Tại phiên chất vấn Quốc hội chiều 4/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã trả lời câu hỏi của đại biểu Tô Văn Tám (đoàn Kon Tum) về tình trạng giá nhà quá cao.
Cụ thể, đại biểu Tám cho biết giá bất động sản hiện đang cao gấp 25 lần thu nhập bình quân người dân và nhấn mạnh đây đang là thách thức trong giải quyết nỗ lực giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. "Bộ trưởng nhận thức vấn đề trên thế nào và giải pháp ra sao?", ông Tám hỏi.
Trả lời đại biểu Tám, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà thừa nhận đúng là giá bất động sản đang "cao so với giá trị thực, thu nhập người dân".
Để giải quyết bất cập này, ông Hà cho rằng phải tăng nguồn cung vì tăng cung sẽ làm giảm giá. Đồng thời ông Hà cũng nêu biện pháp ngăn chặn kịp thời tình trạng thổi giá, đẩy giá, đầu cơ, trục lợi trong kinh doanh bất động sản.
Có thể nói trong câu trả lời trên, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đã dựa theo lý thuyết cung – cầu để đưa ra giải pháp giảm giá nhà (bằng cách tăng nguồn cung). Nhưng dường như đây là một giải pháp không phù hợp.
Để làm rõ hơn câu chuyện giá nhà, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi nhanh với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA:
- Ông nghĩ sao về giải pháp tăng nguồn cung để giảm giá nhà?
Ông Lê Hoàng Châu: Giải pháp này chỉ đúng ở một góc độ nhỏ thôi. Trên lý thuyết thì cung – cầu tác động tới giá. Ví dụ hiện nay tại TP. HCM, nguồn cung dự án sụt giảm dẫn đến nguồn cung nhà ở sụt giảm theo. Khi nguồn cung ít thì giá bị đẩy lên.
- Trên thực tế thị trường nhà ở Việt Nam, chưa khi nào có chuyện khi nguồn cung tăng thì giá nhà giảm. Những năm qua, cung tăng rất nhiều mà giá không hề giảm?
Đó là vì cung tăng nhưng tổng cầu quá lớn dẫn đến nguồn cung có tăng bao nhiêu vẫn chưa đáp ứng được cầu.
10 năm qua, quy mô thị trường bất động sản đã tăng gấp đôi, nhưng số người có nhu cầu nhà ở còn tăng nhiều hơn thế. Lấy ví dụ tại TP. HCM, thành phố có 13 triệu dân, 50% là trung lưu, nhu cầu nhà rất lớn. Thành phố cũng có 3 triệu người nhập cư, bổ sung vào nguồn cầu mỗi năm. Như thế, cung chưa đáp ứng được cầu.
Xét trên phạm vi cả nước, tổng cầu rất lớn. Việc giải quyết nhu cầu nhà ở hiện nay, không dám nói là bất khả thi, nhưng đó là nhiệm vụ phải giải quyết lâu dài.
- Do đó, nói tăng cung để giảm giá nhà là việc bất khả thi trong bối cảnh hiện nay?
Việc tăng nguồn cung để giá nhà giảm xuống thì chỉ là một trong tổng thể các giải pháp chứ không phải là giải pháp duy nhất. Nói rằng kì vọng tăng nguồn cung làm giảm giá nhà thì chưa phản ánh đúng cục diện của thị trường bất động sản hiện nay.
- Ông có thể nói rõ hơn?
Đó là vì nguồn cung nhà ở không thể tăng đột biến. Thủ tục đầu tư một dự án nhà ở mất rất nhiều thời gian, vì thế không thể hôm nay nói tăng thì ngày mai cung tăng ngay được.
TP. HCM 5 tháng qua, nguồn cung sụt giảm mạnh kéo theo nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm tới 60%. Điều đó cho thấy tổng cung đang giảm chứ đừng nói là tăng.
Còn về chuyện tăng cung, có nỗ lực tăng cung thì tổng cung vẫn thấp hơn tổng cầu. Do đó, biện pháp này không làm giảm giá nhà trên thị trường được.
- Vậy theo ông, giải pháp căn bản để giảm giá nhà là gì?
Giảm chi phí đầu tư dự án nhà ở. Đó mới là giải pháp căn cơ.
- Ý ông là chi phí hiện nay đang quá cao?
Chi phí sản xuất nhà ở gồm nhiều loại, cả trực tiếp và gián tiếp. Tôi có thể điểm ra đây 5 loại chi phí.
Chi phí thứ nhất là tạo lập quỹ đất. Chi phí này gồm tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Hiện nay quy định pháp luật về điều này còn bất hợp lý dẫn đến việc doanh nghiệp gần như phải mua đất 2 lần. Lần 1 là mua của người dân (theo giá thị trường). Lần 2 là nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Theo cách tính của Luật Đất đai áp dụng vào thực tiễn TP. HCM, doanh nghiệp chỉ được khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng 20% – 25%. Như vậy, doanh nghiệp phải đóng 75% - 80% tiền sử dụng đất. Cho nên nói doanh nghiệp gần như phải mua đất 2 lần.
