Bất động sản bất ngờ sụt giảm, khách chùn tay thị trường đứt mạch đi lên

Quý đầu năm nhộn nhịp

Thị trường bất động sản Việt Nam đã có chuyển biến tích cực hơn kể từ quý đầu năm 2024 khi số lượng chủ thể sẵn sàng tái nhập cuộc tăng mạnh, nhiều dự án được kickoff, giới thiệu, mở bán ra thị trường. Số lượng sàn giao dịch, môi giới bất động sản quay trở lại hoạt động tăng thêm khoảng 30-40%; khách hàng và nhà đầu tư tìm về kênh bất động sản cũng tăng theo.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy thị trường đã có những tín hiệu tích cực. Đơn cử, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết đối với phân khúc nhà ở, nguồn cung quý I/2024 đạt 20.541 sản phẩm. Trong đó, có 4.300 sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn của giai đoạn mở bán trước

Mặt khác, quý này cũng ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục cải thiện, đạt gần 31%, tăng 5% so quý IV/2023 và 19% so với cùng kỳ năm 2023. Những dự án căn hộ chung cư giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như “ra là hết”. Đặc biệt, tại Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư giao dịch rất nhộn nhịp.

Về giá bán, VARS cũng cho biết giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định, mức tăng khoảng 2-3% so quý trước. Trong đó, dự án thấp tầng mới ra có mức giá hợp lý, riêng phân khúc căn hộ giữ xu hướng tăng.

Tương tự, ở phân khúc đất nền, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch tăng “đột biến”, nhất là các lô đất đã tách thửa. Thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư đi “săn” tại khu vực vùng ven của những thành phố lớn, địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Tuy mức giá giao dịch thành công giảm 20-30 so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không có dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023, giá đã tăng 5%, cá biệt thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Song song đó, bất động sản thổ cư tiếp tục nhộn nhịp với nhiều thông tin tìm mua từ khách hàng. Sản phẩm phục vụ nhu cầu thực có giá bán từ 3-5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven được săn đón nhiều nhất. Giá bán ước tăng 5-10% so quý IV/2023. Nhiều đơn vị phân phối nhận định phân khúc này, quý I/2024 là thời điểm chốt deal nhiều nhất trong vòng 3-5 năm qua.

… Có dấu hiệu ‘đứt mạch” tăng

Thị trường quý I nhộn nhịp trở lại, song bước sang tháng 4 đang có dấu hiệu chậm lại khi sức mua giảm ở mọi loại hình.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, cho biết giai đoạn vừa qua, riêng có phân khúc âm thầm tăng giá là chung cư, đặc biệt ở thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, phân khúc chung cư đã ổn định và dần quay trở lại diễn biến ảm đạm chung của thị trường bất động sản năm nay.

“Chúng tôi ví sự tăng giá chung cư vừa rồi như cơn giông mùa hè, tăng giá nhanh và đi nhanh”, ông Toản nói.

Cũng theo ông Toản, do tâm lý mua vì sợ bị bỏ lỡ (Fomo) của người dân đã được trấn an sau một giai đoạn phân khúc này liên tục tăng giá. Người mua chuyển sang nghe ngóng, chờ thị trường “qua đỉnh”. Người bán cũng quan sát, điều chỉnh giá kỳ vọng.

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 4 của kênh Batdongsan cũng chỉ ra thị trường không duy trì được phong độ “bứt tốc” của tháng 3 trước đó khi có sự sụt giảm sức mua ở hầu hết phân khúc, lượt tìm kiếm bất động sản ghi nhận giảm 7%.

Trong tháng 4, mức độ quan tâm tìm kiếm giảm mạnh nhất là loại hình chung cư với 13%. Nguyên nhân có thể do thời gian qua giá thứ cấp và sơ cấp ở nhiều dự án tăng mạnh khiến người mua “chùn tay”.

Tiếp đó, loại hình nhà riêng cũng ghi nhận lượng tìm kiếm giảm khoảng 8%. Trong khi đó, đất nền và nhà mặt phố, hai loại hình đầu tư lại có lượng tìm mua giảm ít hơn với 2%.

Với thị trường bất động sản cho thuê, lượng tin đăng bán trong tháng 4 giảm khá sâu, với 19% so với tháng 3. Mức độ quan tâm tìm kiếm cũng giảm khoảng 5%.

Nhìn chung bất động sản cho thuê ghi nhận một tháng sụt giảm cả về lượng tìm kiếm và tin đăng bán. Trong đó, tin đăng nhà trọ giảm mạnh nhất với 24% mặc dù mức độ quan tâm tăng 1%. Nguyên nhân, theo đơn vị này đưa ra có thể do lượng nhà trọ, phòng trọ trống đã được đăng bán nhiều sau Tết âm lịch và hiện lấp đầy khá tốt nên nguồn cung mới sụt giảm. Tương tự, tin đăng cho thuê văn phòng và nhà riêng cũng giảm 15%, nhà mặt phố giảm 11%.

Tại 2 thị trường bất động sản lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM cũng ghi nhận sức mua hạ nhiệt. Tại Hà Nội, kênh này cho biết mức độ quan tâm bất động sản bán giảm khoảng 13% so với tháng 3. Lượng tin đăng trong tháng 4 giảm mạnh, ở mức 28%. Tình trạng sụt giảm diễn ra ở hầu hết các phân khúc trên thị trường.

Cụ thể, chung cư có mức độ quan tâm giảm mạnh nhất với 23%, tiếp đến là đất dự án, biệt thự, nhà riêng lần lượt 19%, 17% và 13%. Lượng tin đăng đất dự án giảm khoảng 14% so với tháng 3, các loại hình khác cũng giảm nhẹ, ngoại trừ nhà riêng và nhà mặt phố tăng 4%.

Với thị trường bất động sản TP. HCM, sức mua cũng hạ nhiệt ở hầu hết các phân khúc. Nhu cầu tìm mua bất động sản TP. HCM giảm 3%, lượng tin đăng bán nhà đất TP. HCM giảm 4%.

Đặc biệt, căn hộ chung cư và biệt thự là hai phân khúc có lượt tìm mua giảm mạnh nhất, vào khoảng 6%. Nhà riêng, đất nền dự án cũng giảm 2%, nhà phố giảm 1%. Đất nền tự do rao bán trong dân là phân khúc duy nhất trong tháng 4 có lượt tìm mua tăng, song mức tăng khiêm tốn chỉ 1%.

Lượng tin đăng loại hình cho thuê cũng giảm sâu trong tháng 4, giảm mạnh nhất ở loại hình nhà trọ với mức giảm 25%, nhà riêng giảm 16%, chung cư và nhà mặt phố TP. HCM giảm 9%, cửa hàng và văn phòng cho thuê giảm 11%.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự sụt giảm của thị trường Hà Nội và TP. HCM phần lớn đến từ việc thiếu sản phẩm giao dịch. Thực trạng khát cung này dự kiến sẽ vẫn tiếp diễn trong tháng tới đây khi mà hầu hết các dự án đang và chuẩn bị triển khai vẫn chưa có kế hoạch bán hàng chính thức trong tháng tới.

Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thống kê của DKRA Group trên phạm vi cả nước trong tháng 4 cũng cho thấy, nguồn cung của phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, kéo dài trạng thái ảm đạm. Thanh khoản loại hình này cũng chưa thể thoát cảnh “đi ngang vùng đáy”.