Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nói muốn giảm giá nhà thì cần tăng nguồn cung: Giải pháp bất khả thi?

Tại phiên chất vấn Quốc hội chiều 4/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã trả lời câu hỏi của đại biểu Tô Văn Tám (đoàn Kon Tum) về tình trạng giá nhà quá cao.

Cụ thể, đại biểu Tám cho biết giá bất động sản hiện đang cao gấp 25 lần thu nhập bình quân người dân và nhấn mạnh đây đang là thách thức trong giải quyết nỗ lực giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. "Bộ trưởng nhận thức vấn đề trên thế nào và giải pháp ra sao?", ông Tám hỏi.

Trả lời đại biểu Tám, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà thừa nhận đúng là giá bất động sản đang "cao so với giá trị thực, thu nhập người dân".

Để giải quyết bất cập này, ông Hà cho rằng phải tăng nguồn cung vì tăng cung sẽ làm giảm giá. Đồng thời ông Hà cũng nêu biện pháp ngăn chặn kịp thời tình trạng thổi giá, đẩy giá, đầu cơ, trục lợi trong kinh doanh bất động sản.

Có thể nói trong câu trả lời trên, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đã dựa theo lý thuyết cung – cầu để đưa ra giải pháp giảm giá nhà (bằng cách tăng nguồn cung). Nhưng dường như đây là một giải pháp không phù hợp.

Để làm rõ hơn câu chuyện giá nhà, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi nhanh với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA:

- Ông nghĩ sao về giải pháp tăng nguồn cung để giảm giá nhà?

Ông Lê Hoàng Châu: Giải pháp này chỉ đúng ở một góc độ nhỏ thôi. Trên lý thuyết thì cung – cầu tác động tới giá. Ví dụ hiện nay tại TP. HCM, nguồn cung dự án sụt giảm dẫn đến nguồn cung nhà ở sụt giảm theo. Khi nguồn cung ít thì giá bị đẩy lên.

- Trên thực tế thị trường nhà ở Việt Nam, chưa khi nào có chuyện khi nguồn cung tăng thì giá nhà giảm. Những năm qua, cung tăng rất nhiều mà giá không hề giảm?

Đó là vì cung tăng nhưng tổng cầu quá lớn dẫn đến nguồn cung có tăng bao nhiêu vẫn chưa đáp ứng được cầu.

10 năm qua, quy mô thị trường bất động sản đã tăng gấp đôi, nhưng số người có nhu cầu nhà ở còn tăng nhiều hơn thế. Lấy ví dụ tại TP. HCM, thành phố có 13 triệu dân, 50% là trung lưu, nhu cầu nhà rất lớn. Thành phố cũng có 3 triệu người nhập cư, bổ sung vào nguồn cầu mỗi năm. Như thế, cung chưa đáp ứng được cầu.

Xét trên phạm vi cả nước, tổng cầu rất lớn. Việc giải quyết nhu cầu nhà ở hiện nay, không dám nói là bất khả thi, nhưng đó là nhiệm vụ phải giải quyết lâu dài.

- Do đó, nói tăng cung để giảm giá nhà là việc bất khả thi trong bối cảnh hiện nay?

Việc tăng nguồn cung để giá nhà giảm xuống thì chỉ là một trong tổng thể các giải pháp chứ không phải là giải pháp duy nhất. Nói rằng kì vọng tăng nguồn cung làm giảm giá nhà thì chưa phản ánh đúng cục diện của thị trường bất động sản hiện nay.

- Ông có thể nói rõ hơn?

Đó là vì nguồn cung nhà ở không thể tăng đột biến. Thủ tục đầu tư một dự án nhà ở mất rất nhiều thời gian, vì thế không thể hôm nay nói tăng thì ngày mai cung tăng ngay được.

TP. HCM 5 tháng qua, nguồn cung sụt giảm mạnh kéo theo nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm tới 60%. Điều đó cho thấy tổng cung đang giảm chứ đừng nói là tăng.

