Bộ Xây dựng cho biết Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chung và bao quát về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, không phân biệt trường hợp dự án bất động sản được thực hiện trình tự, thủ tục đầu tư theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý phát triển đô thị hoặc các quy định pháp luật khác.
Tuy nhiên, quá trình áp dụng quy định cũng cho thấy có một số bất cấp do có sự chồng chéo về quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản với quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Điều này dẫn đến sự lúng túng trong cách hiểu và áp dụng đối với các địa phương trong việc áp dụng quy định. Ví dụ như trong việc xác định trường hợp nào thực hiện theo quy định của Luật đất đai, trường hợp nào thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP; khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có phải thực hiện chuyển nhượng một phần dự án hay không…
Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.
Trên thực tế, dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình. Cụ thể, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.
Sau khi Luật Đầu tư năm 2020 được ban hành đã có một số quy định mới khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP. Tại Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy địng chuyển nhượng dự án đầu tư; trong đó tại Điềm d Khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy định “Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản”.
Còn tại khoản 2 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 quy định: “Trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều này, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thực hiện như sau: Đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật này và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật này; Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Trong khi đó, Khoản 1 Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Điểm b Khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020 quy định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản: “Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”...
Như vậy, theo các quy định mới của Luật Đầu tư năm 2020 thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định trong hai luật là Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với dự án bất động sản không được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76.
Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy định pháp luật trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có sự điều chỉnh, thay đổi, các nội dung quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong Nghị định số 76 cũng cần phải được sửa đổi, thay thế cho phù hợp.
Cơ quan này đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện, trong đó phân định rõ các trường hợp thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và các trường hợp thực hiện theo pháp luật về đầu tư để tránh nhầm lẫn.
Đồng thời bổ sung quy định về việc kiểm tra nội dung hợp đồng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án để bảo đảm tính thống nhất trong thực hiện pháp luật, hạn chế các tranh chấp xảy ra hoặc lợi dụng chính sách để chuyển giao tài sản không hợp pháp.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng kiến nghị tách quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án thành một điều riêng (tại Điều 10 dự thảo về Luật kinh doanh bất động sản) để dễ dàng áp dụng. Các yêu cầu về hồ sơ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án về cơ bản được kế thừa theo quy định hiện hành nhưng có quy định rõ hơn trường hợp phải nộp bản sao và bản gốc giấy tờ pháp lý để phù hợp với quy định về cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ.
Bộ Xây dựng còn đề xuất tách quy định chuyển nhượng một phần và chuyển nhượng toàn bộ dự án thành 2 Điều khác nhau (Điều 11 và Điều 12 dự thảo) để điều chỉnh, tạo cơ sở pháp lý để các doanh nghiệp dễ dàng thực hiện. Về trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng dự án, cơ bản dự thảo quy định kế thừa các quy định hiện hành.
Cơ quan này cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (tại Điều 13 dự thảo) theo hướng xác định rõ trách nhiệm của cơ quan chủ trì thẩm định lấy ý kiến các cơ quan liên quan, thời gian thực hiện thẩm định và nội dung lấy ý kiến thẩm định, làm cơ sở để các cơ quan chức năng ở trung ương và địa phương dễ dàng, thuận lợi trong thực hiện.
Tags:
(VNF) - Trong 4 tháng qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận một đợt “bùng nổ” mới của hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Không chỉ cho thấy sức nóng đang ngày càng gia tăng, kết quả này còn phản ánh sự chuyển dịch của thị trường như là một hệ quả của việc các “ông lớn” chia lại bàn cờ.
(VNF) - “Vịnh tỷ phú” Vinhomes Cần Giờ gây sốt ngay ngày đầu ký quỹ, 54 công ty bất động sản tại TP. HCM được thí điểm nhận đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 9/11.
(VNF) - Nhà phát triển dự án Masterise Homes, thay mặt chủ đầu tư và các bên liên quan, đã chính thức tổ chức Lễ thông xe kỹ thuật Đường Liên Phường, một trục giao thông huyết mạch tại khu Đông TP. HCM.
(VNF) - Đề xuất mở rộng phạm vi áp dụng mô hình nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ tại những địa bàn phù hợp, nhằm đảm bảo tính khả thi và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân đang tạo thêm dư địa giải quyết bài toán nguồn cung cho các tỉnh và vùng ven đô các thành phố lớn. Song, theo giới chuyên môn, “điểm mở” này chỉ thực sự hiệu quả khi đi kèm cơ chế hậu kiểm để tránh nguy cơ trục lợi, phát triển tràn lan.
(VNF) - Theo dự thảo, giá đất cao nhất thuộc về tuyến đường Bạch Đằng với mức gần 350 triệu đồng/m2. Đây là tuyến đường trung tâm TP. Đà Nẵng, nằm bên bờ sông Hàn.
(VNF) - Nghị định 291 áp mức tiền sử dụng đất với mức 70% đối với đất ở trong hạn mức và mức 100% tiền đất ở ngoài hạn mức với hộ gia đình, cá nhân.
(VNF) - Nghị định 291 quy định khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung được áp mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.
(VNF) - Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết khó khăn trong vấn đề chung cư cũ liên quan đến quy hoạch chi tiết về mật độ xây dựng tầng cao và dân số, liên quan đến giải phóng mặt bằng, quyền lợi của người dân.
