Bất động sản nguy cơ 'đóng băng' kéo dài, doanh nghiệp phải tự cứu mình

- Bước vào cuối năm 2022, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu rất khó khăn, thậm chí như Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định là bước vào suy thoái. Ông có thể cho biết nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Thị trường bất động sản hiện nay rõ ràng rất khó khăn. Riêng ở góc độ tài chính, tôi cho rằng thời gian qua thị trường đã tiếp nhận một dòng tiền lớn thiếu bền vững trong thời gian quá ngắn và quá nhanh nên đã không kịp có cơ chế điều chỉnh hoặc kiểm soát phù hợp.

Khái quát như sau, từ tháng 3/2020, Chính phủ đã công bố các giải pháp tổng thể chống dịch Covid-19, bao gồm các gói chính sách tài khóa và tiền tệ. Trong đó việc giảm mạnh lãi suất tái cấp vốn từ 6,0%/năm xuống 5,0%/năm vào ngày 17/3/2020. Tiếp tục giảm lần 2 từ mức 5% giảm xuống còn 4,5% vào ngày 13/5/2020. Đồng thời, cũng tiến hành hàng loạt các biện pháp miễn, giảm lãi, giữ nguyên nhóm nợ… để hỗ trợ khách hàng bị ảnh hưởng bởi đại dịch.

Tiếp đó, một lượng tiền lớn đã được đưa ra thị trường thông qua các gói kích thích tăng trưởng kinh tế, bởi vậy vào giai đoạn cuối năm 2020, đầu năm 2021 có thể nói nền kinh tế “tràn ngập” tiền.

Do nền kinh tế Việt Nam có độ mở cao, dịch Covid-19 xảy ra khiến chuỗi sản xuất toàn cầu bị đứt gãy, các hoạt động kinh tế của Việt Nam cũng không là ngoại lệ khi chịu các cú sốc cung cầu nghiêm trọng. Hệ quả tất yếu là tăng trưởng suy giảm rất mạnh và việc kỷ luật tài khóa - tiền tệ lỏng lẻo sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất kiểm soát dòng tiền.

Khi đó thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản bùng nổ do đây là hai thị trường “quyến rũ” dòng tiền nhất. Đơn cử, chứng khoán cuối năm 2021 có ngày tổng giá trị giao dịch đạt hơn 56.000 tỷ đồng, tương đương 2,5 tỷ USD hoặc như giá đất nền như “lên đồng” vào giai đoạn cuối năm 2021 đầu năm 2022 với rất nhiều giao dịch thành công tại các địa phương.

Dòng tiền khi đó đổ vào hai thị trường này rất lớn từ nhiều nguồn và được tăng áp bởi các công cụ đòn bẩy tài chính, nổi lên là margin trên thị trường chứng khoán và trái phiếu trên thị trường bất động sản.

Từ đầu quý II/2022, thị trường bất động sản đã nhận được nhiều tín hiệu cảnh báo từ các chuyên gia và việc Ngân hàng Nhà nước triển khai áp dụng siết tín dụng bất động sản để giảm nhiệt là rất cần thiết. Tuy nhiên vòng xoáy của dòng tiền, trong đó có cả vốn và lãi vay, thật sự không dễ kiểm soát khi tình hình kinh tế thế giới biến động khó lường, lạm phát đẩy giá nguyên vật liệu, một số hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ và người dân giảm chi tiêu, trong đó có chi tiêu mua nhà… Mặt khác, do sản phẩm nhà đất đều ở phân khúc cao cấp, chủ yếu phục vụ giới đầu cơ nên nhu cầu tất yếu sụt hẳn. Thị trường bất động sản bắt đầu giảm giao dịch, nguồn đầu vào thực để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản đã không thể đáp ứng.

Tuy nhiên vẫn phải giải quyết bài toán dòng tiền vì nợ và lãi vẫn phải trả. Nhiều thủ thuật tài chính được áp dụng để huy động nguồn tiền từ hai kênh cổ phiếu - trái phiếu và có thể sẽ tiếp tục bùng nổ nếu không có sự kiện phanh phui vi phạm pháp luật của hai “ông lớn” bất động sản. Cú “tuýt còi” này hỗ trợ thắng gấp vòng xoáy dòng tiền, và khi đã thắng gấp thì sẽ có nhiều thứ bị đảo lộn.

Nhà đầu tư mất niềm tin vào trái phiếu, thị trường chứng khoán xuống thấp thảm bại dẫn đến khả năng bị bán giải chấp và giảm vốn. Đặc biệt với những khoản vay được quy đổi bằng tiền USD thì việc tỷ giá tăng mạnh vừa qua tiếp tục là đòn giáng vào các doanh nghiệp bất động sản, bởi vì doanh nghiệp làm bất động sản nào cũng đi vay cả.

Như vậy, vốn chủ sở hữu suy giảm, không thể huy động từ cổ phiếu hay trái phiếu vì thị trường mất niềm tin, tín dụng thắt chặt, người mua quay lưng vì giá sản phẩm quá cao… Thị trường bất động sản rất khó khăn vì “tắc” dòng tiền, tương lai đi vào suy thoái và thậm chí nếu kéo dài sẽ là khủng hoảng.

- Vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ cùng đại diện Bộ Xây dựng đã có buổi làm việc với các tập đoàn, doanh nghiệp để bàn cách tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến nay chưa có kết luận, giải pháp cụ thể tháo gỡ từ nhà quản lý. Quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?

Theo tôi, giải pháp tháo gỡ khó khăn phải đồng bộ từ nhiều góc độ. Ở góc độ pháp lý, hiện thủ tục đầu tư dự án bất động sản phải mất ít nhất 3 năm, nảy sinh rất nhiều chi phí như: đền bù, quy trình duyệt cấp phép, cách tính tiền sử dụng đất… đã làm tăng đáng kể chi phí dự án. Điều này cơ quan quản lý đã triển khai giải pháp “gỡ vướng” bằng cách tiến hành điều chỉnh các văn bản Luật, tuy nhiên cần có thời gian Quốc hội thông qua và đưa vào thực tế bằng văn bản dưới Luật. Có thể nói trong trung hạn sẽ không hỗ trợ được gì.

Ở góc độ chính sách tiền tệ, Chính phủ phải ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát trước tình hình kinh tế thế giới diễn biến phức tạp, do đó mở rộng tín dụng cho bất động sản thời điểm này có thể gây mất an toàn cho hệ thống ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản sẽ không kỳ vọng gì được từ nguồn này.

Với chính sách tài khóa, chính phủ đang nghiên cứu kiểm soát đầu cơ bất động sản qua công cụ thuế; chi đầu tư công rất lớn nhưng điều kiện và thủ tục rất phức tạp… do vậy cũng không phải là yếu tố hỗ trợ lúc này.

Cũng có đề xuất từ nguồn FDI, tuy nhiên theo tôi với tình hình kinh tế trên thế giới lạm phát hiện nay, các nước đang tìm cách hút tiền về. Đặc biệt, Mỹ đang huy động trái phiếu Chính phủ với lãi suất rất cao để hút đồng USD, do đó nguồn vốn này không dễ dàng đến với các doanh nghiệp trong nước.

Như vậy xoay tài chính để tồn tại, doanh nghiệp bất động sản chỉ còn giải pháp “tự cứu mình” bằng cách nghiên cứu giảm giá sản phẩm để thu hút vốn từ người mua ở thực hoặc từ việc chuyển nhượng, sáp nhập dự án.

Bản thân doanh nghiệp bất động sản cần xác định rằng, thị trường có khả năng “đóng băng” trong thời gian dài, bởi vậy cần thực hiện tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án như: rà soát, sắp xếp cơ cấu bộ máy hoạt động; tăng cường nâng cao năng lực nhân sự theo hướng đa nhiệm; chú trọng giá trị cốt lõi; tập trung các dự án sắp hoàn thành để sớm bàn giao và thu hồi công nợ khách hàng; cân đối tài chính, tiết giảm mọi chi phí có thể; đàm phán với các đối tác, nhà đầu tư để thống nhất phương án tháo gỡ những khó khăn…

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đọan rất khắc nghiệt, đòi hỏi các chủ đầu tư phải vững tay chèo mới vượt được sóng gió.

- Với những doanh nghiệp bất động sản đang chật vật với lời giải tài chính là vậy, nhưng vẫn còn nhiều nguồn vốn nhàn rỗi trong dân và một số chủ đầu tư, theo ông đâu sẽ là lối ra của thị trường bất động sản trong thời gian sắp đến?

Khó khăn nhiều nhất thuộc về các doanh nghiệp bất động sản dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, còn chủ đầu tư nào có khả năng tạo sản phẩm thúc đẩy thị trường.

Tuy nhiên theo tôi, phân khúc cần đầu tư chính là lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền đại đa số người dân mà  khó khăn lớn nhất chính là quỹ đất để làm dự án vì giá đất khu vực lân cận đô thị hiện lên quá cao.

Giải pháp “đánh bắt xa bờ” là một lựa chọn không tồi khi Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng, đường sá… Mối quan tâm lớn của các nhà đầu tư khi rót vốn là khả năng lưu thông, liên kết vùng thuận tiện.

Ở khu vực phía Nam, tôi đặc biệt chú ý đến các tuyến cao tốc sẽ hoàn thành đưa vào sử dụng cuối năm 2025 như: cao tốc Bắc – Nam, các tuyến cao tốc trục dọc và ngang Tây Nam bộ và kế hoạch đầu tư vào hạ tầng Đông Nam Bộ của Bộ Giao thông Vận tại trị giá 342.000 tỷ đồng.

Như vậy lối ra tiềm năng thị trường bất động sản trong tương lai sẽ liên quan đến hạ tầng được đưa vào sử dụng từ năm 2025, cụ thể là: bất động sản gần sân bay – cảng – tuyến lên xuống cao tốc, bất động sản công nghiệp, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp…

- Xin chân thành cảm ơn ông.