Còn về chuyện tăng cung, có nỗ lực tăng cung thì tổng cung vẫn thấp hơn tổng cầu. Do đó, biện pháp này không làm giảm giá nhà trên thị trường được.

- Vậy theo ông, giải pháp căn bản để giảm giá nhà là gì?

Giảm chi phí đầu tư dự án nhà ở. Đó mới là giải pháp căn cơ.

- Ý ông là chi phí hiện nay đang quá cao?

Chi phí sản xuất nhà ở gồm nhiều loại, cả trực tiếp và gián tiếp. Tôi có thể điểm ra đây 5 loại chi phí.

Chi phí thứ nhất là tạo lập quỹ đất. Chi phí này gồm tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Hiện nay quy định pháp luật về điều này còn bất hợp lý dẫn đến việc doanh nghiệp gần như phải mua đất 2 lần. Lần 1 là mua của người dân (theo giá thị trường). Lần 2 là nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Theo cách tính của Luật Đất đai áp dụng vào thực tiễn TP. HCM, doanh nghiệp chỉ được khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng 20% – 25%. Như vậy, doanh nghiệp phải đóng 75% - 80% tiền sử dụng đất. Cho nên nói doanh nghiệp gần như phải mua đất 2 lần.

Nếu bây giờ chuyển qua cơ chế thuế, nhà nước thu ít hơn, bằng 15% bảng giá đất địa phương chẳng hạn thì sẽ giảm được rất đáng kể chi phí tạo lập quỹ đất, từ đó giảm được giá nhà. Vì theo tính toán của chúng tôi, tiền sử dụng đất chiếm 10% giá thành chung cư, 30% giá thành nhà phố thương mại và 50% giá thành biệt thự.

Chi phí thứ hai là chi phí tài chính. Doanh nghiệp hiện nay đang lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng nên chịu lãi vay lớn. Chi phí lãi vay lại bị khống chế ở mức 20% theo Nghị định 20. Ngoài ra doanh nghiệp bất động sản còn chịu chi phí ký quỹ 1% - 3% tổng mức đầu tư dự án; kế tiếp là chi phí bảo lãnh ngân hàng.

Chi phí thứ ba là chi phí xây dựng. Chi phí này phụ thuộc vào điều hành chính sách giá của Chính phủ. Giá xăng dầu, điện… đều tác động trực tiếp đến giá thi công dự án.

Chi phí thứ tư là quản lý dự án, quản trị doanh nghiệp.

Chi phí thứ năm là chi phí cơ hội. Thủ tục càng kéo dài thì càng làm mất cơ hội đầu tư.

Với 5 loại chi phí này, để giảm giá nhà, cần giảm tiền sử dụng đất.

- Thế còn chi phí không chính thức (chi phí bôi trơn) thì sao?

Cái này mình không có con số thống kê nhưng chi phí bôi trơn là căn bệnh trầm kha đối với bất động sản, là nỗi nhức nhối ma các doanh nghiệp bất động sản phải gánh chịu.

Chi phí này không được hạch toán vào giá thành nên doanh nghiệp sẽ tìm cách để chuyển giá, ví dụ chuyển thành giá trị hợp đồng của nhà thầu. Nhưng kiểu gì thì kiểu, chi phí bôi trơn vẫn là gánh nặng của doanh nghiệp.

Thực tế cho thấy, chỉ có nhà nước và người tiêu dùng chịu thiệt thòi vì chi phí bôi trơn, còn doanh nghiệp và người có chức quyền tham gia vào mối quan hệ này là hưởng lợi. Ví như tiền sử dụng đất, thay vì nộp cả cho nhà nước thì cưa đôi cưa ba, chung chi.

Nhưng sau cùng thì người tiêu dùng vẫn gánh cả, vì chi phí này sẽ tính vào giá bán căn hộ, nhà ở.

- Ông có thể bình luận ngắn gọn về thị trường bất động sản Việt Nam, qua câu chuyện giá nhà vừa nêu?

Nó cho thấy một sự thật trần trụi: thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, hoang dã, chưa trưởng thành. Nó chưa đạt được 3 mục tiêu: minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!