(VNF) - Công ty TNHH Xây dựng Phú Vinh đã đề xuất đầu tư dự án nhà ở xã hội (NOXH) Bình Minh tại phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Trị vừa công bố danh mục dự án lựa chọn nhà đầu tư cho ba dự án đô thị với tổng mức đầu tư hơn 5.600 tỷ đồng, gồm Khu dân cư Nam sông Vĩnh Phước, Khu đô thị Đại Trạch 1 và Khu đô thị mới Bắc thành phố.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ: dòng tiền rời Hà Nội, và bắt đầu "Nam tiến".
(VNF) - Góp ý kiến về dự án Luật Xây dựng (sửa đổi), đại biểu Lê Hoàng Anh kiến nghị thu hẹp phạm vi miễn giấy phép xây dựng. Cùng với đó, tăng chế tài xử lý vi phạm đối với công chức cấp phép, thanh tra xây dựng.
(VNF) - HoREA đề xuất giảm 80% tiền sử dụng đất cho hộ tái định cư, Sơn Hải được chấp thuận đầu tư khu đô thị 2.430 tỷ đồng tại Quảng Trị, siêu đô thị 3,5 tỷ USD tại TP.HCM dự kiến khởi công tháng 12... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 07/11.
(VNF) - TP. HCM, Chủ tịch UBND Nguyễn Văn Được đề nghị các sở ngành và chủ đầu tư phối hợp khởi công dự án Khu đô thị Đại học quốc tế Berjaya ngày 19/12.
(VNF) - TP. HCM vừa phê duyệt 6 công trình, dự án được ưu tiên áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết số 66.4/2025/NQ-CP của Chính phủ.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Trị vừa công bố chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư nông thôn Đại Trung tại xã Hoàn Lão, với tổng vốn đầu tư dự kiến 352 tỷ đồng. Đây là một trong những dự án hạ tầng dân cư quy mô lớn được triển khai trong giai đoạn 2026 – 2030, nhằm tạo bước đột phá trong phát triển không gian đô thị vùng ven.
(VNF) - TP.Hà Nội vừa quyết định cho Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ vui chơi giải trí thể thao Hà Nội (HSI) thuê 148.707,7m2 đất (đợt 1), để thực hiện dự án Khu du lịch văn hóa Sóc Sơn khu III, Khu công cộng và làng du lịch tại xã Sóc Sơn.
(VNF) - Tập đoàn Bcons mới đây đã đưa vào vận hành trung tâm thương mại Bcons City Mall ngay mặt tiền đường Thống Nhất, phường Đông Hòa, TP. HCM (TP.Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũ).
(VNF) - Bộ Xây dựng đề xuất phạt gần nửa tỷ đồng với sàn ký hợp đồng môi giới “chui”, Hà Nội quy hoạch “đô thị thể thao Olympic” quy mô hơn 16.000ha ở phía Nam, Văn Phú phát triển khu đô thị du lịch 120ha tại Đồng Nai... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Từ những sân bay giữa biển khơi đến các cảng hàng hải tấp nập, công nghệ K-DPM của Nhật Bản đã tạo nên bước ngoặt trong ngành xây dựng toàn cầu khi biến bùn mềm thành nền móng bền vững. Từng hiện diện ở các siêu công trình như sân bay Chubu, Haneda hay cảng New York, nay công nghệ đột phá ấy đang được ứng dụng tại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), mở ra chương mới cho kỹ thuật lấn biển bền vững và kiến tạo nên một kỳ quan đô thị giữa đại dương.
(VNF) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trong đó đề xuất tăng mạnh mức xử phạt với các hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản - đặc biệt là hành vi chậm nộp hồ sơ cấp “sổ đỏ” cho cư dân.
(VNF) - Hà Tĩnh đang thúc tiến độ dự án gần 550 tỷ đồng tại Xuân Thành. Chủ đầu tư đứng tên là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Harumi, doanh nghiệp đăng ký trụ sở tại Nghi Xuân, nhưng dữ liệu đăng ký cho thấy đơn vị này chịu sự chi phối của SCTI Group đến từ TP.Hồ Chí Minh.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (NRC) bất ngờ báo lãi ròng gần 24 tỷ đồng quý III/2025. Tuy nhiên, báo cáo tài chính còn cho biết hiện tiền mặt của NRC chưa nổi 1 triệu đồng.
(VNF) - Thu nhập của các chủ tịch, CEO bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay tăng mạnh, có người nhận tới gần nửa tỷ đồng mỗi tháng.
(VNF) - CTX Holdings lãi kỷ lục nhờ bán “đất vàng” Cầu Giấy, Phát Đạt rút vốn khỏi công ty con hơn 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 5/11.
(VNF) - Trong 4 tháng qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận một đợt “bùng nổ” mới của hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Không chỉ cho thấy sức nóng đang ngày càng gia tăng, kết quả này còn phản ánh sự chuyển dịch của thị trường như là một hệ quả của việc các “ông lớn” chia lại bàn cờ.
(VNF) - Bão Kalmaegi đổ bộ vào Gia Lai và Đắk Lắk với sức gió mạnh đã khiến nhiều nhà dân bị sập đổ, tốc mái, tài sản hư hỏng…
