Bộ Xây dựng 'bật đèn xanh' cho Condotel: Bộ Công an, các luật sư nói gì?

Trả lời VietnamFinance, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, "theo quy định của pháp luật hiện hành, quyền và nghĩa vụ của người mua bất động sản là nhà, công trình xây dựng nói chung và bất động sản không phải là nhà ở, căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn nói riêng được thực hiện theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai…”

“Xuất phát từ thực tế phát sinh trong quản lý đầu tư xây dựng, kinh doanh cũng như các giao dịch về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 276/BXD-QLN ngày 20/01/2020 hướng dẫn UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương để tăng cường quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh loại hình…bất động sản này”.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu đề xuất Chính phủ cho phép sửa đổi, bổ sung Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó sẽ bổ sung làm rõ các nội dung của hợp đồng mua bán các bất động sản Condotel…”

Theo các chuyên gia bất động sản và luật sư, đây là cơ hội lớn cho việc hợp thức hoá khoảng 100.000 căn Condotel đang tồn kho mà trước đó chủ đầu tư quảng cáo và hứa hẹn sẽ được hợp thức hóa thành nhà ở. Vậy, quan điểm của Bộ Xây dựng liệu có phù hợp?

Theo Bộ Công an, hiện nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng xây dựng Codotel dẫn tới nhiều trường hợp chủ đầu tư mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện, gây rủi ro cho người mua. 

"Với tình hình này nếu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ sẽ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản tại các ngân hàng khác nhau, dẫn đến một tài sản được đảm bảo nhiều lần tại nhiều ngân hàng do hầu hết các dự án codotel đã thế chấp ngân hàng trước đó", đại diện Bộ Công an nêu.

Ngoài ra, thì Quy định quản lý tòa nhà hỗn hợp vừa căn hộ nhà ở, vừa Condotel theo Bộ Công an là thiếu chặt chẽ tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh, an toàn. Điển hình là tại dự án Our City (Hải Phòng), Bộ CA đã bắt giữ 395 người Trung Quốc tổ chức đánh bạc quy mô lớn. Tại dự án Tổ hợp khách sạn chung cư cao cấp Oceanus Mường Thanh Viễn Triều (Nha Trang), hoạt động của cư dân và khách thuê diễn ra phức tạp, ảnh hưởng an ninh trật tự.

Tại dự án Cocobay Đà Nẵng, Bavico Nha Trang hay FLC Hạ Long đã và đang cho thấy nguy cơ bùng phát tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư luôn chực chờ bùng nổ. Những khiếu kiện, bất đồng dai dẳng ở các dự án trên và nhiều nơi khác càng cho thấy kiến nghị của Bộ Công an hoàn toàn chính đáng và phản ánh đúng thực tế.

Còn theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm, nếu được hợp thức hóa và có sổ hồng cho Codotel, Officetel sẽ khiến thị trường BĐS sôi động và nhiều dự án sẽ bớt khó khăn. Nhưng “xé rào” khi những tồn tại chưa xử lý xong là nguy cơ khiến thị trường thêm xáo trộn và nền kinh tế cũng như khách hàng sẽ gánh chịu phần lớn thiệt hại.

Dưới góc độ pháp lý, ông Trương Anh Tú phân tích: "Trước hết, chúng ta cần phải hiểu rằng, thị trường bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng… (điều 107 Bộ luật dân sự (BLDS)".

"Bên cạnh đó, Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất, như sau: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

"Như vậy, các đạo luật từ BLDS, luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản…đều không có cơ sở nào xác định từng căn hộ, phòng riêng lẻ trong khách sạn (Condotel) là công trình xây dựng - đối tượng trong hoạt động Kinh doanh bất động sản".

"Thực tế, Condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ, phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Như vậy, Condotel thực chất là một sản phẩm du lịch, một hoạt động cơ bản của ngành du lịch, đó là lưu trú khách sạn. Vì thế, cần tách bạch Condotel không phải là một sản phẩm bất động sản, trừ phi nó được giao dịch trên thị trường đối với toàn bộ dự án (Khách sạn, khu du lịch). Nhưng bấy lâu nay, người ta vẫn đang đánh tráo khái niệm - đây là loại bất động sản", ông Tú nói.

Ông Trương Anh Tú khẳng định: "Việc Bộ Xây dựng tiến hành làm luật để điều chỉnh loại hình Codotel là không phù hợp, bởi quy chuẩn của Condotel là theo quy chuẩn của tiêu chuẩn Việt Nam và quy chuẩn các tiêu chuẩn kỹ thuật của ngành Du lịch, của Luật du lịch và thuộc chức năng quản lý ngành của Bộ Văn hoá Thể thao & Du lịch".

"Đây không phải là lần đầu tiên Bộ có sự “hiểu lầm” như thế này, còn nhớ tháng 10/2009, Bộ Xây dựng lấy ý kiến dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật chung quốc gia về nhà chung cư, trong đã có ý lồng ghép tiêu chuẩn về Condotel, Officetel vốn không liên quan gì với nhau", ông Tú chia sẻ.