Có thể hiểu dự án “ma” là dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy, chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Một trường hợp khác là những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán mà chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán dự án. Tất cả những dự án này đều không được phép thực hiện giao dịch mua bán, việc chào bán và thu tiền của người mua thông thường là với mục đích trục lợi trái phép.
Có 4 dấu hiệu quan trọng để nhận biết những dự án “ma”. Thứ nhất là giá trị đầu tư rất rẻ kèm theo hứa hẹn lợi nhuận “khủng”. Để thu hút nhiều người mua, các dự án “ma” thường chào bán với giá thấp hơn mặt bằng chung của khu vực rất nhiều. Ngoài ra, chủ đầu tư còn đưa ra rất nhiều cam kết về hiệu suất sinh lợi (30 – 50%/năm), cam kết mua/thuê lại với mức giá hấp dẫn.
Dấu hiệu thứ hai là cơ sở hạ tầng sơ sài, chưa hoàn thiện. Thông thường tại những dự án “ma” thường là những lô đất được san lấp sơ sài, hoàn toàn không có hạ tầng (đường giao thông, điện, câp thoát nước…) hoặc nếu có cũng là những đoạn dường dẫn vào dự án có chất lượng và độ rộng không đảm bảo yêu cầu (đường đất, sỏi đá đọ rộng dưới 5m…)
Thứ ba là hồ sơ pháp lý không đầy đủ, rõ ràng. Chủ đầu tư và môi giới thường không cung cấp được giấy tờ pháp lý đầy đủ của dự án, ngay cả đối với giấy tờ pháp lý cơ bản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quỹ đất của dự án cũng thường bị che giấu hoặc cung cấp những bản photo chất lượng kém, mờ nhờ không rõ thông tin.
Thứ tư, mục đích sử dụng đất của những khu đất dự án chưa được chuyển đổi. Thông thường, nếu chủ đầu tư/môi giới cung cấp được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của dự án “ma” thì mục đích sử dụng vẫn và đất nông nghiệp, khu đất bao gồm nhiều Giấy chứng nhận chưa hợp thửa và có thể sẽ đứng tên nhiều cá nhân/tổ chức khác nhau hoàn toàn khác với tên của chủ đầu tư dự án.
Một trong những yêu cầu quan trọng của việc đầu tư bất động sản là người mua cần khảo sát thực địa để có thông tin đầy đủ, chính xác về dự án mình sẽ đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào giấy tờ, hình ảnh do đơn vị môi giới cung cấp. Ngoài ra, khi đến khu vực dự án tọa lạc, người mua có thể kết hợp kiểm tra thông tin về dự án ở UBND phường/xã hoặc cấp quận/huyện.
Tuy nhiên, nếu chưa thuận tiện thực hiện do các yếu tố khách quan về khoảng cách địa lý, người mua có thể kiểm tra một số thông tin như sau để sàng lọc tránh các dự án “ma”:
Đầu tiên là kiểm tra tính xác thực của chủ đầu tư. Người mua cần tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) và nên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư. Tiếp đó là yêu cầu xem chi tiết tính pháp lý của dự án.
Người mua cũng cần kiểm tra kỹ hợp đồng. Nếu hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra là “Hợp đồng góp vốn”, “Thỏa thuận đặt cọc”, “Phiếu đăng ký giữ chỗ” hoặc “Hợp đồng quyền chọn” thì người mua nên kiểm tra kỹ nội dung quy định trong các hợp đồng này xem có quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư hay không, cũng như có đủ những nội dung đảm bảo quyền lợi của người mua hay không.
Sau cùng, xác minh dự án có đang bị thế chấp ngân hàng không nếu có thể.
Đối với việc kiểm tra hồ sơ pháp lý và các loại hợp đồng dự án, người mua nên sử dụng dịch vụ tư vấn từ các luật sư. Tùy theo mức độ tư vấn các công ty luật sẽ có mức phí khác nhau, nhưng chi phí cho những tư vấn pháp lý dự án thông thưởng chỉ vài triệu đồng sẽ đảm bảo dòng vốn hàng trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng cho các nhà đầu tư cá nhân - những người vốn hạn chế về thông tin và kiến thức pháp luật trên thị trường.
