hai là nguồn vốn. Dù Chính phủ đã có chỉ đạo, định hướng việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau tăng lên 145.000 tỷ đồng) cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhưng kết quả cho tới nay vẫn rất hạn chế. Nguyên nhân cơ bản là lãi suất của gói vay này dù đã thấp hơn thị trường khoảng 2% nhưng vẫn còn tương đối cao, thời gian ưu đãi lại ngắn, trong khi việc triển khai dự án còn gặp nhiều vướng mắc, dễ chậm tiến độ so với kế hoạch, gây rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn người mua.
Rào cản thứ ba là thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp. Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thủ tục của dự án nhà ở xã hội không kém gì dự án nhà ở thương mại, nhất là dự án do tư nhân phát triển, lại còn phải chịu thêm những thủ tục “đặc thù”.
Luật sư Đỉnh cho rằng để thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển, chính quyền các cấp phải xử lý 3 rào cản nêu trên. Cụ thể, để có quỹ đất sạch, nên có quy định về việc bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng song song với việc quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội; để giải quyết nguồn vốn, việc nhanh chóng triển khai Quỹ nhà ở quốc gia có ý nghĩa trọng yếu; về thủ tục hành chính, cần tạo thêm sự thông thoáng đối với các dự án nhà ở xã hội do tư nhân phát triển, để có nguồn cung lớn cho thị trường.
“Nhà ở xã hội không chỉ là sản phẩm giải quyết nhu cầu an cư của người dân mà còn là công cụ để kiềm chế giá nhà, xoay chuyển cục diện, định hình diện mạo mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, hướng đến sự phát triển lành mạnh, bền vững”, luật sư Đỉnh nhấn mạnh với VietnamFinance.
Tags:
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