Nếu bây giờ chuyển qua cơ chế thuế, nhà nước thu ít hơn, bằng 15% bảng giá đất địa phương chẳng hạn thì sẽ giảm được rất đáng kể chi phí tạo lập quỹ đất, từ đó giảm được giá nhà. Vì theo tính toán của chúng tôi, tiền sử dụng đất chiếm 10% giá thành chung cư, 30% giá thành nhà phố thương mại và 50% giá thành biệt thự.
Chi phí thứ hai là chi phí tài chính. Doanh nghiệp hiện nay đang lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng nên chịu lãi vay lớn. Chi phí lãi vay lại bị khống chế ở mức 20% theo Nghị định 20. Ngoài ra doanh nghiệp bất động sản còn chịu chi phí ký quỹ 1% - 3% tổng mức đầu tư dự án; kế tiếp là chi phí bảo lãnh ngân hàng.
Chi phí thứ ba là chi phí xây dựng. Chi phí này phụ thuộc vào điều hành chính sách giá của Chính phủ. Giá xăng dầu, điện… đều tác động trực tiếp đến giá thi công dự án.
Chi phí thứ tư là quản lý dự án, quản trị doanh nghiệp.
Chi phí thứ năm là chi phí cơ hội. Thủ tục càng kéo dài thì càng làm mất cơ hội đầu tư.
Với 5 loại chi phí này, để giảm giá nhà, cần giảm tiền sử dụng đất.
- Thế còn chi phí không chính thức (chi phí bôi trơn) thì sao?
Cái này mình không có con số thống kê nhưng chi phí bôi trơn là căn bệnh trầm kha đối với bất động sản, là nỗi nhức nhối ma các doanh nghiệp bất động sản phải gánh chịu.
Chi phí này không được hạch toán vào giá thành nên doanh nghiệp sẽ tìm cách để chuyển giá, ví dụ chuyển thành giá trị hợp đồng của nhà thầu. Nhưng kiểu gì thì kiểu, chi phí bôi trơn vẫn là gánh nặng của doanh nghiệp.
Thực tế cho thấy, chỉ có nhà nước và người tiêu dùng chịu thiệt thòi vì chi phí bôi trơn, còn doanh nghiệp và người có chức quyền tham gia vào mối quan hệ này là hưởng lợi. Ví như tiền sử dụng đất, thay vì nộp cả cho nhà nước thì cưa đôi cưa ba, chung chi.
Nhưng sau cùng thì người tiêu dùng vẫn gánh cả, vì chi phí này sẽ tính vào giá bán căn hộ, nhà ở.
- Ông có thể bình luận ngắn gọn về thị trường bất động sản Việt Nam, qua câu chuyện giá nhà vừa nêu?
Nó cho thấy một sự thật trần trụi: thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, hoang dã, chưa trưởng thành. Nó chưa đạt được 3 mục tiêu: minh bạch, lành mạnh, bền vững.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hiếm hoi khi nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và người mua nắm nhiều lợi thế hơn trong đàm phán. Đây có thể là "cửa sổ cơ hội" cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn trước khi thị trường bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
(VNF) - Tập đoàn Bất động sản CRV vừa phê duyệt giá bán nhà ở xã hội tại Hoàng Huy New City (Hải Phòng), dao động từ khoảng 10,8 triệu đồng/m² đến gần 30 triệu đồng/m² tùy vị trí căn hộ.
(VNF) - 72 lô đất tại xã Tiến Thắng và xã Quang Minh (TP Hà Nội) sẽ được đưa lên sàn đấu giá vào ngày 20, 21/6 tới đây. Mức giá khởi điểm cho các lô đất từ 6,3 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hiện việc sử dụng và tính tương thích của xăng E10 trên các dòng xe ô tô Đức tại thị trường Việt Nam đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dùng.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị có quy mô 44,6ha tại phường Dương Kinh và xã Kiến Minh.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng tiền không còn chảy dàn trải như trước mà tập trung vào những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng rõ ràng.
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II vừa gọi tên T&T Homes, thành viên của T&T Group ở hai hạng mục quan trọng: Top 10 Doanh nghiệp Bất động sản triển vọng nhất Việt Nam và Top 10 Dự án khu đô thị đáng sống nhất Việt Nam dành cho T&T City Millennia.
(VNF) - Sau VSIP Bắc Thạch Hà, KCN Hưng Long và hàng loạt dự án tỷ USD tại Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh tiếp tục chấp thuận KCN Bắc Hồng Lĩnh hơn 2.080 tỷ đồng.
(VNF) - Bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức sáng 6/6, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, lưu ý rằng dù nhu cầu đối với nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nếu không tính toán kỹ, chủ đầu tư vẫn sẽ đối diện với rủi ro ế hàng.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Dự án Khu dân cư đô thị, thương mại dịch vụ tổ 17, 18 phường Him Lam (Him Lam Điện Biên) có diện tích trên 12.700m2 được phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất ở mức hơn 82 tỷ đồng.
(VNF) - Chi phí đất đai và hạ tầng ngày càng tăng đang khiến bài toán đầu tư bất động sản công nghiệp trở nên khó khăn hơn, dù phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ làn sóng dịch chuyển FDI và cải cách thể chế.
Sau nhiều năm phát triển chậm, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Bắc Ninh vừa công bố kế hoạch bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn tỉnh với tổng số khoảng 2.000 căn hộ, giá từ hơn 12 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
