'Ác mộng' đầu cơ: Quỹ đất 50 tỷ bán không được, gồng mình chịu lãi cao

“Ác mộng” nhà đầu tư thứ cấp

Từ cuối quý I/2022, thông tin siết chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã làm giới đầu cơ bất động sản ‘nhấp nhổm’ không yên. Nguyên do, những khoản vay lớn mà ngân hàng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản trước đó đã là công cụ “đắc lực” cho hoạt động đầu cơ nhà đất.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến cuối tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%). Một phần lớn trong số đó được giới đầu cơ vận dụng để lướt sóng kiếm bạc tỷ trên thị trường bất động sản.

Anh Nguyễn Mạnh Hùng ở Bình Dương cho biết, đầu năm 2022, để đón sóng tuyến vành đai 3 (TP. HCM), anh cùng nhóm bạn chuyên săn đất đã “đổ bộ” xuống khu vực này để lướt sóng. Sau một thời gian sục sạo, anh tìm được lô đất rộng hơn 500m2, giá khoảng 9 tỷ được đánh giá là “mềm” do chủ đất cần tiền bán gấp.

Anh dự kiến thu lãi đậm sau vài tháng hoàn thành xong thủ tục đất đai. Tuy nhiên, do nhà có chuyện đột xuất, anh quyết định vay khoảng 4 tỷ thì thông tin siết tín dụng làm anh không kịp trở tay.

“Bán thì cần thời gian tìm người mua mà vay thì không ngân hàng nào duyệt”, anh than thở.

Động thái tăng lãi suất cho vay đã được một số ngân hàng triển khai từ quý II/2022 vẫn không làm giới đầu cơ lo lắng vì cho rằng sự việc chỉ xảy ra cục bộ. Tuy nhiên, ngày 23/9, Ngân hàng Nhà nước chính thức có văn bản thông báo về việc điều chỉnh tăng lãi suất điều hành và trần lãi suất tiền gửi thì "cơn ác mộng đối" với nhiều nhà đầu tư thứ cấp, vốn xem công việc mua bán nhà đất là một mô hình kinh doanh kiếm lời nhưng lại phụ thuộc tài chính vào nguồn vay ngân hàng đã ập đến.

Tình trạng dùng đòn bẩy tài chính để “ôm” bất động sản không phải là việc mới nhưng khoảng thời gian gần đây, lãi suất cho vay từ hệ thống ngân hàng duy trì thấp trong vòng 15 năm qua, giới đầu cơ nhận xét chênh lệch biên độ lợi nhuận giữa lãi tiền vay và lãi kinh doanh khá lớn nên nhu cầu vay vốn đầu tư nhà đất tăng mạnh. Bởi thế, hiện rất nhiều người không kịp trở tay, giờ loay hoay trong vòng xoáy đáo hạn.

“Đến ngày 31/12/2022 tới đây là tôi phải đáo hạn khoản vay trung hạn của ngân hàng từ năm 2021. Thực sự đang rất lo lắng vì toàn bộ khoản vay đó tôi đều đầu tư đất đai”, chị Hiền, ở Quận 1 - TP Hồ Chí Minh chia sẻ.

Theo NHNN, tính đến ngày 16/9, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 10,47% so với cuối năm 2021 và tăng 17,19% so với cùng kỳ năm 2021. Riêng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 14,69%, trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tự sử dụng bất động sản chiếm 67,54% dư nợ tín dụng bất động sản.

Bởi vậy, để đảm bảo an toàn hoạt động, NHNN đã sớm triển khai các giải pháp kiểm soát những khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản. Gần đây nhất, NHNN đã lần thứ 2 tăng lãi suất điều hành, lãi suất tái cấp vốn và trần lãi suất tiền gửi ngắn hạn thì thực sự là nỗi “ám ảnh” đối với đầu cơ địa ốc dùng đòn bẩy tài chính.

Thanh khoản “tụt áp”, đau đầu với vốn vay

Cuối năm 2022, thị trường bất động sản ảm đạm vì nhiều thông tin tài chính tiêu cực: tiếp tục thắt chặt tín dụng bất động sản, trái phiếu nhiều rủi ro, bán tháo chứng khoán... Giới đầu cơ địa ốc nhận ra rằng, nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, không đẩy hàng sớm, nguy cơ rơi vào hàng tồn và ôm gánh nợ lãi rất dễ xảy ra. Lúc đó, phá sản có thể là kịch bản tồi tệ xuất hiện. Hiệu ứng tâm lý đẩy hàng có thể lan rộng và dần trở thành làn sóng cắt lỗ.

“Mấy tháng nay tôi đang cố gắng tìm khách hàng để chuyển nhượng nhưng miếng đất giá trị lên tới hàng chục tỷ đồng để tìm được người mua là không dễ dàng”, chị Hiền cho biết thêm sau khi nói về khoản vay.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, vì sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, nhiều người mua cần phải vay tiền ngân hàng. Một khi tín dụng bị siết, họ cũng gặp khó khăn khi không có nguồn tiền vay để mua. Từ đây, bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, thị trường càng đi xuống".

Một nhà đầu tư kinh doanh nhà đất lâu năm cho biết, nguy cơ trầm lắng trong vòng 1-2 năm vẫn có thể xảy ra. Nếu thị trường "đóng băng" thì đồng nghĩa xác suất khối bất động sản "án binh bất động" hoàn toàn xảy ra và có thể kéo dài tới nhiều năm.  Tôi cũng dự tính đẩy 50% lượng bất động sản đi và không kỳ vọng lãi lớn, chỉ cần đẩy được hàng để có đủ tài chính trả lãi ngân hàng đều đặn. Tuy nhiên, thị trường trầm lắng nên việc mua bán cũng không dễ dàng.

"Mặc dù tôi không phải là nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nhưng thực tế, đã đầu tư, ai cũng vay vốn. Trong tổng số tài sản hiện có, hơn 20% bất động sản tôi vay ngân hàng. Với kịch bản lãi suất tiếp tục gia tăng, đây thực sự là bài toán khó" anh nhận định và rầu rĩ cho biết, anh đã đầu tư hơn 50 tỷ đồng vào bất động sản mà chưa thanh khoản được.

Một số chuyên gia lo ngại việc cho vay đầu tư bất động sản hạn hẹp. Lãi suất tăng cao trong khi thị trường thanh khoản kém. Giới đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính "trở tay không kịp", lao đao và không thể không thoát hàng sẽ rơi vào tình trạng phá sản vì địa ốc.