Để tránh những rủi ro khi mua dự án, người mua cũng có thể yêu cầu đơn vị môi giới cung cấp những giấy tờ sau: Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng (nhà ở hình thành trong tương lai);
Về mặt kỳ vọng lợi nhuận, nếu người mua chuyển nhượng được bất động sản dự án chưa hình thành này ngay trong giai đoạn dự án còn đang “nóng”, thị trường có nhiều người mua khác quan tâm thì khả năng thu được lợi nhuận cao là khá lớn.
Hoặc khi người mua nắm giữ các bất động sản dự là nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khu vực dự án có những sự phát triển đúng như kỳ vọng, tỷ lệ dân cư lấp đầy nhanh chóng thì cũng sẽ hứa hẹn cho nhà đầu tư cá nhân có được lợi nhuận cho phân khúc này.
Tuy nhiên, như đã phân tích, những rủi ro về pháp lý dự án (chủ đầu tư bán dự án không được cấp phép, chủ đầu tư không thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận cho người mua…), rủi ro về tiến độ dự án (chủ đầu tư không đủ năng lực để hoàn thiện dự án hoặc tiến độ rất chậm so với kế hoạch) cũng như rủi ro phải chôn vốn, chịu áp lực trả nợ ngân hàng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ luôn hiện hữu với những dự án như vậy.
Tags:
(VNF) - Thanh khoản thị trường căn hộ Đà Nẵng tháng 11/2025 cải thiện rõ nét khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm tới 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
(VNF) - Tại Đà Nẵng, 3 dự án sẽ khởi công vào ngày 19/12 nhằm chào mừng Đại hội Đảng, trong đó có 2 dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Ngày 15/12/2025, CapitaLand Development (CLD) Việt Nam được vinh danh “Nhà phát triển bất động sản bền vững xuất sắc” cùng năm giải thưởng danh giá khác tại Chung kết Giải thưởng Bất động sản châu Á PropertyGuru (APA) 2025 lần thứ 20. Đây là năm thứ tư CLD Việt Nam góp mặt tại Chung kết APA, nơi tôn vinh những doanh nghiệp và dự án bất động sản xuất sắc nhất khu vực.
(VNF) - Dự án Khu đô thị mới tại thị trấn Nghèn, xã Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh có tổng vốn đầu tư dự kiến 1.422,4 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất khoảng 404.001 m2, tiến độ dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động trong vòng 5 năm.
(VNF) - Dự án Sân golf Đak Đoa gồm 36 lỗ, vốn đầu tư hơn 1.150 tỷ đồng được triển khai tại xã Đak Đoa, định hướng hình thành tổ hợp sân golf tiêu chuẩn quốc tế kết hợp các dịch vụ thể thao, giải trí và du lịch.
(VNF) -Ngày 19/12 tới đây, hai Tòa tháp A, B dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn với gần 1.000 phòng khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng 5 sao chuẩn quốc tế sẽ chính thức khánh thành, tạo điểm nhấn du lịch cho Đặc khu Vân Đồn, đồng thời bổ sung kịp thời nguồn cung phòng lưu trú cao cấp cho thị trường nghỉ dưỡng phía Bắc.
(VNF) - Theo Nghị quyết mới được HĐND TP Hà Nội thông qua, người bị thu hồi nhà, đất cho dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị được mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn thành phố không cần bốc thăm.
(VNF) - Hải Phòng từng được gia hạn 24 tháng với lô đất 1,2ha của Công ty TNHH Chiyoda, nhưng đến thời điểm hết hạn (11/5/2025), dự án vẫn chưa triển khai dự án.
(VNF) - Dự án Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giải trí núi Chứa Chan có tổng vốn đầu tư hơn 18.000 tỷ đồng sẽ được khởi công trong quý I/2026.
(VNF) - Vingroup muốn xây sân vận động Trống Đồng 135.000 chỗ, Nam Mê Kông muốn vay gần 1.300 tỷ để đầu tư The Charms Bình Dương, Phát Đạt lên kế hoạch bán hàng tại 6 dự án trong năm 2026… là những tin tức bất động sản nổi bật ngày 14/12.
(VNF) - Nam Nha Trang đang bước vào giai đoạn bứt phá khi trở thành trung tâm hành chính mới và đô thị hạt nhân của Khánh Hòa. Trong bối cảnh đó, Charmora City nổi lên như một cơ hội đón đầu xu hướng dịch chuyển tại Nha Trang, nhờ vào “tọa độ kim cương” giữa các dòng sông cùng quy hoạch ấn tượng, đáp ứng nhu cầu sống – làm việc – nghỉ dưỡng của cư dân toàn cầu.
