Có thể hiểu dự án “ma” là dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy, chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Một trường hợp khác là những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán mà chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán dự án. Tất cả những dự án này đều không được phép thực hiện giao dịch mua bán, việc chào bán và thu tiền của người mua thông thường là với mục đích trục lợi trái phép.
Có 4 dấu hiệu quan trọng để nhận biết những dự án “ma”. Thứ nhất là giá trị đầu tư rất rẻ kèm theo hứa hẹn lợi nhuận “khủng”. Để thu hút nhiều người mua, các dự án “ma” thường chào bán với giá thấp hơn mặt bằng chung của khu vực rất nhiều. Ngoài ra, chủ đầu tư còn đưa ra rất nhiều cam kết về hiệu suất sinh lợi (30 – 50%/năm), cam kết mua/thuê lại với mức giá hấp dẫn.
Dấu hiệu thứ hai là cơ sở hạ tầng sơ sài, chưa hoàn thiện. Thông thường tại những dự án “ma” thường là những lô đất được san lấp sơ sài, hoàn toàn không có hạ tầng (đường giao thông, điện, câp thoát nước…) hoặc nếu có cũng là những đoạn dường dẫn vào dự án có chất lượng và độ rộng không đảm bảo yêu cầu (đường đất, sỏi đá đọ rộng dưới 5m…)
Thứ ba là hồ sơ pháp lý không đầy đủ, rõ ràng. Chủ đầu tư và môi giới thường không cung cấp được giấy tờ pháp lý đầy đủ của dự án, ngay cả đối với giấy tờ pháp lý cơ bản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quỹ đất của dự án cũng thường bị che giấu hoặc cung cấp những bản photo chất lượng kém, mờ nhờ không rõ thông tin.
Thứ tư, mục đích sử dụng đất của những khu đất dự án chưa được chuyển đổi. Thông thường, nếu chủ đầu tư/môi giới cung cấp được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của dự án “ma” thì mục đích sử dụng vẫn và đất nông nghiệp, khu đất bao gồm nhiều Giấy chứng nhận chưa hợp thửa và có thể sẽ đứng tên nhiều cá nhân/tổ chức khác nhau hoàn toàn khác với tên của chủ đầu tư dự án.
Một trong những yêu cầu quan trọng của việc đầu tư bất động sản là người mua cần khảo sát thực địa để có thông tin đầy đủ, chính xác về dự án mình sẽ đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào giấy tờ, hình ảnh do đơn vị môi giới cung cấp. Ngoài ra, khi đến khu vực dự án tọa lạc, người mua có thể kết hợp kiểm tra thông tin về dự án ở UBND phường/xã hoặc cấp quận/huyện.
Tuy nhiên, nếu chưa thuận tiện thực hiện do các yếu tố khách quan về khoảng cách địa lý, người mua có thể kiểm tra một số thông tin như sau để sàng lọc tránh các dự án “ma”:
Đầu tiên là kiểm tra tính xác thực của chủ đầu tư. Người mua cần tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) và nên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư. Tiếp đó là yêu cầu xem chi tiết tính pháp lý của dự án.
Người mua cũng cần kiểm tra kỹ hợp đồng. Nếu hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra là “Hợp đồng góp vốn”, “Thỏa thuận đặt cọc”, “Phiếu đăng ký giữ chỗ” hoặc “Hợp đồng quyền chọn” thì người mua nên kiểm tra kỹ nội dung quy định trong các hợp đồng này xem có quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư hay không, cũng như có đủ những nội dung đảm bảo quyền lợi của người mua hay không.
Sau cùng, xác minh dự án có đang bị thế chấp ngân hàng không nếu có thể.
Đối với việc kiểm tra hồ sơ pháp lý và các loại hợp đồng dự án, người mua nên sử dụng dịch vụ tư vấn từ các luật sư. Tùy theo mức độ tư vấn các công ty luật sẽ có mức phí khác nhau, nhưng chi phí cho những tư vấn pháp lý dự án thông thưởng chỉ vài triệu đồng sẽ đảm bảo dòng vốn hàng trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng cho các nhà đầu tư cá nhân - những người vốn hạn chế về thông tin và kiến thức pháp luật trên thị trường.
