Vì sao vẫn 'khát' nhà ở xã hội?

Mua nhà chịu chênh

Tài khoản mạng xã hội Zalo của Nguyễn Thắng (33 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) hơn 1 tuần nay liên tục “nổ” tin nhắn từ những nhóm “chat” mua nhà ở xã hội, từ Hạ Đình, Kim Chung đến Vĩnh Hưng, Thượng Thanh… Môi giới liên tục mời chào các “suất ngoại giao” với khoản chênh lên tới hàng trăm triệu đồng. 

Thắng đắn đo rất lâu mà không quyết được, vì anh chỉ có trong tay 400 triệu đồng, nếu chấp nhận đóng chênh thì chẳng còn tiền để thanh toán đợt đầu khi ký hợp đồng mua bán, mà không chịu đóng chênh thì cơ hội được mua nhà ở xã hội rất mong manh do số lượng hồ sơ xin mua lớn hơn nhiều so với số căn chào bán.

Trên giấy tờ, các dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại Hà Nội có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, tức một căn hộ 2 phòng ngủ điển hình (50 – 60m2) sẽ có giá 1 – 1,2 tỷ đồng. Nếu đóng chênh, số tiền thực tế phải chi ra là khoảng 1,5 tỷ đồng. Song, vấn đề còn nằm ở chỗ, kể cả có “suất ngoại giao”, người mua vẫn phải bốc thăm chọn căn. Nếu “chẳng may” bốc phải căn có diện tích lớn, tổng số tiền mua căn hộ tăng vọt lên, vượt quá khả năng tài chính, việc mua nhà cũng trở nên bất khả.

Với các dự án nhà ở xã hội đã đi vào hoạt động, mức độ chênh còn “dữ dội” hơn. Nguyên do là sau khi nhận nhà, các chủ sở hữu rao bán nhà ở xã hội với giá ngang ngửa nhà ở thương mại. Chẳng hạn như NHS Trung Văn mở bán với giá 19 triệu đồng/m2, nay đang rao 50 triệu đồng/m2; Đồng Mô - Đại Kim mở bán giá 14 triệu đồng/m2, nay đang rao 60 triệu đồng/m2; 987 Tam Trinh mở bán giá 14 triệu đồng, nay đang rao 55 – 60 triệu đồng/m2… Mức giá này hầu như nằm ngoài khả năng chi trả của tầng lớp thu nhập thấp và trung bình tại đô thị lớn.

Sở dĩ có tình trạng tiền chênh và giá cao như trên là nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn còn rất ít. Tính đến hết năm 2024, toàn Hà Nội đã có 11.330 căn hộ nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng. Trong năm 2025, thành phố sẽ tiếp tục hoàn thành 8 dự án đầu tư với khoảng 4.670 căn, đồng thời triển khai thêm các dự án với nguồn cung dự kiến hơn 10.000 căn. Tuy nhiên, chừng đó vẫn là không đủ với nhu cầu “khổng lồ” của người dân thành phố.

Tính trên phạm vi toàn quốc, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó, 146 dự án hoàn thành (103.717 căn); 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai (127.261 căn); 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (402.581 căn). Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.

Để đi tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, quãng đường vẫn còn rất xa. Bộ Xây dựng cho hay trong số 31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội, có 9 địa phương có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra gồm: Hải Phòng, Huế, Tuyên Quang, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nghệ An, Tây Ninh, Cà Mau. Các địa phương còn lại có khả năng không hoàn thành.

Vướng ở đâu?

Thực tế cho thấy, phát triển nhà ở xã hội là chính sách trọng tâm đã được Chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ trong vòng 3 năm trở lại đây, như một phần trong nỗ lực “giải cứu” và “chữa trị” cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những thống kê nêu trên cho thấy kết quả đạt được vẫn còn “khiêm tốn” so với mục tiêu và kỳ vọng.

Để tăng cường cho việc triển khai nhà ở xã hội, gần đây nhất, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 với một loạt điểm mới, mở rộng đường cho sự phát triển của loại hình này. 

Có thể kể đến các điểm mới nổi bật là: lập Quỹ nhà ở quốc gia; giảm bớt các thủ tục (như: cho phép giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không qua đấu thầu với dự án nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang không dùng vốn công; miễn thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết với dự án chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt hoặc có yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết; miễn thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tai cơ quan chuyên môn về xây dựng; việc thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng; chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn thẩm tra để phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội…)

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 261/2025 sửa đổi bổ sung Nghị định 100/2024, Nghị định 192/2025 với nhiều điểm mới, trong đó nổi bật nhất là việc nâng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội (người độc thân là 20 triệu đồng/tháng, cặp vợ chồng là 40 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con vị thành niên 30 triệu đồng/tháng).

Những chính sách này được đánh giá sẽ thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển mạnh hơn trong những năm tiếp theo. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn đối diện với 3 rào cản lớn. 

Một là không đủ quỹ “đất sạch” cho các dự án nhà ở xã hội. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho hay quy hoạch của các địa phương vẫn dành nhiều đất cho nhà ở xã hội, nhưng quỹ đất có thể triển khai ngay dự án thì rất hạn chế. Các địa phương thường bị bó buộc bởi tư duy quỹ đất nhà ở xã hội đã nằm trong các khu đô thị (quỹ đất 20%). Trong khi đó, quỹ đất 20% này thường không được chủ đầu tư các khu đô thị ưu tiên vị trí đẹp, có khả năng triển khai.

Ngay cả khi dự án nhà ở xã hội được bố trí quỹ đất sạch thì chủ đầu tư cũng không quyết liệt triển khai, bởi lợi nhuận thấp (“trần” lợi nhuận 10%) và không có chế tài xử lý hay cưỡng chế chủ đầu tư không xây dựng nhà ở xã hội. 

Rào cản thứ hai là nguồn vốn. Dù Chính phủ đã có chỉ đạo, định hướng việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau tăng lên 145.000 tỷ đồng) cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhưng kết quả cho tới nay vẫn rất hạn chế. Nguyên nhân cơ bản là lãi suất của gói vay này dù đã thấp hơn thị trường khoảng 2% nhưng vẫn còn tương đối cao, thời gian ưu đãi lại ngắn, trong khi việc triển khai dự án còn gặp nhiều vướng mắc, dễ chậm tiến độ so với kế hoạch, gây rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Rào cản thứ ba là thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp. Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thủ tục của dự án nhà ở xã hội không kém gì dự án nhà ở thương mại, nhất là dự án do tư nhân phát triển, lại còn phải chịu thêm những thủ tục “đặc thù”.

Luật sư Đỉnh cho rằng để thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển, chính quyền các cấp phải xử lý 3 rào cản nêu trên. Cụ thể, để có quỹ đất sạch, nên có quy định về việc bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng song song với việc quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội; để giải quyết nguồn vốn, việc nhanh chóng triển khai Quỹ nhà ở quốc gia có ý nghĩa trọng yếu; về thủ tục hành chính, cần tạo thêm sự thông thoáng đối với các dự án nhà ở xã hội do tư nhân phát triển, để có nguồn cung lớn cho thị trường. 

“Nhà ở xã hội không chỉ là sản phẩm giải quyết nhu cầu an cư của người dân mà còn là công cụ để kiềm chế giá nhà, xoay chuyển cục diện, định hình diện mạo mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, hướng đến sự phát triển lành mạnh, bền vững”, luật sư Đỉnh nhấn mạnh với VietnamFinance.