(VNF) - Khi cột mốc thông xe kỹ thuật 14,7km cầu cạn thuộc vành đai 3 gần kề (19/12/2025), những căn hộ cuối cùng thuộc The Opus One (Vinhomes Grand Park) tạo cuộc đua sở hữu gay cấn trên thị trường khu Đông TP. HCM. Giữ vị trí “kim cương”, tầm nhìn “hoa hậu”, hệ tiện ích “chuẩn thương gia”, The Opus One được xem là phiên bản tinh tuyển nhất của Đại đô thị đáng sống bậc nhất TP. HCM.
(VNF) - Dự án khu dân cư hơn 367 tỷ đồng tại xã Cổ Đạm với diện tích hơn 31 ha đất ở quy hoạch đồng bộ, tạo bước chuyển lớn cho thị trường bất động sản vùng Bắc Hà Tĩnh. Dự án hứa hẹn thay đổi diện mạo nông thôn mới Kỳ Tây khi hơn 660 lô đất và loạt hạ tầng hiện đại chuẩn bị được triển khai trong 24 tháng tới.
(VNF) - Ngày 19/12, dự án xây dựng Khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1, tại xã Phúc Thịnh, TP. Hà Nội sẽ được khởi công.
(VNF) - Hơn 3.700 tỷ đồng đang được thành phố Huế “bơm” vào hai dự án hạ tầng khu công nghiệp – khu phi thuế quan tại Chân Mây, mở ra cuộc đua thu hút dòng vốn lớn vào khu kinh tế cửa ngõ phía Nam thành phố này.
(VNF) - Sở Xây Dựng TP.HCM đã có thông tin về các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Hà Tĩnh vừa phê duyệt dự án khu dân cư gần 58ha tại xã Tiên Điền, với tổng chi phí thực hiện dự án lên tới hơn 664 tỷ đồng.
(VNF) - Tại DOT Property Southeast Asia Awards 2025 diễn ra tại Thái Lan ngày 11/12/2025, DOJILAND xuất sắc trở thành đại diện tiêu biểu của Việt Nam khi giành chiến thắng ở cả 3 hạng mục quan trọng.
(VNF) - Hải Phòng thông qua bảng giá đất mới; Hà Nội được nới trần bồi thường gấp đôi cho dự án lớn, cấp bách; Khánh Hòa gỡ vướng cho 3 siêu dự án hơn 70.000 tỷ đồng của Sun Group tại Vân Phong... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 12/12.
(VNF) - Xuân Cầu Holdings vừa bất ngờ “kích hoạt” nguồn cung 7 tòa tháp cao tầng tại đại đô thị sinh thái khoáng nóng duy nhất bên sông Hồng Alluvia City, trong đó 4 tòa Alumi Premium với hơn 2.000 căn hộ cao cấp sẽ ra mắt thị trường ngay trong cuối năm 2025.
(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.
(VNF) - Sáng 11/12, trong Kỳ họp thứ 32 HĐND thành phố khóa 16, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
(VNF) - Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) Hà Nội vừa báo cáo UBND thành phố về phương án vị trí, hướng tuyến Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng – tuyến giao thông chiến lược dài hơn 80km chạy dọc hai bờ sông, kết nối từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.
(VNF) - Trong khi các "đại gia" địa ốc mở rộng quỹ đất, triển khai các đại dự án, doanh nghiệp nhỏ và vừa dần bị đẩy khỏi cuộc chơi. Sự tập trung nguồn cung vào tay "đại gia" không chỉ làm suy giảm cạnh tranh mà còn góp phần đẩy giá nhà leo thang, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa tầm với.
(VNF) - Nhiều đại biểu đề nghị thành phố chưa nên điều chỉnh tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay bởi giá đất Đà Nẵng những năm qua đã nhiều lần tăng mạnh và tiệm cận giá thị trường. Việc tiếp tục điều chỉnh có thể gây sức ép lớn lên doanh nghiệp, môi trường đầu tư và đời sống người dân đô thị.
(VNF) - Thanh khoản thị trường căn hộ Đà Nẵng tháng 11/2025 cải thiện rõ nét khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm tới 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
(VNF) - Dự án cao tốc Đồng Đăng - Trà Lĩnh có tổng chiều dài 121km, phân kỳ thành 2 giai đoạn với tổng mức đầu tư gần 23000 tỷ đồng và dự kiến thông tuyến vào ngày 19/12 tới đây.