Để tránh những rủi ro khi mua dự án, người mua cũng có thể yêu cầu đơn vị môi giới cung cấp những giấy tờ sau: Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng (nhà ở hình thành trong tương lai);
Về mặt kỳ vọng lợi nhuận, nếu người mua chuyển nhượng được bất động sản dự án chưa hình thành này ngay trong giai đoạn dự án còn đang “nóng”, thị trường có nhiều người mua khác quan tâm thì khả năng thu được lợi nhuận cao là khá lớn.
Hoặc khi người mua nắm giữ các bất động sản dự là nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khu vực dự án có những sự phát triển đúng như kỳ vọng, tỷ lệ dân cư lấp đầy nhanh chóng thì cũng sẽ hứa hẹn cho nhà đầu tư cá nhân có được lợi nhuận cho phân khúc này.
Tuy nhiên, như đã phân tích, những rủi ro về pháp lý dự án (chủ đầu tư bán dự án không được cấp phép, chủ đầu tư không thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận cho người mua…), rủi ro về tiến độ dự án (chủ đầu tư không đủ năng lực để hoàn thiện dự án hoặc tiến độ rất chậm so với kế hoạch) cũng như rủi ro phải chôn vốn, chịu áp lực trả nợ ngân hàng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ luôn hiện hữu với những dự án như vậy.
Tags:
(VNF) - Gia Lai có chủ đầu tư dự án căn hộ, du lịch hơn 12.800 tỷ đồng tại Quy Nhơn Nam; TP. HCM ban hành quy trình mới về mua, thuê mua nhà ở xã hội... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/1.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ kiến nghị tỉnh Khánh Hòa thu hồi toàn bộ 72 tỷ đồng đã khấu trừ sai quy định về ngân sách nhà nước tại dự án Tổ hợp công trình hỗn hợp khách sạn, dịch vụ và chung cư do Công ty cổ phần Nha Trang Bay làm chủ đầu tư.
(VNF) - Dự án phát triển nhà ở xã hội Khu nhà ở xã hội AMC I tại phường Quảng Thành (cũ), nay là phường Quảng Phú, tỉnh Thanh Hóa “đắp chiếu” nhiều năm.
(VNF) - TP. HCM vừa có công văn gửi Bộ Nông nghiệp - Môi trường, trong đó nhấn mạnh, hệ số điều chỉnh giá đất có thể dẫn đến giá đất rất cao.
(VNF) - Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn dự kiến huy động 100 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2025. Số tiền thu về sẽ được đầu tư vào dự án Khu đô thị Nam Tiến 2, Thái Nguyên.
(VNF) - Vingroup khởi động phân khu 120ha, Novaland rút lui khỏi dự án The Sun Avenue, Bắc Ninh phê duyệt khu đô thị gần 50ha... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản 31/12.
(VNF) - Theo Phó Bí thư Thường trực Thành ủy Hà Nội Nguyễn Văn Phong, trong nhiệm kỳ tới, Hà Nội dự kiến xây dựng 120.000 căn nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, người lao động.
(VNF) - Năm 2025 đánh dấu một giai đoạn nhiều biến động của thị trường bất động sản Đà Nẵng, khi mặt bằng giá đất được điều chỉnh mạnh, loạt dự án lớn đồng loạt khởi công trở lại, nhà ở xã hội sôi động hơn và nguồn thu ngân sách từ đất tăng trưởng tích cực.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD405 – Bình Định là đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu chung cư thương mại và dịch vụ du lịch Quy Nhơn.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Trị vừa chính thức công bố danh mục dự án chuẩn bị mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng thương mại tại phường Quảng Thọ với hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu rộng rãi trong nước.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH Thiên Thanh - Công ty TNHH Trường Phát được chỉ định thầu là nhà thầu thực hiện gói thầu thi công xây dựng thuộc dự án Khu tái định cư Cửa Cạn.
