BGI Group có thành ‘ngôi sao mới’ của thị trường bất động sản?

Bứt lên trong khủng hoảng

BGI Group tiền thân là Vinaconex 7 – một thành viên của Vinaconex Group (HoSE: VCG). Sau khi Vinaconex thoái vốn, doanh nghiệp mới mang tên như hiện nay và tái cấu trúc để theo đuổi 3 lĩnh vực chính là: bất động sản, xây lắp và sản xuất vật liệu xây dựng.

Kể từ khi “độc lập”, hoạt động của BGI Group mang dấu ấn đậm nét của ông Hoàng Trọng Đức – chủ tịch HĐQT. Ông Đức xuất thân từ Vinaconex Group, từng kinh qua nhiều vị trí lãnh đạo tại nhiều đơn vị thành viên của tập đoàn này.

BGI Group kinh doanh không mấy nổi trội kể từ khi “ra ở riêng”. Các năm 2018 – 2021, doanh thu của công ty chỉ hơn 100 tỷ đồng/năm, lợi nhuận sau thuế trên dưới 10 tỷ đồng/năm.

Nhưng đến 2022, doanh thu tăng mạnh lên 325 tỷ đồng, tăng gấp 2,6 lần so với năm trước, cao nhất lịch sử. Năm 2023, doanh thu đi ngang, đạt 322 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt 44 tỷ đồng, tăng gấp 3,3 lần năm trước, cao nhất từ trước đến nay. Đây là kết quả khá ấn tượng, bởi 2022 – 2023 là giai đoạn thị trường bất động sản chìm sâu trong khủng hoảng. Việc tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận là điều rất ít doanh nghiệp bất động sản làm được.

Đáng kể, chất lượng lợi nhuận của BGI Group khá tốt. Xét năm 2023, động lực tăng trưởng lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi với lợi nhuận gộp đạt 47 tỷ đồng, tăng 15%. Phần lãi từ công ty liên kết và lợi nhuận khác cũng đều là các hoạt động đầu tư dự án.

Cụ thể, lãi từ công ty liên kết đạt 11 tỷ đồng, tăng gấp 26 lần – chủ yếu là lợi nhuận từ việc hợp tác đầu tư dự án chỉnh trang khu dân cư tại lô CTR1, CTR2 và khai thác quỹ đất xen ghép thuộc khu A - khu đô thị mới An Vân Dương, TP. Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế (dự án này đã sử dụng 240 tỷ đồng từ đợt phát hành tăng vốn năm 2021). Phần lợi nhuận khác 16 tỷ đồng chủ yếu đến từ Công ty Cổ phần Tập đoàn IUC – công ty liên kết có vai trò đặc biệt đối với BGI Group khi cùng phát triển dự án khu đô thị phía đông đường Thủy Dương – Thuận An thuộc khu E – khu đô thị mới An Vân Dương, TP. Huế.

Tất nhiên, nếu so với kế hoạch kinh doanh năm 2023 (doanh thu 417 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 86,8 tỷ đồng), BGI Group mới hoàn thành 77% kế hoạch doanh thu và 50% kế hoạch lợi nhuận.

Tham vọng nghìn tỷ và “quân bài chiến lược” Tập đoàn IUC

Trên thực tế, BGI Group có tham vọng lớn hơn rất nhiều so với những gì đặt ra trong năm 2023. Công ty này từng muốn có doanh thu hơn 1.000 tỷ đồng ngay trong năm 2023 và hơn 2.000 tỷ đồng vào năm 2025, tương ứng lợi nhuận vượt ngưỡng 100 tỷ đồng từ 2024.

Việc phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh 2023 xuất phát từ nhiều nguyên do, trong đó có việc thị trường bất động sản khủng hoảng, khiến việc góp thêm vốn vào dự án lớn nhất thời điểm hiện tại - khu đô thị phía đông đường Thủy Dương – Thuận An thuộc khu E – khu đô thị mới An Vân Dương, TP. Huế (tức BGI Topaz Garden) - của BGI Group bị chậm trễ.

Dự án này có tổng diện tích 24,27ha, tổng mức đầu tư 2.158 tỷ đồng, do liên danh Công ty Cổ phần Tập đoàn IUC và Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Mê Kông (HNX: VC3) là nhà đầu tư thực hiện, trong đó Tập đoàn IUC góp vốn 90% và được VC3 ủy quyền toàn bộ. BGI Group đã hợp tác đầu tư với Tập đoàn IUC tại dự án này với giá trị góp vốn được ĐHĐCĐ phê duyệt là 480,4 tỷ đồng, tương đương 22,26% tổng mức đầu tư dự án. Gần đây, BGI Group đã phát hành thành công 480,04 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo nghị quyết của ĐHĐCĐ thường niên 2023, tăng vốn điều lệ từ 480,4 tỷ đồng lên 960,9 tỷ đồng. Số vốn tăng thêm này chính là được dùng cho dự án nói trên.

Về Tập đoàn IUC, đây là công ty liên kết và có vị trí đặc biệt trong kế hoạch “hóa rồng” của BGI Group. Tập đoàn IUC vốn là một thành viên của Vinaconex Group, tương tự như BGI Group, có tên cũ là Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng và đô thị Vinaconex (Vinaconex IUC), có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực sàn giao dịch bất động sản, với các dự án của Vinaconex, Vimeco, Vinaconex 1, Vinaconex 3.

