'Bất động sản đi qua vùng đáy, phục hồi chậm mà chắc'

Bất động sản đã đi qua vùng đáy

Báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường đã đi qua "vùng đáy", tuy nhiên, về tổng thể thì thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết nhận định trên thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TP. HCM. Bởi, quý I năm nay tăng trưởng bất động sản âm 16,2%, nhưng vào cuối quý III vừa qua, tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm. Sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý I.

Cũng theo ông Châu, trong 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung nhà ở tại TP. HCM có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn, tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022, nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%.

Cụ thể, tổng 13 dự án có 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%), trong đó phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn chiếm 66,37% (cao hơn tỷ lệ 58% của cả nước) phần còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp có 5.051 căn chiếm 33,63% (cao hơn tỷ lệ 26% của cả nước). Thị trường tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.

Theo nhận định của ông Châu, thị trường bất động sản cả nước và TP. HCM tiếp tục bị "lệch pha cung - cầu", rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

"Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70 - 80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân dẫn đến tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân", ông Châu nhấn mạnh.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn "neo cao" vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

"Căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà", ông Châu phân tích.

Thị trường phục hồi chậm mà chắc

Trong một hội thảo mới đây, chuyên gia kinh tế - TS Võ Trí Thành nhận định, hiện nay các tín hiệu tích cực về thanh khoản trên thị trường bất động sản dù đã nhúc nhích đi lên nhưng giao dịch, thanh khoản, nguồn cung rất hạn chế, chỉ khoảng bằng 20-30% so với năm 2019.

Theo ông Thành, vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là câu chuyện pháp lý, pháp lý phải thông thì ngân hàng mới có thể xuống tiền.

“Nhiều chuyên gia dự báo thời điểm để bất động sản có thể cải thiện rõ nét hơn là sau quý II/2024. Có vẻ hơi lạc quan nhưng tinh thần và dự báo chung là như vậy”, ông Thành cho biết.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra dự báo, thị trường bất động sản quý IV sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với 3 quý trước do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cổ, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp.

Tuy nhiên, VARS cho rằng sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi thị trường bất động sản đã trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh", chưa hồi sức hoàn toàn. Phục hồi chậm mà chắc, từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là chìa khóa giúp việc trở lại thành công.

Theo đó, thị trường bất động sản mới sẽ không phát triển nóng, chộp giật như quãng tăng trưởng trước mà sẽ phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững. Ngoài ra, sẽ có cuộc thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính đầu tư.

Về nguồn cung bất động sản, VARS nhận định tuy dần được cải thiện nhưng vẫn rất thiếu so với nhu cầu thực sự của thị trường, đặc biệt là phân khúc bình dân. Để thị trường phát triển thật sự an toàn, lành mạnh, bền vững, không “nóng" quá cũng không “lạnh” quá, Hội Môi giới nhấn mạnh phải từng bước rút ngắn lệch pha cung cầu. Do đó, nguồn cung cần được kích thích, được nhà nước điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất theo hướng có các cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.