(VNF) - Đà Nẵng dự kiến tăng mạnh giá thuê nhà ở xã hội theo lộ trình 5 năm; TP. HCM quy định căn hộ chung cư phải đạt 25 - 32m2 sàn/người; đấu giá 33 thửa đất tại Hà Nội, giá trúng cao nhất gần 60 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngảy 30/12.
(VNF) - Việc sân bay Long Thành chính thức đón các chuyến bay đầu tiên ngày 19/12 đánh dấu bước chuyển quan trọng của hạ tầng phía Nam. Trong đó, khu vực Vũng Tàu đang nổi lên như điểm hưởng lợi trực tiếp, mở ra dư địa mới cho du lịch và bất động sản ven biển.
(VNF) - UBND tỉnh Đồng Nai vừa có quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Sài Gòn River, tại xã Đại Phước.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đề xuất giá thuê nhà ở xã hội thuộc tài sản công sau điều chỉnh dự kiến tăng từ 1,94 - 7,46 lần so với giá cho thuê hiện hành, lộ trình trong vòng 5 năm.
(VNF) - Theo Nghị quyết 254/2025, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026...
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên cho biết sẽ nghiên cứu đầu tư sân bay quốc tế ở xã Đồng Châu sau năm 2030. Dự án này thực hiện theo Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống cảng hàng không, sân bay quốc gia.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Thái, việc rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP. HCM đến Cần Giờ xuống còn khoảng 15–20 phút nhờ giao thông xanh tốc độ cao sẽ làm đảo chiều cách tiếp cận trong quy hoạch và đầu tư đô thị.
(VNF) - Sau gần 1 tháng triển khai đồng bộ, công trình chỉnh trang tuyến đường Lê Lợi do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền tài trợ và triển khai thi công đã chính thức hoàn tất, góp phần mang lại diện mạo khang trang, hài hòa cho một trong những trục giao thông – thương mại quan trọng bậc nhất trung tâm TP. HCM.
(VNF) - Vingroup dự kiến xây siêu đấu trường eSports, sân golf tại khu đô thị Olympic; Union Success Việt Nam trúng đấu giá 5 lô đất trụ sở Công an TP. Huế, TP. HCM ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ 1/1/2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 28/12.
(VNF) - Những thay đổi liên quan đến bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất được đánh giá là có tác động trực tiếp, sâu rộng tới người dân và thị trường bất động sản.
(VNF) - Cơ quan Thuế TP. HCM vừa công bố danh sách mới nhất về người nộp thuế còn nợ tiền thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước tính đến tháng 11/2025, với tổng cộng 4.233 doanh nghiệp có số nợ lên tới gần 14.370 tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ vừa công bố thông báo kết luận thanh tra đối với các dự án còn vướng mắc tại TP. Đà Nẵng, trong đó chỉ rõ nhiều sai phạm nghiêm trọng tại dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills City do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Trung Nam làm chủ đầu tư.
(VNF) - Khi dòng tiền lớn dịch chuyển khỏi tư duy ngắn hạn để tìm đến giá trị bền vững, bất động sản thấp tầng hàng hiệu tại nội đô trở thành lớp tài sản tiếp theo được giới nhà giàu ưu tiên nắm giữ. Noble Palace Long Bien với số lượng dinh thự giới hạn, nền tảng pháp lý minh bạch cùng tốc độ thi công ấn tượng là một trong những ví dụ tiêu biểu cho xu hướng đó tại khu Đông Hà Nội.
(VNF) - Năm 2025, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Đáng chú ý, doanh nghiệp trong nước gần như hoàn toàn làm chủ cuộc chơi.
(VNF) - Gia Lai có chủ đầu tư dự án căn hộ, du lịch hơn 12.800 tỷ đồng tại Quy Nhơn Nam; TP. HCM ban hành quy trình mới về mua, thuê mua nhà ở xã hội... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/1.
(VNF) - Các màn trình diễn công nghệ không chỉ gây ấn tượng về tính sáng tạo mà còn cho thấy cách trí tuệ nhân tạo và chuyển đổi số đang từng bước đi vào đời sống, giải quyết những bài toán thực tiễn của xã hội.