Năm 2014, Vinaconex Group thoái vốn khỏi Vinaconex IUC. Khi đó, ông Hoàng Trọng Đức – người bây giờ là chủ tịch BGI Group, đã mua lại Vinaconex IUC và đổi tên công ty thành Tập đoàn IUC. Tại Tập đoàn IUC, vợ chồng ông Hoàng Trọng Đức – bà Nguyễn Thị Hoài Thu nắm giữ tới 99,55% cổ phần. Sau đó, trong giai đoạn 2020 – 2022, ông Đức đã nhượng 39,47% cổ phần tại Tập đoàn IUC cho BGI Group.

Năm 2022, BGI Group có dự tính nâng tỷ lệ sở hữu tại Tập đoàn IUC lên mức cao hơn, song do thị trường khó khăn, BGI Group đã dồn tiền để làm dự án. Tuy vậy, BGI Group vẫn theo đuổi việc nâng tỷ lệ sở hữu tại Tập đoàn IUC lên 51%. Nếu việc này thành công, BGI Group sẽ hợp nhất kết quả kinh doanh của Tập đoàn IUC, đưa doanh số tăng vọt và gần như chắc chắn sẽ trở thành “ngôi sao mới” của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nguyên do là Tập đoàn IUC hiện đang là chủ đầu tư của một loạt dự án, trong đó có khu A và khu E - khu đô thị mới An Vân Dương. Khu A (tức BGI Topaz Downtown) có diện tích 13,47ha. Khu chỉnh trang gồm 220 lô tương ứng với gần 3ha đất, trong đó dành 9 lô để tái định cư tại chỗ, còn BGI Group bán 211 căn tương ứng gần 2,78ha. Tiền sử dụng đất tại khu A đã nộp đủ, thủ tục pháp lí cũng đã hoàn chỉnh, hạ tầng kĩ thuật cơ bản hoàn chỉnh. Hồi tháng 6/2023, BGI Group cho hay IUC dự kiến bàn giao 107 căn hộ từ cuối quý III/2023 và tiếp tục triển khai nốt 104 căn còn lại, giá trị bình quân 9 – 10 tỷ đồng/căn.

Về khu E (tức BGI Topaz Garden), diện tích khu này là 24,27ha. Tại dự án này, IUC và BGI dự tính giá tối thiểu là 25 triệu đồng/m2, tuy nhiên giá bán khả thi có thể là 35 – 40 triệu đồng/m2. Cùng với doanh thu từ bán nhà, dự kiến dự án có thể mang lại doanh thu 2.400 tỷ đồng, lợi nhuận tương ứng 1.300 tỷ đồng. Tại dự án này, BGI sẽ hoàn thiện mặt ngoài 100% các căn liền kề, biệt thự.

Ngoài dự án của Tập đoàn IUC mà BGI Group hợp tác đầu tư, công ty này cũng sở hữu riêng một số dự án khác như: khu dân cư tại Tiểu khu 1 (nay là Tiểu khu 2) thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình, quy mô 10,1ha; dự án khu nhà ở nghỉ dưỡng và dịch vụ tổng hợp tại Tiểu khu 1, Tiểu khu 2 (nay là Tiểu khu 2) thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình quy mô 8,7ha; khu đô thị mới thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang quy mô 30,1ha.

Ngoài ra, công ty dự kiến phát triển 1 số dự án tại TP. Hải Dương - tỉnh Hải Dương, huyện Lệ Thủy – tỉnh Quảng Bình, TP. Đông Hà – tỉnh Quảng Trị, huyện Phú Vang, huyện Phú Lộc – tỉnh Thừa Thiện -Huế…

Tất nhiên, những dự án còn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc nghiên cứu phát triển. Song đó là những cơ sở để BGI Group có thể nuôi giấc mộng “xưng hùng” trong làng bất động sản Việt Nam hậu kỳ khủng hoảng.

Tài sản của BGI Group có gì đáng chú ý?

Tính đến cuối năm 2023, tổng tài sản của BGI Group đạt 1.490 tỷ đồng, tăng 78% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản phản ánh rất rõ nét tình trạng của một công ty đang trong giai đoạn mở rộng đầu tư, với 66% tài sản là các khoản phải thu (đạt 990 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần), trong đó chiếm phần lớn là khoản góp vốn dự án (680 tỷ đồng, tăng gần 3 lần so với đầu năm).

21% tài sản khác là khoản đầu tư tài chính dài hạn – vào công ty liên kết, đây là nguồn cơn cho khoản lãi phụ đã làm nên năm lợi nhuận lịch sử cho BGI Group trong 2023.

Hàng tồn kho của BGI khá ít, chỉ 42 tỷ đồng, tăng thêm vài tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Về nguồn vốn, sau cú tăng vốn thành công cuối năm 2023, vốn chủ sở hữu vọt lên 1.045 tỷ đồng. Nợ phải trả cũng tăng 40%, lên 445 tỷ đồng. Cơ cấu nợ phải trả ghi nhận nợ vay giảm 15%, còn 121 tỷ đồng; trong khi đó, khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” tăng gấp 4,2 lần lên 122 tỷ đồng.

Dòng tiền kinh doanh năm 2023 của BGI Group âm 414 tỷ đồng, do tăng các khoản phải thu. Trong năm, công ty có nguồn vốn lớn từ việc tăng vốn nên dòng tiền đi vay chỉ 186 tỷ đồng, giảm 37% so với năm trước. Công ty cũng chi 14 tỷ đồng để mua sắm tài sản. Tiền và tương đương tiền tại thời điểm cuối năm 2023 đạt 65 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với đầu năm.